千亿房企新城控股：“黑马”变成“黑天鹅”的背后

千亿黑马新城控股遭遇“黑天鹅”，飞驰的“骆驼”深陷降速风波。

记者丨杨槟 上海报道

来源丨中国房地产金融

近日，让行业震惊的事件莫过于新城控股（以下简称“新城”）的黑天鹅事件，此次事件，也让这家新晋千亿房企的发展轨迹正在悄然生变。从一度被看好，转而身陷丑闻的风口浪尖，这家房企急速快跑背后发生了什么？

销售增长业绩亮眼

这家黑马房企已将常州总部搬迁至上海，近年来一度成为地产圈的焦点公司。

回看新城过去几年持续高增长，据公开资料显示，2015年其销售规模仅319亿元；2016年倍增到650亿元；2017年跃增到1264亿元，截至2018年末，公司完成销售额超2200亿元，新城从千亿企业跨步发展为两千亿的企业，公司的行业排名和销售业绩实现双跨越。

根据克而瑞（CRIC）数据统计，新城销售金额及销售面积全国排名“历史性”进入前十，分别在行业的第8位和第7位，分别比2017年度上升5位和4位。

新城已发布2018年5月实现合同销售金额约166.41亿元，销售面积约135.61万平方米。1-5月累计合同销售金额约672.14亿元，累计销售面积约538.86万平方米。

对比近期新城发布的2019年5月经营简报，1-5月累计合同销售金额约928.69亿元，比上年同期增长38.17%；累计销售面积约796.16万平方米，比上年同期增长47.75%，远高于行业平均水平。

其中，5月实现合同销售金额约247.59亿元，销售面积约203.27万平方米，分别同比增长48.78%、49.89%。根据克而瑞的销售排行榜，新城1-5月销售金额位居行业第8。

无疑，新城持续高质量发展令人瞩目。从新城的年报数据得出，销售金额在稳定上涨的同时，新城三年内的复合增长率也达到90.6%。耀眼的业绩更是获得主流机构的一致看好。

在摩根士丹利近期发布的针对中国房地产企业的研究报告中，在其覆盖的14家内地房企中，新城被列为“首选推荐”投资标的。

同策集团首席分析师张宏伟对《中国房地产金融》表示，新城的快速发展与其把握市场轮动节奏紧密相关。离不开双轮驱动战略中住宅与商业互为支持、相互促进的。新城实现快速增长的业绩，与公司在前期的战略布局息息相关。

“在复杂的市场环境下，能够紧跟市场趋势，需要高度保持战略清晰以及能力均衡，并且踏准市场整体节奏，抓住市场周期的千变万化。把握好房地产行业分化的关键节点。” 张宏伟说。

根据公开数据得出，新城5月销售247亿元，同比增长48%。与其他房企相比，无疑，成绩十分亮眼。财经评论员严跃进对《中国房地产金融》表示，当下市场出现或多或少的“降温”，许多房企的业绩都出现小幅度下降，但新城却能保持大幅度增长实属不易，也得益于新城的厚积薄发与稳健发展。

一位来自TOP5房企的研究员告诉记者：“不得不说在前期发展中，新城的战略十分精准，而且踩准行业周期。进入2019年之后，新城依然保持了高增长的态势，值得肯定。”

但规模的增长只是其中的一个重要选项，对于现阶段的新城而言，如何保持高质量的增长才是至关重要。上述人士表示：“若是要围绕现有布局继续做大规模，让企业越来越强大，且在行业持续深耕下去，还需不断提高市场占有率和保证产品的品质。”

“土储”跑马圈地

新城除了业绩稳步增长之外，在土地市场的表现也可圈可点。要知道，房企的高速增长离不开充裕的土储。

2017年，公司合共收购土地储备项目122个，收购的土地储备约为3.4千万平方米（包括本集团合营及联营项目（按100%计算））（包括地下建筑面积），平均收购成本约为每平方米人民币3175元。城市布局进入了广州、重庆、西安、郑州、南宁、太原、廊坊、惠州等城。

截至2017年12月31日，新城的总土地储备约为6.7千万平方米，土地储备的平均收购成本约为每平方米人民币2905元。

长三角地区仍然是主要发展的大本营，占比56%。60个城市有土地储备。

记者对比了新城2018年年报数据发现，2018年新城共计新增土地储备共164幅，总建筑面积4773.24万平方米，其中商业综合体年内新增33个项目、建筑面积1940.46万平方米。

值得一提的是，从新城发布的销售简报披露看，2019年5月，新城大举拿下20宗房地产项目，比4月的18宗项目还多2宗。

在20宗房地产项目中，土地价款最高的为山东省泰安市的两宗地块，均位于泰安市高铁新区，出让面积分别为5.98万平方米和10.32万平方米，规划用途都显示的是居住用地；新城拥有100%权益，需支付土地价款16.27亿元。

据了解，土地价款次高的为山东省济宁市太白湖新区廉庄片区地块，出让面积为23.21万平方米，规划用途为住宅、商服用地；新城拥有100%权益，需支付土地价款约14.97亿元。

据中原地产研究中心统计数据显示，今年前4个月，新城以385.12亿元位居拿地过百亿房企排行榜第三位。今年4月，新城新增18宗房地产项目，需支付土地价款合计约为180.77亿元。从新城5月拿下20宗房地产项目的表现，可见其“大举拿地”的步伐仍在继续。

根据克而瑞数据显示，今年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100榜单上，新城以1202.8亿元的新增土地货值，位列第6名，为货值破千亿的8家房企之一。

从新增土地价值指标看，新城以409.2亿元位列第8名；从新增土地建筑面积指标看，新城以971.3万平方米位列第5名。

对比去年1-5月中国房地产企业新增货值榜单看，新城新增土地货值仅832.7亿元，位列第14名。新增土地价值指标以190.5亿元位列21名；而从去年1-5月新增土地建筑面积指标来看，新城以853.7平方米位列第9名。

对此，严跃进也强调，不同企业在拿地方面都会有不同的考虑，毋庸置疑的是，拿地的积极性基于销售乐观、资金充裕的情况下，房企才有动力去做更多土地储备。

由此也可以看出新城在拿地方面保持积极态势。“但值得注意的是，企业快速发展的同时，也需要避免激进拿地所带来的风险，例如，逆周期拿地造成‘后遗症’、深陷资金困局等诸多不确定性因素。企业需要防患于未然，做到稳中求进。”严跃进说。

根据新城拿地的公开资料显示，近几年新城重仓三四线城市，而目前三四线城市面临调整，这些市场调控势必对新城产生一定的影响。所以可以看到，从去年下半年开始，新城也加大了一二线城市拿地的力度。

在张宏伟看来，在上一轮周期中，新城主要的布局是三四线城市，下一轮机会多分布在二线和强三线城市。所以，新城要把握好“一二线城市+强三线布局”，这对公司业绩都有积极推动作用。

在他看来，未来的机会将会出现在二线和强三线城市，所以在2019年的土地投资战略上，新城也侧重关注二线、强三线城市的市场，加强对二线城市的投资布局，最终达到稳固其市场地位。

速度背后的安全

“扩张在前，现金流在后”这种打法在房企中可谓占据半壁江山。

对于高速扩张的房企而言，因为开疆扩土的需要，经营净现金流为负不足为奇。但企业的经营活动产生的现金流量净额往往应该与企业赚取的净利润相匹配，否则容易产生风险。

因为在通常情况下，那些土地销售多少就补充多少的房企往往销售规模稳定，净经营现金流入大致等于净利润，但对于高速发展中的房企来说，销售规模快速增长是其重要特征，由于新购土地远远超过消耗土地，净经营现金流入往往远小于净利润，甚至为负。

值得注意的是，以“骆驼”作为公司图腾的新城控股，在高速晋级的同时，并没有牺牲其安全性。

虽说新城经营活动产生的现金流净额较为“刺眼”，由于之前加速拿地换取了之后销售金额的大爆发。但考虑到公司处于高速发展时期，且整个行业的集中度正在进一步向头部企业集中，在拼规模的同时，加强土地储备的投入能够为未来业绩的持续释放奠定基础。

过去几年，新城是踏准了上一轮房地产“大牛市”，基于此背景下，如今终迎来收获季，近年的业绩大增。但是在未来经营中依然存在诸多不确定性，例如面临着土地储备聚集在三四线城市、三四线城市返乡置业潮的失约、自持物业快速增加所隐含的减值风险、融资成本上升等问题。

新城曾以逆周期布局与精准战略判断，实现持续性超高成长，能拥有今天的成绩已实属不易。但黑马也有失蹄的时候，新城发布公告称，于2019年7月3日接到上海市公安局普陀分局通知，公司实际控制人、董事长王振华因个人原因被刑事拘留，公司于2019年7月3日召开第二届董事会第十六次会议，选举公司董事长兼总裁王晓松任公司第二届董事会董事长。

新城的“黑天鹅事件”消息如白昼惊雷一般，截至7月4日发稿时，新城发展控股（01030.HK）和新城悦（01755.HK）连续两日下跌，股价从高点下跌35%，新城控股（601155.SH）7月4日开盘一字跌停，香港上海两市市值跌去数百亿元。

对于数万股民和众多债权人而言，这一黑天鹅事件的发生，导致股价下跌引发的风险不可小觑。新城控股6月4日股东股权质押公告显示，新城股东富域发展有一笔股权质押，将持有的公司流通股4850万股质押给上海国际信托有限公司，占公司总股本的2.15%。质押是为了补充其流动资金的需要。

若新城股价持续下跌，将构成抵押物价值下降的风险。在股价融资协议中，若抵押物价值不足时，需要融资人补充抵押物或者进行贷款赎回等。无法做到满足上述要求时，被抵押的股票将面临被平仓的风险。有相关人士分析，受此事件影响，未来无论在项目获取上，还是在银行等金融机构获取资金上都会造成一定的阻碍。

此外，核心业务为地产业务的新城，一直标榜学习万达模式，地产之外的多元化业务包括医养、儿童主题乐园、影院等其他非核心业务。经过7月3日事件的影响，或将对发展儿童主题乐园业务蒙上一层阴影。

千亿黑马马失前蹄，未来是否会因此出现发展拐点，仍有待观察。