房贷利率重新上涨,房企融资成本高达15%,下半年房价难涨了

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  近期,融360大数据研究院更新了最新的6月份全国房贷报告,数据显示,6月份全国35个主要城市首套房平均贷款利率为5.423%,基本相当于在基准利率上浮10%,环比上涨0.14%。当期房贷利率最高的城市为南京,首套房贷利率为5.95%,上浮21.43%。青岛、南京、成都、苏州等城市房贷利率上涨也比较快。

  有观点认为,大型银行的房贷投放额度和利率由总行决定,部分支行的上调利率行为不代表整体房贷利率走势。但据多家媒体跟踪报道来看,这已经是连续第二个月环比上涨了,为期一年多的房贷利率下行周期结束,接下来房贷利率将重回上涨通道。

  实际上本轮房贷利率上调,不仅有政策方面的因素,也有银行自身经营方面的原因,通常情况下,上半年房贷都是相对充裕一点,而下半年相对紧张,利率也逐渐有所上浮。

  对购房者来说,房贷利率上调,直接影响的是新进场购房者的房贷成本,而对还贷中的购房者不会产生影响。目前的基准利率还是2015年10月24日确定的,4.9%,当年连续5次下调,从6.15%直接降至4.9%。从近20年的房贷利率波动记录来看,最高水平出现在2007年,为7.83%,2008年降至5.94%,随后于2011年反弹至7.05%的高点,此后便一路下行至4.9%。

  但与此同时,房贷利率市场化也在不断推进,商业银行在房贷利率的定价上有更多自主权。而调控也借助"市场化"的名义影响购房成本,调节购房需求。

  当然,随着房价上涨,房贷利率早已不是影响购房需求最重要的因素,额度才是更要命的,不给你批贷,说什么都白搭。接下来,房贷利率和房贷额度双收紧,是可以预见的。

  从信号层面来看,房贷利率的收紧是从需求端配合收紧房地产融资的必然结果。

  上半年楼市小阳春,更主要是供给端开发商融资成本大幅下降有直接关系。数据显示,今年上半年,房企在国内融资成本仅为5%以内,海外发债融资成本也仅有6%-8%,最近的的甚至低于4%。

  

  而且上半年整体居民个人房贷相对宽松,购房需求相对旺盛,也为房企带来了不少回款。国内外融资、个人房贷、购房定金及预收款明显增加,让房企到位资金明显增加。

  

  成本下降,资金到位加快。房企在土地市场也不再保守,一二线城市土地市场明显活跃,直接影响了购房者看涨预期。

  高层已经明显警告,要正视房地产金融化的问题。楼市"小阳春"过了头,这已经是明确的了,现在所做的就是矫正。所以近期针对房企融资做了很多收紧,包括限制房地产信托、海外发债规模及用途等。这一招已经生效,近期有房企已经不得不发行利率高达15%的美元票据。

  对于房企来说,硬着头皮发债往往是因为债务到期,不得不发新债还旧债。但更多的房企在融资门槛高企的情况下,必然选择通过其他渠道稳住现金流。

  还是那句话,针对房企做了一系列调整,也必然要针对购房者的房贷利率做同步调整。配合才能形成合力。

  另外,房贷利率的调整会继续市场化,针对性调整。简单说,这就是该涨的城市会涨,不能涨的城市依然会处于历史地位,这也是一城一策的一个侧面。之所以要强调一城一策,是因为这种调整是为了从整体上稳住房地产,并非要彻底把房价压下来。

  

  当然,还有一个外部因素需要考虑,当前美联储下调联邦基准利率的预期正在增强,中国央行每轮都做了回应,比如定向降准等组合工具,这些能从一定程度上延缓房贷利率上涨的幅度,但不改上涨趋势。

  对于纯炒房的人来说,这种市场缺乏激情,动作也会少一些。而对购房者来说,一个趋于稳定的市场,总体上是好事,可以多点时间选房,多点时间积累首付,换房的风险也会小不少。

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