姜兆华：西安限购新政能否管住房价？

来源：金融界网站

去年以来，以“大尺度”吸纳人才而闻名的西安，今年再次以房价领涨全国引发社会关注。6月20日，西安发布史上最严限购新政，西安房价还会涨吗？

一、西安房价的连涨逻辑

西安作为一个千年古都，近年来其房价上涨“抢眼”。分析认为，造成西安房价连续上涨的主要原因有以下三点：

（一）人口流入拉动住房刚需。人口持续净流入是西安房价持续上涨的主要推手。从2016年开始，西安率先在全国招募人才。2017年，西安更是以“能放则放，能降则降”的“史上大尺度”开放户籍政策：放开毕业生落户限制、放宽单位集体户口条件、放宽用人单位界定，降低技能人才、降低投资纳税、降低买房入户条件、降低社保缴费年限。两年零两个月的时间，西安共迁入落户115.1万人，户籍人口突破1004.9万人，跻身千万省会城市行列。常驻人口持续净流入，带来了住房刚需的持续增长。

（二）教育资源丰富支撑房价。教育资源丰富是学区房价格增长的一个重要原因。西安的本科高校数量在全国排名第三位，211重点大学数量在全国城市排行榜中位居第4位，教育资源在全国中西部省份优势明显，相对于河南、青海、新疆等省份具有较强吸引力。中西部省份学生家长到西安落户买房，很大程度是看中了子女教育、升学和未来就业等便利因素。同时，西安房价的历史基数也相对较低，一度成为城市房价增长的价格“洼地”。

（三）区域发展潜力提高预期。作为我国千年文明古都，无论是地理位置，还是经济发展潜力，西安都具有很大优势。2018年，作为关中平原城市群的核心，西安跻身为第9个国家中心城市，成为中西部崛起的国家战略的重要支点，具有很强的区位辐射潜力。近年来，西安招商引资力度空前，2017年，西安引进项目847个，投资总额2.35万亿元；2018年，签约引进项目760个，投资总额2.45万亿元；今年1月至5月，西安市实际引进内资1549.02亿元，实际利用外资31.25亿美元。西安历史文化悠久，城市交通便利，在十大国内热门旅游目的地城市排名第一位，是中西部省份最具吸引力城市之一。巨大的区域发展潜力，提高了大家的房价预期。

二、西安限购新政能否管住房价

5月份西安房价环比涨幅2.0％，同比大涨24.4％，这已是连续6个月同比涨幅领跑70城，房价的过快增长，引起了社会的广泛关注。

6月20日，西安市房管局紧急发布住房限购新政。对从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在西安市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在西安市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）；非西安市户籍居民家庭在西安市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。

这一购房政策的定向调整，实际上是对前期落户购房政策的“修订”。该政策出台对新落户人群买房做出了象征性“收紧”；对于无户籍购房者，则给出了需要满足缴纳5年社保的严厉约束。从限购政策出台的效果分析，对直接入户的西安新“移民”来说，入户（社保）一年政策或只是“蜻蜓点水”，对房价影响不大；而对于没有西安户籍的购房者需交纳社保的期限从两年调整到五年，这无疑是西安史上最严限购政策。

西安限购新政能否管住房价？从土地供应看，西安可供房地产开发的土地供应后劲不足。4月23日，陕西省自然资源厅发出的《关于暂停受理建设用地报件的函》中指出，2019年1-4月，陕西省审查上报的建设用地总面积4.83万亩，其中新增面积2.3万亩，申报建设用地面积已达2018年度计划可预支20％的上限，暂停受理建设用地报件。受此政策影响，西安土地供应会出现阶段性紧张，一定程度会加剧西安房价的增长。

从西安居民购房需求看，落户人口的快速增长，仍然是拉动住房刚需的主因。入户政策的调整，会在一定程度平滑入户购房冲动，但不会降低落户人群的购房需求。对于缴纳社保的流动人口来说，该买房的早已买了，不想买或是买不起的，无论是两年社保还是五年社保对购房市场的影响都不会很大。长期看，定向限购政策调整，可能将房价上涨的幅度或多或少地降下来，但只要西安城市人口扩容的政策不变，西安房价的上涨趋势就不会改变。