新力控股集团的地产生意

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  楚财经 邢古伟

  最近几年在江西市场,绿地、碧桂园等国内房企巨头很少独占鳌头,那是因为遭遇到本土地产商的阻击。

  江西本土地产商新力控股,牢牢守卫着家门口的地盘。

  在中指院披露2018年江西省房企销售榜单上,新力控股以413.4亿元的销售额力压绿地、碧桂园,后二者销售额各在200多亿元。

  在江西,新力控股没有对手。

  1、张家兄弟

  日前,新力控股向港交所呈交招股资料,公司实控人张园林的地产生意经,才首次公开披露。

  张园林曾是江西第五建设集团的员工,在这家主要承接市政工程等业务的公司里,张园林做到总经理。

  2010年,他离开公司,创立新力控股,原单位和他的关系也没有断掉,江西五建紧跟着为新力控股承建多个地产项目。

  江西第五建筑集团是江西民企百强,掌门人叫张国印,正是张园林的胞兄。

  张国印持有江西五建股份比例80.4%,且是公司执行董事和大股东。

  张园林投资地产,张国印近水楼台,负责承建建筑也顺理成章,2016年-2018年,江西五建分别为新力控股为提供服务金额为3.83亿元、4.11亿元和8亿元,占比公司采购金额的16.3%、6.6%和10.4%。

  张园林的胞弟张国金,同样和新力控股关联交易密切。

  张国金是广西路港集团实控人,这家公司和新力控股关系相当不错。

  2017年至2018年,广西路港集团向新力地产提供服务金额1.88亿元和2.64亿元,分别占比新力控股采购额的3.0%和3.4%。

  2018年,新力控股及控股股东共同对广西路港集团提供7亿元的借款担保。

  江西五建、广西路港生意盘子都不小,但均已通过新力控股获得大量且稳定业务,如果新力控股顺利上市,以后更是锦上添花。

  2、重仓惠州

  新力地产在江西所向披靡,在全国却是对手如云。

  2016年,公司走出江西,南下惠州成立惠州新力,其后控制20多家公司,现在还存续16家。

  招股书中披露,截至2019年3月,公司已经有101个项目,总土地储备1480万方,除了江西省占比52.3%之外,惠州的土地储备336.44万方,占比22.8%,是公司除江西省之外的重要项目城市。

  尽管公司项目重心和业绩收入仍依赖于江西市场,至少江西市场外有了惠州市场,有了新业绩增长点。

  惠州的市场的竞争更加白热化,万科、碧桂园等名企早就在这里排兵布阵。

  中原地产数据显示,2017年,碧桂园在惠州年销售金额250.80亿元雄踞第一,当年,新力控股销售金额54.07亿元。除此之外,更有万科、富力地产、海伦堡等环伺左右。

  大湾区土地资源本身具备稀有性,惠州是公司重仓的省外城市,未来的市场争夺将更加激烈。

  3、信托借款占比超一半

  2016年至2018年,新力控股实现销售额分别为161亿元、452亿元和822亿元,年均复合增长率120%以上。

  同期,公司实现收入分布为22.23亿元、52.41亿元和84.16亿元,年复合增长率94.6%;净利润分布为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元,年复合增长率105.6%。

  和其他地产企业一样,在冲规模的同时,公司现金流也呈现出负值的状况。

  招股书披露,2016年至2017年,公司经营活动所得现金流量净额为-20.4亿元和-65.5亿元。

  大规模扩张,必须有大量资金支撑,想银行及金融机构融资成为主要来源,2016年-2018年,公司未偿还借款从64.38亿元升至221.03亿元,3年加权实际利率平均在9.23%,高于行业均值。

  楚财经发现,在融资渠道上,公司通过信托融资较多,2018年和2019第一季度,信托借款分别为113.92亿元和133.02亿元,融资成本在9%以上。

  2018年,公司未偿信托融资金额占比同期借款总额的一半以上。

  2016年至2018年,公司现金及等价物除去受限制资金,可使用现金分布为3.66亿元、14.72亿元和40.99亿元。

  2016年到2018年,公司流动负债总额137.6亿元,336亿元和595.5亿元,2019年一季度达到640.6亿元。2017年至2018年,公司净资产负债率分别为190%、270%和240%。

  负债已是公司最大负担,眼下较为紧迫的是今年即将到期4个资管产品,年利率最高接近14%。

  公司此次拟撬开香港资本市场大门,正是拟将募资一部分用于偿还上述资管产品。

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