云南城投转型遇阻，扛起文旅康养大旗的保利能否充当救命先生?

　　云南城投与保利集团要联手“搞事情”了。

　　随着“保利将参与云南城投股权混改”的消息传出，外界纷纷揣测两位做大文旅康养地产的可能。

　　7月2日，云南城投停牌并发出公告，云南省政府与保利集团已签署战略合作协议，保利集团拟参与到云南省城市投资建设集团(下简称“省城投集团”)混合所有制改革，省城投集团控股股东可能因此发生变更。

　　一旦混改协议明确，云南城投作为省城投集团旗下子公司，也将因此交给保利集团接盘。

　　继华侨城入主云南旅游之后，又一起“央企入主地方国企”案例。

　　这对于亟需资本加持的云南城投来说，似乎迎来了救命先生。公司7月3号复牌时股价高开，午后涨停。

　　过去几年里，云南城投朝文旅康养地产高调转型。而现实情况是，回报周期偏长的高投入，持续攀高的负债率，以及明显下滑的营业收入，让云南城投走得费劲。

　　那么，此番保利入驻，对云南城投有怎样的“图谋”?高举康养文旅大旗的两家房企，能否在转型路上顺利“会师”?

　　◆云南城投的困境

　　云南城投需要钱。

　　尽管曾经“家世不菲”，但现下的云南城投财务状况并不佳。

　　公司于2007年借壳上市A股，享有“云南省首家上市房企”的光环，云南省国资委是其际控制人。

　　2015年，云南城投宣布加码健康休闲地产，誓做“中国健康休闲地产引领者”。公司甚至定下“十三五”战略规划，要协同集团大健康、大休闲资源，向康养文旅产业转型。

　　转型路上公司手头一直紧张。历年的激进开发，让云南城投背上了高额负债;体面的营收数据之下，实则是盈利水平的下降。

　　扣非净利润4年3负。

　　年报显示，2015—2018年，云南城投的营业收入依次为40.13亿、97.67亿、143.91亿、95.43亿，归属上市公司股东净利润依次为2.79亿、2.44亿、2.64亿、4.91亿，扣除非经常性损益的净利润依次为-1.81亿，-3.65亿、1.12亿，-8.21亿。

　　虽然归属上市公司股东净利润逐年上升，但其中扣非净利润4年3负，如果不是借“扣非净利润”之名掩饰亏损，云南城投怕是早被“戴帽”。

　　98亿元资金缺口。

　　与此同时，公司2018年的资产负债率升至89.37%，仅利息费用已达18.06亿元，是该年净利润的近4倍。

　　公司货币资金为26.71亿元，面对 2.80亿元的短期借款和122亿元的一年内到期的非流动负债，存在98亿元的资金缺口。

　　下滑的营收业绩，招来上交所《年报事后审核问询函》关怀。

　　云南城投答曰：“ 2018年公司陆续储备了3600亩康养及旅游地产用地，受限于康养产业及旅游产业的周期性特征，该年康养产业及旅游产业尚未能为公司贡献大规模的收入。”

　　尽管云南城投拿“文旅地产的周期性特征”当做营收不力说辞，但也不忘在《答问询函》中表露对未来的无限信心，强调自己的两大竞争优势：

　　“拥有得天独厚的土地资源和生态优势，集景区、酒店、医疗、教育、金融于一体的集团协同优势” 。

　　而这无疑也是保利“无视”云南城投资金窟窿，有意入主的重要原因。

　　◆保利的图谋

　　保利需要地。

　　系国资委控股的保利集团，近年也在谋求地产业务的转型。

　　保利地产在2016年定下“一主两翼”战略，即以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼，带领旗下康养、文旅、教育等品牌奔向康庄大道。

　　这还不够。2018年，保利地产宣布更名为保利发展控股集团股份有限公司(简称“保利发展”)，以表综合化转型的决心。

　　这家企业近年的目标很明确：“重返前三”。

　　2017年，保利发展的签约销售面积排名业界第五，董事长宋广菊在年底的董事会上立下Flag：未来2—3年内重回前三。“实现的路径很多，一个是常规的扩展，另一个是收购兼并整合。”

　　所以，一方面，保利发展深信“拿地才是硬道理”，狂揽土地资源。据中国指数研究院统计数据，2018年1—11月，保利斥资926亿元拿下1666万平方米土地，土地储备量位居业界第三，紧随万科、碧桂园之后，为发展文旅地产背书。

　　另一方面，公司开启了庞大的收购整合阵仗。2018年，保利发展通过购买或股份增持的形式，取得29家子公司的控制权，此前2017年为60家，2016年37家。

　　其中的动作包括收购同为“央企房企”的中航地产，与“兄弟单位”保利置业展开整合拉锯战，历时一年半参与天房混改等，但几乎没有触碰云南地区的企业。

　　而此次瞄准云南城投，保利所能尝到的甜头立马可见——对方拥有6882亩不动产证土地储备，其中超过半数是位于昆明、西双版纳等地的康养文旅用地，包括昆明市晋宁区滇池东岸1331亩、景洪市橄榄坝盛璟新城项目935亩、国家级旅游度假区“天府青城康养休闲旅游度假区” 核心景区内615亩、澜沧江国际生态文化旅游度假区核心区718亩……块块堪称“风水宝地”。

　　如果混改成功，保利有望一脚扩大规模，一脚入局云南文旅市场。连带云南城投的资金缺口也有了着落。

　　一家缺钱但有地，一家缺地但有钱，这大概是云南城投与保利互相看对眼的原因了。

　　◆云南城投转型不易

　　为了增厚业绩、转型康养文旅，云南城投曾尝试各类“花式”操作，成效未必，但争议齐飞。

　　在传出股权混改的消息前，云南城投的剧情像开了2倍速，“掌门人落马”“蛇吞象收购”“资产腾挪”……重磅戏码密集上演。

　　左手“买买买”，费力造品牌做转型。

　　劲旅君梳理发现，截至2018年底，云南城投先后通过直接或间接控制的形式，将46家子公司收入囊中。

　　当中高调的收购案例，包括其在2016年一次性接盘8家“银泰系”公司，具体为天津银润、苍南银泰、杭州海威房地产、平阳银泰、杭州理想银泰购物中心、奉化银泰、成都银城、宁波经开区泰悦置业——尽管8家企业有6家处于亏损状态，云南城投依旧慷慨掏出18.63亿，全部收至麾下。

　　“这能丰富公司项目储备，获得‘银泰’的品牌价值。”云南城投事后如此解释。

　　不过，眼见至今尚未“转正”的扣非净利润，以及居高不下的负债率，这出理想怕是还未变现。

　　云南城投另一波出名操作，是“蛇吞象”收购案的告吹。2017年，云南城投盘算收购当时估值约为自身4倍的成都会展集团，试图将对方资产作价236亿，注入到上市公司。

　　这确实是云南城投试图增厚文旅板块的又一次发力。对方在成都、眉山等地拥有325万平方米土地，旗下拥有数家酒店，另有黑龙滩长岛等房地产项目，以及世界最大的单体建筑新世纪环球中心，对文旅地产玩家释放出了巨大的吸引力。

　　收购进程中，双方对赌3年内要实现63亿元的净利润。然而当年成都会展的净利润水平不过2亿左右，这样的业绩承诺像一场神话。

　　事态进程果然一波三折，云南城投遭遇了证监会询问、大股东股权质押、公司负债高昂、溢价收购未果等种种经历，最终在今年6月宣告收购计划终止，又一次美梦告吹。

　　右手“卖卖卖”，竭力盈利兼瘦身。

　　云南城投在转型康养的道路上四面红灯。大肆扩张之下，集团供血不足，频频依靠出售旗下子公司的股权和资产获得收益大头。

　　年报显示，仅2018年 ，公司对外转让满江康旅80%股权、七彩云南 59.5%的股权，共实现投资收益 18.07 亿。

　　据悉，满江康旅从成立到被转手，只用了5个月;而七彩云南被出售时，旗下项目才完成道路基坑、打桩类基础性质工程。因为地价大涨，云南城这次倒腾，两家子公司分别获得11.80倍、19.77倍的高溢价。

　　如此做法表现出鲜明的“倒爷”品格，不过公司层面将这归结为铺路康养文旅的“瘦身”战略。

　　“公司积极推进 ‘绿色康养综合服务商’和‘城镇环境综合服务商’战略。”前任董事长许雷投案落马后，火线接任的新任董事长杨涛在股东大会上强调，“再次重申，企业将聚焦主业，聚焦云南，打好瘦身健体组合拳。”

　　尽管“无所不用其极”，但云南城投在转型康养文旅上步履维艰。

　　◆保利能否扭转困局?

　　保利集团入局云南城投混改，业内将其解读为“两家有意转型的地产商，在文旅康养板块实现交汇”。

　　目前看来，如果迎来这座“财大气粗”的靠山，云南城投的文旅业务将拥有更多可能。

　　一方面，两家企业“追求长期效益”，价值观不谋而合。

　　尽管饱受文旅地产“周期性”之苦，云南城投一直表示，要借文旅丰富产品层次，获得可持续性盈利;同样，保利希望最终打造出“不动产生态发展平台”。

　　实际上，他们已经初步熬出了眉目。

　　云南城投方面透露，2018年公司康养产业和旅游产业实现营业收入4.73亿，占主营业务收入比例5.31%;实现净利润4506.47万元，占公司净利润比例9.91%。

　　保利集团未曾对文旅康养板块的营收做单独披露。不过，东兴证券曾推算，保利地产的“两翼”业务近三年可稳健增长，即旗下大健康、教育、会展等业务的综合营收，在2018—2020年依次可达121亿元、164亿元、223亿元。其中被公司高调推崇的康养、文旅业务可见一斑。

　　成型的文旅产业基础，加上更雄厚的资本助力，云南城投有望更早步入规模化收益阶段。

　　另一方面，双方既有的康养文旅阵容不小。

　　云南城投与保利在文旅产业布局上单刀直入，设有一批专业公司。

　　劲旅君梳理发现，云南城投至少拥有5家文旅地产属性公司的控制权，包括昆明云城，安盛创享，九江公司，版纳旅投，沧江文旅等，集中分布昆明、西双版纳等地。

　　保利发展至少拥有9家康养、文旅类地产公司的控制权。包括嘉善安平，上海保爱，石象湖旅游，林芝保利，南昌铭雅，广州保利和悦，成都和熹会，重庆高尔夫，海南旅游。

　　其中，石象湖旅游公司背靠的石象湖景区，属于“四川十佳旅游胜地”;广州保利和悦隶属集团旗下重要养老品牌“保利和悦会”系列。

　　相较之下，保利拥有规模更大、品类更丰富的康养文旅阵营，尤其是“康养”业务，系集团构筑多年的品牌，或将为云南城投带来更多示范。

　　不过，希望固存，压力也不小。

　　由于两家企业的股权混改尚处计划阶段，具体如何落地，尚存在很大的不确定性，双方各有压力——云南城投背负着高额负债与积压库存，保利将面临“云南大混战”的入局和争食。

　　“现在谈混改成功还为时尚早，连公司层面也未曾提出具体策略。”有业内人士指出，“保利应该会先派人了解清楚目前云南城投面临的问题，再根据实际情况决定是把资产分拆管理还是原封不动只派管理层独立运营。”

　　目前看来，两边的联姻，还要通过层层磨合。包括双方主营业务的明确、项目运营质量的衡量、战略目标的统一。此前，保利曾在参与天房集团混改一年半后骤然退出，提醒着后来者，混改双方达成一致理念的重要性。

　　不过，处于“被动易主”地位的云南城投，缺少足够的话语权。眼巴巴看着保利集团频繁并购、项目体量巨大、还在同期完成了对央企中国中丝的资产重组，云南城投并不知道自己被保利接盘后，能够被置于怎样的战略地位、沾得几分“雨露”。

　　然而，就旁观者而言，两家房企高调立起的“文旅康养”大旗是噱头还是实锤、未来能够挣得多少银子，多半才是焦点所在。