数据说话：连续4年崛起！日本房地产“涨”声一片！

敲黑板划重点

1、2019年1月，日本公布了全国官方土地价格，包括住宅，商业，工业面积在内的土地价格连续4年增长，同比去年增加1.2%；

2、日本三大都市区房价将持续增加，涨幅也将持续扩大！

备注：以下数据均来源于

日本土地局官网、日本旅游统计局官网

无独有偶，6月，根据题本东京房价变动调查数据显示：调查对象面积在100-300㎡，距离车站步行30分钟的物业价格均呈现持续上涨趋势。其中，东京市内均价4040万日元（约￥258万人民币），环比增长0.6%，已经连续两个月上涨。东京房产均价5515万日元（月￥330万人民币）。关西房产均价3159万日元（约￥202万人民币），和东京一样，也出现了连续2月上涨的趋势。

▲日本全国房价走势

日本国税厅7月1日发布了2019年全国路线价(道路沿线土地价格)，平均价格比去年上涨1.3%，连续4年上涨，也是自1992年开始统计以来的首次4年连涨。

▲东京银座中央大厦

东京银座中央大厦地价再次荣登全国地价帮榜首，且创下历史记录新高，每平米高达4560万日元。(约￥29万人民币)，连续34年居全国首位。

▲日本东京商业街

一系列数据的不断刷新，都使得日本房地产市场在投资者眼前闪烁着亮眼的光辉，随着日本经济的复苏，各项利好政策的推动，日本房地产市场呈现出一派生机盎然的景象。

官方公示数据：日本地价持续走高

据日本官方公布的2019年土地价格数据显示，2019日本土地价格均呈现正增长态势。

▲土地价值变化率的变化（全国范围）

2019年，日本官方地价涨幅均为+ 1.2％（前一年增长0.7％），住宅区为+ 0.6％（上一年为+0.3），商业区为+ 2.8％（上一年为+1） 9％），比去年大幅增加。

▲东京，大阪，名古屋的状况

在东京大都市区，大阪都市区和名古屋大都市区，自2014年以来，三大都市区连续六年呈现积极态势，商业和住宅区的增长速度也有所扩大。2019年土地价格公告的一个显着特点是，郊区（全国三大都市区除外）住宅27年来首次呈现正增长，达到+ 0.2％（去年：-0.1％）。并且房地产价格上涨的趋势已经蔓延到市区。

▲重点住宅区公布的土地价值波动率的变化

▲日本房价走势（1978-2019）

从日本全国41年来的房价走势也不难看出，日本地产走势已经在逐步恢复，并且一直在稳步提高。虽不像东南亚新兴国家那般激进，但仅从地产数据中必须肯定的一点就是，日本经济也在经历了“低谷”之后重新崛起。

▲各县（住宅区）2019年度变动率的比较

我们说地产数据其实是一个国家经济指数其中之一的表现。日本作为亚洲发达国家，整体的经济实力其实还是远大于发展中国家的，除此之外，日元自身的抗跌性更使得日元资产成了保值增值非常有说服力的选择。

▲日本街头的人群

通常情况下，判断一个地区是否值得投资，除了经济水平、货币的抗风险性、人均消费水平之外，还有一个很重要的指标就是该地区的“人气值”，即人口红利。毕竟，只有有人的地方，才会有消费和居住的需求。日本的人口结构上虽不如东南亚国家那般年轻而富有朝气，但房产市场始终需要有人去支撑，那么，地产投资收益靠人口红利一说在日本如何体现？

游客数量+外籍定居人口数量持续增长

据日本旅游局统计数据，自2011年以来，日本签证政策的不断放宽，赴日旅游的游客人数有了大幅度的增长，截止2018年，赴日旅游外籍游客人数达3119万人。

▲赴日游客指数和游客消费指数走势

对比前一年增加了8.7%。其中，亚洲游客就占了84.5%，达到了2637万人。从国家及地区来看，中国内地游客以838万人（占比26.9%）的比例远超其他国家，成为日本境外游客的主要来源。

▲赴日境外游客各国人数占比

从消费金额上看，2018年赴日游客消费总金额，达到了史上最高的4兆5189亿元，是自2012年来连续第七年的增长。

▲赴日游客消费占比

其中，中国内地游客在日的消费也远超其他国家及地区的游客，共计消费1兆5450亿日元（约980亿人民币），排名消费总金额榜首。

大量的游客流动不仅刺激了日本的消费，有力的拉升了日本经济增长。除此之外，日本近几年来放宽的外籍人员留学、永居等政策，也极大的填补了日本人口老龄化的缺陷。

▲日本各地区在留外国人数

根据日本2018年内政和通信部的调查得出，日本外国人最多的地区分别是东京、爱知县和大阪府。

外国人口排名第一的城市是东京，这是个毫无悬念的数字。居住在东京的外国居民人数为521,502人，占所有外国居民的20％。其中，约有229,000人从事劳务，这个数字也是全国最高的。

▲东京新宿地铁站

东京排名第一的原因是公司总部和教育机构众多，因此将有大量的高层次人才和国际学生从事技术，人文知识和国际业务。东京的大多数外国居民来自中国，占总数的41％，其次是韩国和韩国，占23％，其次是菲律宾和越南。

▲日本上班族

有点意外的是爱知县的在留外国人数排在了第二。爱知县235,320人，常驻外国人的比例约占总数的9.2％，尤其是爱知县的外国人数量最多的是巴西人，还有很多外国学生。

▲在日本打工的留学生

爱知县吸引外国人的主要原因，大概是因为其钟点工的工资水平相对其他城市要高，最低工资都比福冈和冲绳高出100日元，因此很多外国学生在爱知县打工挣钱。

▲日本大阪商业街

第三名是“大阪府”，大阪最近成为游客的热门目的地，深受游客欢迎。从2011年开始，访问大阪的游客人数就开始比之前6年增长了近7倍，居住在大阪府的外国人数量为225,269，占总人数的8.8％。

▲日本福冈

预计未来，福冈的外国人口也将大幅增加，福冈市在外国人生活增长率（2005-2015）中排名第一，增长率高于三大城市。此外，继东京和大阪之后，福冈的外国学生人数也已排名全国第三。而国际会议数量的增加也是福冈人口可能增加的原因之一。未来，福冈的全球化将继续发展。

国际会议助推日本房地产在未来稳步增长

众所周知，近期内关于日本的国际会议的新闻比比即是，G20峰会、2020年东京奥运会、2025年大阪世博会，还有大阪赌场度假村等……都让日本在国际舞台中不断刷新着“关注度”。加上日元在货币市场中坚挺的汇率指数，更让投资者们在搜索海外资产配置时不自觉的将目光锁定在日本房产上。

▲日本商业街

游客以及外籍长居人口的增加更是使得日本各地区的居住需求大幅度提升，这背后所拉升的，自然是日本的房产价格。

▲日本官方公示的房产价格涨幅排名

据日本官方公示的房产价格涨幅排名前十地区看到，东京、大阪以及福冈均榜上有名。

▲东京、大阪、福冈三大地区房价走势

根据日本地价官方价格计算，2019年较2018年的地价上涨比例，东京同比增长4.9%、大阪增长1.6%、福冈增长3.18%，而从房价水平上，东京的房价＞大阪＞福冈，因此，若论投资潜力，后2者无疑更具有较大的上涨空间。而东京作为日本首都，稳固的政治地位和地理优势，也将是投资的一个不错的选项。

随着日本人口出生率下降和人口老龄化趋势，预计未来外国居民的数量仍会持续增加，这对于日本这个非传统的移民国家而言，除了需要创造一个日本人可以接受的外国居民环境外。解决自身人口结构问题或许该是一项更重要的举措。

▲日本街头

但不管怎么说，大量的游客以及外国常住人口的进入，在日本经济恢复发展的道路上起到了很大的助推作用。这同时也是日本房地产市场起跑的信号，并将在未来较长一段时间内持续加速，稳步提升。