合肥某地王降价4000元+/㎡!全城分销!3万套新房要卖,房价....

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  中国现在有接近14亿人口,合肥的常住人口超过800万,可房地产市场依然缺客户,奇缺。

  这段时间,我被拉进了很多项目的全民经纪人微信群,仅仅全民经纪人的佣金最高就超过5万/套,分销公司的提点肯定更高。

  目前合肥市场启动分销的比例是多少呢?一个中介朋友告诉我:现在基本都是分销在卖。

  可对于开发商来说,到碗里的肉还可能再分出去吗?只有一种可能性,光靠自己已经不行了。

  窥一斑而知全豹,处一隅而观全局。市场,真的到这种地步了吗?

  

  NO.1丨壹

  地王降价4000元+/㎡,全城上分销

  先看一下目前合肥一些项目给出的条件是什么。

  1、庐阳地王降价4000元+/㎡

  据微博爆料:庐阳地王盘——和顺叶语溪推出一批特价房,共6套,面积95-107㎡。原单价均是2万+,现单价最低仅需1.6万+/㎡,最高直降4536元/㎡。

  

  2、高新区准地王,还没首开就上分销

  高新区某个高端盘,也是高新区的准地王项目,拿地3年多至今为止还没有首开,可已经启动了项目分销,全民经纪人佣金3万/套。

  

  3、北城9字头准现房,佣金3万/套

  北城某准现房项目,跃层备案均价1.27万/㎡左右,目前在售均价9600元/㎡起,也打出了3万/套的成交佣金。

  

  4、政务区准现房,佣金最高6万/套

  一直房荒的政务区,某精装修项目最近给出了总价5‰+1万元油卡奖励的成交佣金。据了解,目前该盘的剩余房源总价500万/套-1000万/套,也就是说介绍成交一套房,最多可以拿6万。

  

  5、包河公寓项目,首付最低5万起

  

  6、肥东成交佣金1.5万/套,比去年涨1万/套

  肥东某盘近期释放的推荐成交奖为1.5万/套,并且不论房子面积大小,特价房也可以享受,只要推荐成交就有1.5万。而去年这个价格是3000元-5000元/套,其中的差距可想而知。

  

  更有甚者,蜀山区有改善盘不久前优惠幅度超过10万/套,类似的情况太多,这里就不再一一举例了。

  NO.2丨贰

  传递了什么信号?

  重要的不是这些事件本身,而是透过现象,传递给我们什么信号。

  1、市场整体热度降下来了

  两个指标,一个是范围,一个是数量。

  我们可以看到,政务、包河、庐阳、蜀山、高新、滨湖,基本上合肥每个区域甚至每个板块,都有分销、变相降价的身影。

  如果近期你去看过房子,就会发现有的项目看房的还没有卖房的多,热盘门口的小蜜蜂连起来可以绕售楼部一圈。

  甚至一些过去在合肥炙手可热的开发商,也开始认怂了,没办法要吃饭的呀。

  

  2、部分开发商的情绪,不自信也不相信

  就比如高新区的准地王盘,明明都还没有首开,就已经启动了分销,并且给的佣金并不低,说明两点:

  一是市场认可度不佳,再不求变开盘成绩会很惨;

  二是不看好后市,至少不相信短期内会出现一波强势行情,或者即使出现行情也救不了它。

  否则,没有必要这么急迫地做出让步。

  3、谁在裸泳,一清二楚

  病毒,最先攻破的一定是低免疫的群体。

  同样的,如果把所有的在售盘按照性价比高低排序,狂风袭来,最先倒下的一定是缺乏核心价值的板块和楼盘。

  要么处在拓荒板块,没有地铁和学区等硬核配套;要么价格高的离谱,“德不配位”;要么品牌和产品有缺陷;或者几种情况都有。

  同样的大环境下面,也有一些楼盘依然孤傲,比如信达公园里,听说已经暂停新客户预约了,因为客户储备够了。

  所以在这样的市场里,开发商自己已经站好了队,让购房者省去了最基础的判别的时间,优惠力度越大说明它越没有底气

  NO.3丨叁

  新增3万套库存,年内可能还有特价房机会!

  从5月份开始,合肥市场就有了退烧的迹象,再到现在,几乎完全逆转了今年3-4月份的局势。

  一般来说,上分销是开发商的倒数第二步棋,还是不行,就只有加大优惠力度或者直接降价了。

  对于目前这种情况,购房者关心的可能是两个方面:

  优惠盘的范围和力度会不会扩大?

  年底或者下半年还有没有特价房出现?

  关于这个答案,可以从以下几个层面去分析。

  1、合肥下半年60个纯新盘入市,积压天量库存

  前段时间我们统计了合肥九区三县的纯新盘数量,总共有60个之多,并且拿地时间都在今年6月份之前,也就是说最迟今年年底,这些纯新盘都将陆续入市。

  那么,会带来多少储备房源呢?根据地块面积和容积率计算,数量在3万套左右。

  

  这是什么概念呢?

  根据金刚石数据的统计,合肥目前的新房库存为4.3万套,平均去化周期是7.6个月,再加上即将入市的3万套,去化周期将超过1年

  具体到每个细分板块,情况又会有不同,典型的区域是高新区、肥东、肥西、长丰。

  今年之前,高新区和肥西的新房一直是供小于求的,热度始终很高。可现在再看,今年两个区域加速推地,下半年同时在售的项目都将接近或超过10个,去化难度加大。

  肥东、长丰的供应更加充足,预计将是合肥供应量的前两名,同时在售的项目可能超过20个。

  但限价仍然严厉,新盘涨价的空间极其有限,价格会极其扁平化。众多项目面对面搏杀,每个都卖得很好,不可能。一旦市场变化,或者长期去化难,不排除会出现特价房的情况。

  2、尾盘数量增多,追求快速清盘

  2017年和2018年,合肥都出让了大量的居住用地,入市1-2年以后,今年下半年到明年上半年,这些项目都会陆续进入尾盘阶段。

  一般情况下,处于尾盘的开发商都会推出一些特价房来出售,早点清盘,也不排除一些尾盘楼盘的产品和性价比很不错,比如融创信达政务壹号等。

  不过特价房不是内购房,还是要仔细的区别。在这个时候,不少小开发商为了吸引购房者会出现低于市场价格的形式让大家购买,不是所有特价房都是捡漏

  NO.4丨肆

  结语

  如果给合肥各区县按照认可度分级,可能是:

  第一级别:政务、滨湖、高新

  第二级别:包河、蜀山、庐阳、经开、肥西

  第三级别:新站、瑶海

  第四级别:肥东、长丰

  在这个层面上,如果是作为投资,尽量优先选择市场认可度高的区域,接盘者更多,实力也更强。

  另外,近期不太建议在库存很大的区域或者板块建仓,个别性价比特别高的项目除外。

  大量的库存积压,购买力很旺的情况下,短期内房价会很平。而且,这批新房会在2年后集中交付,大量房源进入二手房市场,可能会形成砸盘效应。

  对于房子本身,品牌好、产品好的房子依然会是市场的香饽饽。

  最后,对于市场冷暖,不必太过看中,调控的存在感还很强,冷和热都是有限度的。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 2
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

合肥大炮

有炮就放

头像

合肥大炮

有炮就放

3728

篇文章

7317

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码