广州二手房市场：2019上半年 “外冷内温”，交投环境更趋理性

成交量价总结

成交同比下滑2成，价格维持稳定

广州中原研究发展部监测数据显示，2019年上半年，广州市二手住宅共成交53372宗，环比下降7.9%，同比去年大幅下滑22.3%。

若从历年二手成交情况对比来看，2019年上半年二手住宅市场略显“寒意”，成交创近四年最低位。

价格方面，2019年上半年二手住宅网签均价基本保持平稳态势，网签均价为26555元/平，环比上升2.0%。

广州中原研究发展部分析认为，2019年上半年广州二手住宅市场特征主要以下几方面：

（1）楼市政策环境稳定，观望情绪放缓。

目前广州二手楼市政策环境处于“稳定期”。

同时，目前贷款利率较去年有所下降，置业成本下降，促使前段时间处于观望的客户开始逐步着手入市。

（2）市场供应增多，业主放盘积极。

据监测统计，2019年上半年，每周录得的新增房源数量相对可观，基本处于千套以上，新增房源数量环比去年大涨25%-30%左右。

在盘源充足的情况下，客户可选择性增多，入市热情相对较高。

（3）上门客增多，入市积极度显著增强。

据中原大数据显示，2019年上半年二手置业客户入市热情明显较去年下半年高。

自“3月小阳春”起，二手带看量整体维持高位水平，环比去年下旬上涨20-25%左右。

主要由于330新政年满2周岁，不少异地客户的购房需求逐渐被释放，致使上门看房客明显增多。

月度成交走势

成交爬坡回升，市场交易环境更趋良性

但从月度成交走势来看，2019年上半年二手实际成交表现为“逐渐回温”。

与2018年第四季度月均7000-8000套的低位水平对比，2019年上半年（除春节月外）月均成交明显上扬。

尤其在“小阳春”销售旺季后，单月成交量更是冲高至11000宗水平，市场交投活跃度显著增强。

广州中原研究发展部分析认为，目前广州楼市供需两端表现稳定；

业主报价相对合理、理性，部分客户观望情绪有所减缓，二手楼市交易环境更趋良性、稳定。

另外，根据中原领先价格指数显示，自2019年2月起，广州二手楼市价格开始“止跌企稳”。

环比涨幅保持在0.8%-0.9%的区间微幅回升，逐渐回归至去年同期水平。

广州中原研究发展部预计“价格稳”将继续为下半年二手楼市常态。

市场成交热点分析

改善客观望情绪放缓，入市步伐加快

据广州中原研究发展部监测发现，2019年上半年，3房户型的房源成交大增，成交占比上升至36.4%，环比大幅上涨1.5%，同比去年同期大增4.0%。

而4房以上的大户型房源成交占比为7.7%，环比微增0.3%。

而面积段方面，120平方米以上的改善型户型成交占比逐步上升，截至2019年6月，120平以上户型成交占比高达15.3%，同比大增5.1%。

广州中原研究发展部认为，现时楼市政策环境稳定，贷款利率亦较去年有所回落。

致使部分改善客户观望情绪明显放缓，逐渐开始着手入市，促使大户型房源交投氛围明显较之前活跃。

业主后市信心增强，议价空间明显收窄

根据广州中原研究发展部监测，2019上半年，业主对后市信心明显增强，议价空间有所收窄，大部分区域下调报价幅度降低0.8-1.5%左右。

比如天河、荔湾两区，2019年上半年报价下调幅度分别为2.0%、2.4%，环比分别提升1.2%、0.9%，部分二手交投活跃的板块甚至不存在议价空间。

由此可见，目前“买方话事权”明显较去年减弱。

而业主报价亦更趋理性、合理，盲目报高价现象逐渐减少。

广州二手楼市交投环境逐渐回归健康、平稳状态。

市区需求往外“跑”，花都成交占比飙涨

随着中心区房价的高企，而外围区价格相对低洼，叠加交通便利度的提高，越来越多的客户从市中心转移至花都、萝岗等外围区域。

据广州中原研究发展部监测，近年来，花都区二手市场表现活跃，成交占比亦一路飙涨。

2019年6月，花都区二手成交占比为17.9%，同比去年大涨5.4%。

广州中原研究发展部认为，花都区成交“一路逆袭”主要有三方面原因：

一、楼价低洼，2019年6月花都二手网签均价仅14568元/平，对不少刚需客户而言有较强的吸引力；

二、花都区近年来一手市场缺货严重（9号线沿线实际可售待售货量为37.8万㎡，仅3595套房源），逼迫置业客户转移购买如御华园、祈福都会花园等优质次新房房源。

三、区域商业配套逐渐成熟、升级。如近期落地于花都区的融创文旅城项目，除了完善片区配套外，还能吸引人流流入，加速盘活片区活力。

区域成交

中心区成交插水下滑，环比跌幅超2成

根据阳光家缘二手住宅网签数据显示，荔湾、越秀、白云上半年分别成交1227套、1687套、2438套，同比去年下半年下滑32.0%、26.7%、20.8%。

番禺则以成交4617套稳居榜首位置。

另外，需要指出的是，上半年花都降幅最小，共成交3993套，环比下滑8.8%。

开创大道板块交投活跃

助力萝岗成逆市黑马

据广州中原研究发展部监测，开创大道板块市场交投活跃度显著提高，成交排名快速上升，为2019年“第一黑马”板块，助力萝岗片区二手成交“逆袭”。

2019年上半年，萝岗区共网签849宗，环比大涨13.2%。

其中，片区以万科东荟城、中海誉城两盘成交最活跃。

开创大道板块成交排名霸占活跃板块榜首归结原因为：

1、相对于市区贵价“老破小”而言，开创大道板块优质盘源实属“高富帅”。

其楼盘楼龄较新且楼价相对低洼，性价比较高，对于不少置业客户而言有较强的吸引力；

2、道路交通网络发达，加上地铁6号线能够快速接驳3、5号线，能够有效引导市中心刚需族往萝岗片区聚集，致使板块二手楼市表现活跃；

3、片区自身居住需求刺激。近年来，广州科学城片区发展迅速，吸纳了大批优质的企业进驻。

因此，企业上班族居住需求将有效的带动、刺激板块楼市的发展。

分区点评

番禺区

市桥需求表现稳定，华南成交有所回落

2019年上半年，番禺区阳光家缘中介网签宗数为4617宗，环比下滑22.3%；

番禺二手成交量虽然保持各区二手成交首位，但整体成交占比则较去年有所回落。

2018年番禺成交占比基本控制在21%-22%左右。而截至2019年6月，番禺区二手成交占比下跌至18.11%，同比减少2.15%，整体成交能力不及去年。

其中，番禺华南板块二手市场活跃度回落相对明显。

主要由于板块楼价相对钟村、市桥板块而言相对较高，且优质二手盘源均以大面积户型为主，入市门槛较高，对刚需客户吸引力较弱。

如广州雅居乐花园套均总价在400万元/套左右，而祈福新村套均总价仅192万元/套。

另一方面，2019年上半年，华南板块一手供应增加，碧桂园藏珑府、珠江铂世湾等优质新房盘源的涌入，致使二手市场成交活跃度有所减弱，部分意向购房客户转移，导致成交占比回落。

但是，需要指出的是，市桥板块市场需求表现稳定，二手网签占比基本维持区内高位。

广州中原研究发展部认为，市桥板块作为番禺的“老城区”板块，片区居住氛围浓厚，生活配套齐全，加上价格相对低洼，对于不少刚需置业有较强的吸引力；

另外，配合广州地铁18号线、22号线的规划建设，市桥板块或直接与南沙灵山岛尖、荔湾白鹅潭等多个未来重要金融规划区衔接，板块楼市价值提升潜力较大。

天河区

珠江新城活跃度明显增长

2019年上半年，天河区阳光家缘中介网签宗数为2810宗，环比下降13.6%；而网签均价为47944元/平。

据广州中原研究发展部调研了解，一向受刚需青睐的东圃板块，上半年表现亦相对平淡，市场成交较去年明显减少。

东圃板块成交下滑除业主心态强硬、看房客减少等因素外，“珠江花城”楼盘对东圃二手成交造成最大“威胁”。

在价格相当的情况下，珠江花城的优质配套及发展前景对不少置业客户有较强吸引力，导致分流不少原本打算在东圃置业的二手客户。

但是，据监测发现，2019年上半年，天河珠江新城板块上门客户数量、成交活跃度均有明显增长，成交周期亦明显收窄。

其板块二手成交占比高达20.2%，环比增净7.0%，板块成交排名亦跃升至第八位。

广州中原研究发展部分析认为，近期珠江新城板块成交活跃主要因为两方面原因：

一方面，楼市政策环境相对稳定，并没受到政策进一步调控，市场交投氛围有所好转，客户对后市信心略有加强；

另一方面，部分前段时间成交低迷，业客双方观望情绪均较为浓厚，从而积压了大批的优质房源及客源。

以致进入2019年后，客户观望情绪放缓，市场需求集中爆发，促使珠江新城成交明显上扬。

越秀区

东风东板块市场笋盘足，二手需求旺

2019年上半年，越秀区阳光家缘中介网签宗数为1687宗，环比下降26.7%；

而二手住宅网签均价为40029元/平，价格仅次于天河区。

根据中原成交大数据显示，上半年学位需求客户入市热情相当高，部分如东风东板块、小北路板块等优质教育资源板块成交表现持续活跃。

据广州中原研究发展部监测发现，2019年上半年，越秀区学位房需求成交占比为26.1%，环比净增5.6%。

据广州中原研究发展部调研了解，东风东板块之所以成交持续活跃，主要得益于板块部分业主出现大幅让利的现象，市场上有较多优质的“笋”盘源释出。

以锦城花园一套143平的单位为例，其正常市场价应该在1200万元左右，而业主仅仅报价1100万元出售，最终盘源放盘不足四小时被“秒杀”。

另外，君汇世家一套100平的单位，原本业主报价1000万元，但后来因急需资金回笼，最终盘源总价直降至800万元成交。

海珠区

滨江东板块市场需求回升

业客僵持情况好转

2019年上半年，海珠区阳光家缘中介网签宗数为2718宗，环比下滑18.3%；而网签均价为35716元/平。

2019年上半年，海珠区滨江东板块业客双方僵持情况明显有所好转。主要由于业客心态相比年前有所转变。

经过长时间僵持过后，业主心理价位出现松动，价格相对“好谈”，存在一定的议价空间，幅度大概在3%-5%左右。

而客户方面，客户观望情绪亦有明显放缓，部分达成“5年社保”的客户需求被释放，上门客户亦明显增多。

据监测发现，2019年上半年，滨江东板块二手带看量环比去年增长10-20%左右。

另外，海珠江南大道南板块亦有不俗的表现，成交较去年亦有微幅上升。

现时，江南大道南片区优质小区盘源云集，生活配套完善、交通通达性优。

其中以金碧花园、保利花园的两房、三房房源最受青睐，其成交均价在35907元/平、40775元/平左右，套均均价仅264万元/套、319万元/套，售价亦相对低洼，客户青睐度高。

荔湾区

区域散盘成交向好，市场成交活跃

2019年上半年，荔湾区阳光家缘中介网签宗数为1227宗，环比下降32.0%；而二手住宅网签均价为32258元/平。

根据中原成交大数据显示，2019年上半年荔湾区散盘成交向好，活跃度明显较去年下半年高。其成交占比为39.8%，同比净增10.4%。

目前散盘多集中成交在文昌北路、逢源路一带的旧楼梯楼为主，其成交均价相对低洼，分别为23842元/平、22158元/平左右，套均总价基本在130万元/套左右。

广州中原研究发展部分析认为，荔湾区散盘成交占比提高主要原因有两方面：

一、荔湾多以旧改房、楼梯楼盘源居多，市场上散盘盘源供应充足，客户可选择性较多；

二、散盘盘源总价偏低，基本集中在150万元/套以下，对于不少首套刚需的置业客户而言最为合适。

白云区

罗冲围板块持续活跃

金沙洲则表现一般

2019年上半年，白云区阳光家缘中介网签宗数为2438宗，环比下滑20.8%，二手住宅网签均价为29992元/平。

另外，白云区机场路板块凭借价格低洼的优势，市场需求不减，需求活跃。

上半年成交均价为28267元/平，其活跃楼盘汇侨新城成交均价仅为27308元/平。

据广州中原研究发展部调研了解，上半年罗冲围板块二手楼市继续维持相对活跃氛围，尤其是的刚需自住客户入市速度较快。

周度带看量亦呈现逐步上升的趋势，整体较去年大增3成左右。

而业主方面，由于市场需求回升，看房客户数量增多，致使部分业主对后市信心有所加强，整体议价空间有所收窄，幅度基本下调至5%左右。

现时罗冲围板块二手盘源相对充足，而 “富力系”的两大楼盘小区环境较好，入市门槛偏低，套均总价在320万元/套左右，受到不少刚需客青睐。

但需要指出的是，白云区金沙洲板块市场整体成交表现“不理想”，成交量略有回落。

板块购房客户较之前相比明显减少，从而导致市场出现“盘多客少”的情况，成交周期略有拉长。即使部分优质“笋”盘源亦存在一定的去化难问题。

由此可见，现时金沙洲板块置业客户整体入市热情不高，观望后市情绪相对浓厚。

下半年预测

“量价平稳”仍为下半年主基调

2019年上半年，广州楼市表现为“外冷内温”，成交虽为近四年内低位。

但从月度成交情况来看，市场成交正逐步回温。

尤其在3月阳春过后，客户观望情绪亦有所放缓，而业主对后市信心亦显著增强。市场表现更趋健康、理性。

同时，“稳房价、稳地价、稳预期”仍为下半年调控主基调。

因此，广州中原研究发展部预测，2019年下半年广州二手住宅将保持稳定环境，其价格将更趋平稳，而成交量平稳或微升。

本文转自：广州中原研究发展部