从日本房地产泡沫破裂的形势看，现在国内房价属于哪一个阶段？

10次危机，9次房地产；10次房地产危机，9次流动性。房地产泡沫对于许多国家来说，都是一个老大难问题。

国内楼市相当于日本房地产泡沫崩溃前夕

自1992年住房改革推行以来，我国房地产行业由起步发展到高峰，如今楼市已经处于后调控时代，相当于日本的1987年（即日本政府意识到泡沫后才是调控的时候），与日本楼市泡沫崩塌相比，国内楼市泡沫已经开始逐步出现了破裂征兆。不过我认为中日两国楼市有一些异同点，单纯横向对比的话，可比性并不强。

当下的中国和当年的日本虽然同处于房地产泡沫泛滥时代，但日本政府当时采取的措施是扩大公共投资，财政政策全面转为宽松。而货币+财政的双宽松，最终导致了房地产泡沫迅速积累。而咱们目前财政政策偏积极，货币政策有松有紧，不至于让楼市泡沫危机全面爆发。
中日两国的楼市有何异同？

相同点：

1、前期需求端增长过快，后期增长缓慢。早在上世纪50年代，日本的城市人口就已经达到总人口的60%左右，也就是说城市化已经达到了60%，但之后的增速便非常缓慢，加之日本人口基数本身就不大，年均新增城市人口并不多，后期楼市缺乏强有力的需求支撑，导致房地产泡沫破灭以及其后很长的时期内的低迷。

截至2018年末我国城市化水平达59.58%，刚好“及格”，但根据诺瑟姆理论，60%以后的增长会非常缓慢，因此未来需求可能不足是国内楼市面临的最大问题，就这点来看，与日本极为类似。

2、本币升值导致外国资本推高房价。2000年以来，人民币汇率从8∶1，上升到目前的6.8∶1，升值超过15%。本币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国，并以国际游资的方式进入房地产市场。而当年日本的80年代也同样经历了日元大幅升值，资金向楼市聚集的过程。

3、土地制度和相关法律不健全。中国有土地财政，而在当时的日本，房地产开发商和政府也往往有着密切的关系，这就导致了中日两国的制度并不利于房地产的健康发展。
不同点：

1、我国宏观调控能力较强。咱们的宏观调控能力要远强于20世纪80年代的日本。目前国内对于房地产调控的政策不再是以前那样一“限”了之，而是全方位的：从限制资金入市，到各种限购限贷限售，再到增加土地和房屋供应，同时健全租赁市场，以租代售。
反观日本，1987年，日本政府意识到泡沫后便提高房地产税收，同时日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，并宣布商业银行停止向房地产贷款。在之后的几年内，日本先后都出台了许多调控政策，旨在抑制暴涨的房价。但遗憾的是，一系列政策使得土地供给减少，供不应求，地价不降反升。

紧缩政策，加上数次连续加息，房地产的资金链开始断裂，房价暴跌，弃供现象出现，最终导致泡沫破灭。
2、中国正在积极转变经济增长模式。与当年的日本相比，当下的国内经济正在全力由出口导向向内需和消费导向转型。更重要的是，我国的增长潜力比日本要大得多，未来可改变的空间依然很大。
目前国内楼市已经进入后调控，后泡沫时代，历史性拐点已经出现。一般来说，在大牛行情在结束前，所有板块都要被拉升一遍，而现在国内的房价也是一样，从一线到三四线县级市，都被炒了一遍，不少县城房价都已接近万元/平方米，泡沫已经出现破裂征兆。
日本的楼市泡沫更多的是内外部共同作用，国内则是通过拉动内需，逐步调控逐渐消化，相对更加温和。未来中国楼市每年通过小幅调整可以消化库存，再加上居民收入的提高，或许有望实现软着陆，但小城市房价的泡沫依然值得警惕。