很遗憾,学区房凉不了

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  本文首发于功夫财经。

  01

  前两天出了一个重磅政策——《关于深化教育教学改革 全面提高义务教育质量的意见》,引发了家长们的激烈讨论。

  

  为什么大家会如此关注这份文件呢?

  因为,里面有一条爆炸性的信息,可以说将改变现有的教育资源格局,甚至影响千万家庭对未来孩子择校的的规划。

  意见中的第十七条,是一项非常重磅的教改政策:民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理,与公办学校同步招生;对报名人数超过招生计划的,实行电脑随机录取。

  可惜,针对这条意见,猫叔看到比较中肯的解读很少,反而一致唱衰学区房的文章很常见。

  逻辑是:一旦实行摇号上学,依靠优质生源的拔尖民办学校再也无法和差学校拉开差距。原来的利益格局被打破,学区房自然也就凉了。

  这类说法看上去很有道理,但其实是充满漏洞的。

  先不提“全民摇号上学到底会不会让学区房降温”,我们来重点分析一下“全民摇号是否可以改变优质教育资源稀缺”的局面,把这个问题搞清楚了,学区房价格会不会下跌就明白了。

  因为,学区房房价之所以过高,就是优质教育资源稀缺产生的现象。

  02

  早在初中的时候,老师就告诉我们,中国的基本国情是人口多而人均资源不足。所以我们遇到的很多问题,都是资源分配引发的矛盾问题。

  就拿买房来说,这两年为了遏制房价过快上涨,大部分城市新房价格受到了严格的限制,不允许往高了卖。所以新房价格是比二手要低很多的。

  当周边二手房都3、4万的时候,同一区域的新房价格还处在2万多,那么新房和二手的倒挂就出现了利差。新房买到就是赚到,所以我们经常看到南京、武汉、成都、杭州、西安、长沙等新房倒挂比较严重的城市,排队抢新房的现象。

  

  所以针对抢房的现象,各大城市采取了摇号买房的方式,这个操作实际上和摇号上学是差不多的。

  请诸位回想一下,那些摇号买到房的人,都是些什么人?是刚需吗?

  “全款的往里走,贷款的别堵门口”

  “90岁老太太摇号买房”

  “千万富翁深夜排队买房挤爆交易中心”

  诸如此类的新闻,不用我多说,大家估计也看过不少。事实表明,即使政策是善意的,但在实际执行的过程中,总会有各种想不到的操作,背离了政策的原意。

  上学摇号的道理也是一样的,毕竟好学校比房子可稀缺多了。即使是摇号入学,也总有一部分人容易得到更多地下的秘密录取机会。就像北京很多家长都知道小升初的暗语一样:“密电”就是秘密通知考试,"点招"就是变相选拔考试,"上岸"就是提前被录取等等。

  退一步来说,假设摇号全程透明,学校拿出一定比例的招生名额来摇号,短期也没办法撼动优质学校的地位。拔尖的学校之所以拔尖,是长期的资源积累的结果,老师够优质,学生成绩也足够稳定。

  以前择校是拼成绩,现在是拼运气。请各位家长扪心自问,你们会因为摇号入学的政策,放弃给孩子们补习课程,还是会让孩子继续发奋努力?

  家长们对稀缺优质学校的渴望,短期内是无法改变的。指望一个政策来解决,未免太乐观了。

  摇号不能解决优质教育资源稀缺的局面,只是换了一种分配方式而已。

  说实话就是:大人们解决不了的事情,交给孩子抓阄解决。

  03

  接下来,我们讨论要不要买学区房,学区房的选择思路。这里就需要划重点了。

  很多家长有一个误区,认为学区房就是离学校比较近的房子。这种看法是完全错误的。

  学区房,是针对公办学校来说的,拥有了房子以后可以让孩子免试进入划片的好学校。

  

  这里强调的两点,一是免试,100%的入学几率,二是学校是对口的优质学区。

  所以,要不要买学区房,首先考虑孩子是进入民办学校,还是公办学校。

  请注意教改意见中提到的“民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理,与公办学校同步招生”这一条,是对民办学校的大利空。

  按照以往,公办学校“幼升小”“小升初”的招生时间在5、6月份,民办学校往往会比公办学校提前。所以家长们的策略是先去民办面试,如果落选再去对口公办学校报名。美名其曰“冲民办,保公办”的策略。

  但“公民同招”后,家长们的计划就被完全打乱了。公办还是民办只能二选一,一旦落选民办,那就只能服从安排,去对口的公办学校上学了。

  在民办入学不确定的情况下,买优质公办学校的学区房就成了比较稳妥的选择。

  毕竟,靠成绩不能上学,靠买房可以。

  
可以预想的是,未来选择摇号上学民办的孩子越来越少,公办学校越来越吃香。

  这并不是臆断,拿已经提前执行“公民同招”的上海来说,2017年上海小学升学登记人数16.77万人,民办报名人数为3.74万人,而2018年实行新政后,升学登记总人数为18.04万人,而民办报名人数仅为1.99万人,下降了47%。(数据引用于财新网,来源上海市教委)

  “公民同招”政策,一定程度上会降温民办学校的“择校热”,但随着公办学校报名人数越来越多,学区房价格会不会进一步走高呢?

  04

  猫叔觉得没有这么乐观。因为公立学校也开始摇号,多片划区了。

  出台一项政策之前,会有几个试点城市提前执行。比如“公民同招”,也是北京、上海这类具有大城市优先执行的。所以大城市对学区房的态度,可以作为政策的风向标。

  观察北京这两年对于学区房的态度,是带有明显打压倾向的。从2017年5月开始,北京市朝阳、东城、海淀先后宣布执行“多校划片”的入学政策,也就是说,一套房子不再对应一所学校,而是片区内学校由电脑随机派位。

  虽然多校划片更多只是在少数试点城市推行,但以后在全国推广,依然是一个趋势。

  所以,家长们的买房思路也要变一变了:

  

  1、用“选片区”的思路选学区房。 以教育资源比较优质、教育水平相对均衡的片区为主,这样无论是单校划片,还是多校划片,都不会影响学区房价值。

  2、如果开始执行多校划片,尽可能避免顶级学区老破小,选择中等偏上的学区房。 顶级学区房有可能被分到次级学校,所以价格下跌; 而次级学区房因为有可能分到更好的学校,价格反而会上涨。

  3、学区房的居住属性越来越重要,过道房、不能居住的、产权不清晰的学区房尽量不买。 避免政策突发性大雷。

  

  总之,学区房已经不再是无脑买入就能资产升值的投资品了。请今后买入一定多对比多考虑政策的不确定性。

  最后,也想安慰下,拿些孩子学习成绩优异,但焦虑于择校问题的家长:对孩子来说,虽然摇号决定了学校好坏,但命运依然把握在自己手里。父母是最好的老师,家庭是最好的学校。请不要灰心丧气,加油!

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