从今年3月开始，成都二手房成交量突如其来地走高，目前已连续4个月成交量破万，最高的4月成交量高达13337套。
除了成交量在回暖外，根据链家网的数据，成都二手房挂牌价数据也在5月底首次出现较为明显的转折。6月的二手房挂牌价相较5月上涨3.7%。
图源：链家网
挂牌价格的上涨，卖家的心理预期提高，最直接能影响到成交价上涨。
并且，从贝壳研究院发布的2019年上半年二手房半年报来看，成都的二手房讲价空间在全国一二线城市中都属于较低的水平。
*注：从2108年Q4-2019年Q2，成都二手房讲价空间约1-2%
但是，也有部分二手楼盘的价格飘忽不定，成交受阻，不同产品的市场表现开始分化。
以下，我将用同板块的三个不同的楼盘举例，在遇到市场上升周期中，表现出不同的增值潜力。
第一类 物业维护较好的次新小区
以东二环瑞升橡树林二期为例，该小区建成于2011年，外立面不过时，小区物业维护还算负责，整体居住氛围较好。
2018年5月，该小区成交价在29000-31000元/㎡，且成交周期较短。
但随着5.15政策的推出，该小区二手房成交价一路下跌。直至2018年12月，该小区二手房成交价跌至22000元/㎡左右，单套房成交周期拉长至3个月以上。
今年的上半年，伴随着二手房成交量的上涨，二手房的成交价格也在回暖。如今，橡树林二期二手房成交价已涨回25000元/㎡左右。
其实在同区域内，成交价格在上涨的楼盘有很多，如翡翠城、东湖国际等。
这类次新小区，除了占据相对较好的地段外，其物业管理、小区园林、学区情况能满足大部分购房者的需求。
目前这类小区基本已经完成价格的探底，价格已经出现明显的涨幅。
第二类 过时的“高龄”电梯盘
比如，同属东二环的万达锦华城项目，该楼盘建成于2008年，已经过了二手房买卖的黄金十年。白色的塑钢窗户，以及浅色立面，容易显脏，放到今天来看有些过时，与同期深色立面的楼盘形成了鲜明对比。
在5.15限购之前，该小区的二手房成交价最高点在20000元/㎡左右。近一年的最低成交价约在15000元/㎡左右。
目前该小区成交价极不稳定，挂牌价在16000-18000元/㎡不等，小户型还有下跌的情况。
万达锦华城增值空间乏力，其实也暴露出了此类住宅产品的通病。
万达锦华城地段虽好，但属于商业上盖物业，除了小区的立面颜色显旧外，该小区还是开放式小区。虽有部分园林，但位于商业平台上，景观特点并不突出。
另外，开放式小区，考验物业水平。由于这类小区出租户较多（包括租户和小公司），居住人群复杂，管理非常困难。再加上不够突出的学区配套，关注人群会更少。这种小区与同地段的二手次新楼盘保持约3000-5000元/㎡左右的差价。
在成都具有类似特点的小区还有ICC凯旋门、华润润府、cosmo天廊等。
第三类 2000年左右的多层老小区
在举一个东二环同地段的楼盘锦州花园，建成于2004年，以楼梯多层及少量电梯小高层为主。这是2000年典型的商品老小区，现在来看已是完全的过时产品。
该小区在5.15限购之前，最高的成交单价在20000元/㎡左右。
限购之后，该小区出现了较大幅度的下跌，上半年成交了大量均价在14000元/㎡左右的房源。近期，该小区的挂牌价格出现上涨的情况，但成交量随即开始萎缩。
这类小区的缺点很明显，房龄高，无电梯，无地下停车位。在新房市场的冲击下，这类产品的市场关注度很低。但相较于纯“老破小”（xx宿舍、x巷x号院），它还有物业维护，价格还不至于跌到1万元/㎡以下。
对于这种小区的购买人群特点也比较鲜明，对地段有较大的依赖但购买力不足。这种小区与普通的二手次新楼盘保持5000-8000元/㎡左右的差价，一旦涨价就卖不掉，已经成为这类老小区面临的现实状况。
三种楼盘的特征总结下来：
1.品质次新盘：市场关注度高，价格也较高。近期房价增幅明显，成交量大，换手频率高，也就意味着增值空间较好。
2.品质一般的电梯房：房龄普遍超过10年，产品相对过时，但价格适中，对物管高度依赖。尤其是开放式小区，房价会明显低于闭合小区，且市场关注度较低，成交量低，房价增幅较小。
3.“高龄”老小区：价格处于低位，依赖物业管理，但由于先天性的缺点，导致关注度极低，增值乏力，市场价容易出现瓶颈。
对于上面的三种小区，我们推荐购房者购买第一类或第三类。
从目前的市场情况来看，购房者显然已经过错了品质次新二手楼盘抄底的机会，但这类产品好在增值空间较好。如果不想追高，可以适当关注新房产品，或者冷门区域的二手房。比如城北三环内，还是可以淘到很多高性价比的二手房。
处于中间价位的这类楼盘，由于产品和房龄的原因，在过五六年后，其产品竞争力会更弱，我们不太推荐购买。
“高龄”老小区，首先它在市场上升周期中，由于关注度的滞后性，还没有完成补涨。另外，在如今“旧改”的政策环境下，这类小区存在一定的翻身机会。
附上近期很火的一张图：
图源网路
另外，成都实施人才落户是开始于2017年7月20日，人才落户的节点要来了，对于二手房后市的变化，我们会持续关注。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
