深度调查：带你一道揭秘三年来伊滨楼市的真相！

伊河大桥上拍伊滨区楼盘

“伊滨区”这三个字同时也是神秘的，因为这片区域距离市中心较远，平时上下班，周末外出休闲难得经过那个地方，它的变化与进展你未必知道。

结合《洛阳市城市总体规划（2008~2020）》，伊滨区发展的第一个十年成果如何？区域楼市又发生了哪些变化？小编约您一起慢聊、深聊伊滨区与伊滨区楼市的昨天·今天·明天。

规划篇：大波规划就像TNT，一个个投向这片土地。博古才可通今，为了能透彻了解伊滨的真实现状，我们先一起回到伊滨区的设立之初。2009年，偃师的李村、诸葛、庞村、冠店、佃庄五个乡镇陆续划归伊滨区管理。

它的管辖范围北至洛河，南至万安山麓，西至二广高速，东至偃师高龙西边界，包括106个行政村，总面积280平方公里，人口约32万。

伊滨区分为六大功能区：中央商务区CBD（行政副中心）、伊滨公园、伊滨商住区、职教园区、产业园区和现代物流区。

道路交通方面，洛偃快速通道、伊河大桥完工通车，先后打通了科技大道向西、汉魏大道向北通道，形成伊滨区向西、向北8条重要联通通道和司马光路、光武大道等“四横六纵”骨干路网，打通新源路、白塔路、孔明街等16条“断头路”。

生态绿化方面，薰衣草庄园、豪泽国际郁金香花海、万安山山顶公园、万安山野生动物园、东花园等生态旅游类项目先行上马，率先开门迎客，吸引了过万游客。伊河湿地公园绿化已初具规模。

教育方面，枫叶国际学校、华洋国际学校、洛阳师范学院、魏书生中学（又名伊滨一中）先后拔地而起，南北贯通的“职教园区带”逐渐形成，一实小、二实小、5号小区第二幼儿园、8号小区幼儿园、师范学院三期、职业技术学院新校区项目、林业职业技术学院、文化旅游学校近期也将加速建设。

医疗方面，市第一中医院伊滨医院、市第一人民医院伊滨医院均列入建设规划，第一中医院有望于年内开工建设。产业方面，惠普－洛阳国际软件人才及产业基地（“惠普”现改名为“慧与”）投入使用，三大主导产业（电子信息业、高端装备制造业、高端服务业），与三大特色产业（钢制家具产业、通航旅游业、食品加工业）均已提上建设日程。寇店镇着力打造以通航产业为主、历史文化和生态旅游为支撑的通航旅游小镇。华耀城商贸物流项目拟建成集物流、贸易、电 商、会展、住宅配套等功能于一体的大型综合商贸物流城。

惠普-洛阳国际软件人才及产业基地外景

伊滨区的发展面貌确实日新月异，前景看起来一片光明。但事实真的是这样吗？有人说，楼市的基本面代表了区域发展的基本面。我们准备拿“房地产”这枚试金石，来试试伊滨这片区域的成色！

楼市篇：市场现状真相如何 价在飞房却不够了

伊滨区的房地产市场是怎样的？以住宅为例，伊滨区建设与销售中的住宅类房产项目板块分布较为集中，大体可分为“洛偃快速通道与伊滨路板块”与“光武大道板块”。洛偃&伊滨路板块上分列有中电银河湾、天明城、力合伊水苑、天元伊水湾、香醍河畔。光武大道板块上有翡翠庄园、隆安东方明珠两盘。其中，中电银河湾、香醍河畔为纯低密项目，力合伊水苑为纯高层项目，其他项目均为混合型楼盘项目。

伊滨区在售楼盘位置地图

了解完区域板块，我们来看看伊滨区的房价走势。

图表上可以明显看出，2017年4月之前，伊滨区的房价虽然起起伏伏，但整体并未露头，一直在4000元、5000元左右徘徊。2017年4月、11月，伊滨房价两度冲破5000元大关，之后就再没有跌回5000元以下的价格。2018年3月份至今，更是以7060元的区域均价，超越老城、瀍河、高新等区，位列第四。

再走一波真相图！

小编调查了伊滨区两个有代表性楼盘的房价变化。隆安东方明珠小高层去年年中开卖，开盘价6700元/㎡，到了今年5月价格已飙升至8500元/㎡，涨了将近两千元。另一个高层住宅盘，力合伊水苑，去年两个节点先后涨价1900元与449元，今年更是飙升至7600元，与去年年初相比，上涨了3000元，几乎是翻倍增长。

这样的价格在整个洛阳市场的位置如何？下图可知，伊滨区7060元/㎡的区域均价已经超越了老城、瀍河等中心城区，仅次于洛龙、涧西、西工三大热门板块。

3月洛阳新建商品住宅各区域均价对比图

毫不夸张地说，伊滨区的楼盘仅仅用了一年不到的时间，就已经追上了主城区老城、西工、涧西、瀍河花3-5年才可能达到的房价水平。房价涨速惊人，区域表现十分强劲。

是什么原因，让伊滨区仅用一年时间就取得如此骄人的市场战绩呢？仔细分析来看，至少有两个因素。

其一，新城规划逐步落地，区域发展调高购房预期。2015年之前，伊滨区的建设主要集中于道路桥梁、水电管网等最为基础的公共设施，医疗、学校、商业等生活类配套尚属空白。进入2015年后，随着工业项目和就业人口的增加，区域生活配套加快建设步伐，中小学校与社区商业由无到有，医疗配套也已提上日程，特别是新体育馆、音乐厅等项目的立项，伊滨新城的区域潜力在逐步释放，购房者的买房信心随之与日倍增。

其二，主城区房源供少需多，作为周边承接外溢需求。因为全民抢房的热潮从17年年初持续到了年底，城中心的楼盘大大小小、有品牌的没品牌的几乎都被全部掏空，全城唱起“房荒记”。许多自住需求与投 资需求借机将目标转移至库存多、房价低的伊滨，伊滨区楼市迎来了坚挺的补涨时机，这一涨就再也不回头了。

因为人数众多，去年洛阳多个楼盘选择在会展中心开盘

如此内外双重利好，让伊滨区楼盘的开发商们兴奋了好一阵子。不过，这样金灿灿的房价与成交数据背后，却也埋藏着不少隐忧。自2016年10月开始，伊滨区住宅房源的成交量开始迅猛增长，2017年全年大多月份都保持在3万方以上的成交规模。相比而言，供应量却没有跟上， 17年12个月中有8个月供应量为零，伊滨区楼市长期处于去库存状态，供不应求的局面愈演愈烈。这也是伊滨区房价持续飙升的原因之一。

缺少新产品供应，市场的可持续发展就会受到极大的制约。这从伊滨区18年新房成交量中也能看出一些端倪：进入18年1月以来，区域成交量已大不如从前，呈现断崖式下跌，连续4个月都在1万方左右徘徊。

其中原因：

1、用地指标审批不过，拿证难，拿地更难。新浪乐居统计，伊滨区2016年至今，招挂出让的住宅类地块（包括商住用地）仅一处，面积为169.3亩（11.29万㎡），被绿都地产拿下。和主城区其他区域相比，无论成交数量、还是成交面积都是天壤之别。洛阳知名地产人严拥军表示：目前伊滨区楼市处于停滞状态，主要是因为可开发建设用地指标向国家申报一直没有批复，基本没有可开发的用地。

2、另一个原因，则和主城区息息相关。今年随着多个新盘入市，预售证审批加快，主城区新房供应有所缓解。加上伊滨区房价已和主城区相差无几，迫使购房者对伊滨区的房产投 资前 景判断更为审慎。许多购房者开始冷静思考，比起主城区业已成熟的各项配套与规模庞大的人口基数，自己是否应该拿着相同的价码去赌一把伊滨区还未成型的明天。

前景篇：伊滨楼市前景大家谈 有人欢喜有人忧

罗马不是一日建成的，目前伊滨区的发展走向、建城效率、城镇化水平等诸多方面，确实还存在着一定的不确定因素。区域配套的完备程度也远远赶不上区内楼盘房价的增速。比如楼盘周边的公办中小学多在规划施工阶段、医院暂无、 购物中心暂无。但地势、环境、内外交通等方面，却也存在着显而易见的先天优势。地势平缓广阔，符合供地条件的土地较多；伊河与万安山环抱，自然环境优越；距离高铁站不远，伊河大桥联通开元大道与洛偃快速通道，二广高速与207国道穿行其中。

大家是如何看伊滨区的发展前景，与伊滨区楼市的未来走向？我们随机采访了部分业内人士与购房者代表。

乐观派

开发商当中的乐观派居多，另有一些已在伊滨区置业的购房者也对区域前景抱有很大期待。大家多着眼于伊滨的地理位置、地势环境与规划前景，认为只要假以时日，政府的扶持力度、市政建设势必会帮助伊滨区走向成熟，释放出更大的发展潜力。

伊滨区内某楼盘营销负责人表示：“随着城镇化的进程及市区建设用地越来越少，土地供应力不足，伊滨区势必成为开发的热点。目前伊滨区道路宽广、环境怡人，周边教育、医疗配套不断完善，同时随着伊滨区进入新一轮的发展，政府极力引进国内一线地产品牌企业进驻等招商措施，伊滨区在未来会大有作为，房价还有巨大的升 值潜力。”

另一楼盘开发商也很看好伊滨区的发展前景：“这片地是洛阳市最好的一片地，临河、一马平川、交通方便。再加上洛阳市城乡一体化示范区管委会（原伊滨经开区管委会）已进驻高铁大道片区的科技大厦办公。行政功能引导下，大批公务人员有可能先住进来。未来中央CBD商务区所在的中央水系建起来了，这里就会像新区那样彻底被激活。”

悲观派

与此形成鲜明对比的是，一些居住工作在主城区内的置业者，基于对伊滨区定位模糊、配套缺乏、建设缓慢、购买力人口不足等因素的判断，对伊滨的未来3-5年的发展持悲观态度。

@蓝色天空：伊滨区没那么大城市体量，填不满，除非搬迁大单位，大学，大机关。

@虞峰：位置太偏，缺配套，缺人气……什么都缺！伊滨区需要重新定位，才能凤凰涅槃。首先要有人气，人气有两大必要因素：有居民，有就业岗位。现在伊滨区的定位是什么？工业制造业基地？高科技聚集？行政副中心？商业购物文教娱乐？显然，神马都不是！所以，伊滨区未来3~5年，依然不会复苏。

@老杨：在伊滨区没有房产，因为来自伊滨，好不容易进了城，不想回去。伊滨区的前世是农村，今生是新农村，未来是啥管我何事，反正家里二亩地一直没人来征收，说伊滨区好的请带钱来。总结一句话：休想骗朕去故乡！

@谨慎：不看好伊滨区及伊滨区房产的前景。一是新区的建设还没有完成，再铺伊滨区的摊子政府和社会都后劲不足。二是伊滨区距市区、新区距离较远，生活设施配套不完善，比对新区的发展速度，伊滨区的发展时间还远远不止10年。因此3—5年内不会有什么大发展， 2020年前不会在伊滨区买房子投 资。

中立派

“伊滨区房地产市场未来三到五年的发展，取决于新的开发用地指标能否批量释放出来，如果能，楼市一定会大发展。伊滨有着良好的交通、环境、供地条件，又有万安山——洛阳最大的市民休闲公园为依托，没有理由不成为开发的热土。比目前楼市风向渲染的洛阳周边其他区域，居住、交通环境好得多。只要伊滨及万安山116平方公里区域整体建设用地规划获得国土部门的审批通过，洛阳下一个楼市、文旅主战场一定在这个区域。”

前一时期大家热议的关林市场的外迁，也是伊滨繁荣的一大契机：“关林市场如果不外迁，华耀城也不敢说就能做起来。郑州新郑的华南城也是历经五、六年，赶上郑州城市外扩、国家中心城市启动、一线地产商蜂拥抢地，才逐步焕发生机的，洛阳现在已经失去作为豫西区域大批发市场的新引力。如果下决心把关林市场外迁伊滨，经开区的文旅用地就会被盘活，区域环境改善了，居住品质提升了，伊滨的繁荣也就带动了。”

无论乐观派、悲观派还是中立派，参与调查的受访者大都对伊滨区保有热爱、关怀之心，希望这座洛阳的“明日新城”尽早壮大为“今日繁华之城”。