上半年深圳楼市都经历了什么?下半年又何去何从?

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  2019年上半年深圳楼市在“史诗级”的土拍盛宴上落下帷幕。今年也是深八条颁布后的第三年,而深圳楼市上半年的表现也相当抢眼。

  在年初之际就出现楼市小阳春、二手房笋盘消耗一空等迹像,紧接着粤港澳大湾区规划发布、房贷利率下调等红利。从华润瑞府开盘8000万豪宅被“秒光”,半岛城邦4期开盘去化近八成,到华强城开盘3小时卖完,再到6月24日的5块住宅地同时出让,激战300余轮,总价224亿,耗时3个小时的土拍盛宴完美收官。

  从7月1日深圳房地产信息网数据中心新鲜出炉的上半年深圳楼市成交数据来看,新房成交17681套,同比增加38.1%,创近3年来新高,今年上半年深圳楼市交出的一份满意的答卷。

  看看今年 上半年的深圳楼市发生了哪些大事:

  一、大事件

  要说上半年深圳楼市的头牌是谁?非6月24日的土拍盛宴莫属、其次还有华强城开盘3小时售罄以及开年8000万豪宅被“秒光”的深圳湾瑞府等。

  1、深圳“史诗级”土拍盛宴

  6月24日,号称深圳“史诗级”土拍盛宴上场,当天下午3点,同时出让5宗住宅用地,有媒体称这是二十年来深圳从未出现过的,而小龙女有幸在现场见证这场盛况。

  当日,中午不到1点钟,就有不少企业代表和媒体到达现场而不得入,因当天人数太多,交易中心决定2点后才能入场,故而出现门口排长龙的盛况。

  不但如此,当天容量几百的土拍大厅座无虚席,且周边及后场不乏席地而坐的媒体、企业代表或看客。有媒体称,这是他从业十多年以来,从未见过的场面。

  

  土拍现场

  历经3小时,300多轮"激战"后,位于宝安西乡、龙华民治、光明观光路、光明光明大道、坪山区老坑路4区的5宗宅地分别被广州越秀、龙光、中海、电建、平安竞得。

  而其中最受关注的龙华民治地块在中海和龙光长达1个半小时100多轮的拉锯后,最终于龙光以总价65.85亿,配建人才房面积14100+新增22600平米,可售住宅楼面价约6.7万/平获得。

  2、网友:感觉是在卖“白菜”的华强城

  5月31日,华强城上午在公证处摇取选房顺序号,摇号结果还未出炉,所有登记客户已在前海JW万豪酒店等候进入选房,安排的如此紧凑,也是深圳首例。之前公证摇号开盘的楼盘都是前一天摇取选房顺序号,第二天根据摇取选房顺序号公证选房。

  小龙女在开盘现场采访发现,买华强城的置业者除了一些年轻夫妇刚需外,还有部分当地的改善需求,而远道而来为子女准备房产的未来刚需也不在少数。

  最后,华强城所推的464套房在3小时后卖光,这也是深圳今年唯一开盘当天就售罄的楼盘,可以说是难得一见的。

  相信大家一定还记得2018年11月27日华强城1期的开盘盛况,推1240套房,当日认购1033套,去化约9成。

  

  销控表

  3、半岛城邦4期开盘:土豪青睐大户型

  4月23日, 半岛城邦4期 在深圳鹏瑞莱佛士酒店二楼开盘,登记号689个,推599套房。开盘当天4个多小时售出474套房源,去化率约79.1%,销售额达61亿的成绩。

  从当天得到的销控情况显示,其中113㎡、117㎡的大户型已经售罄,135㎡的户型也所剩无几,土豪们很少选择88㎡的小户型。

  据现场记者采访发现,大部分选的都是113㎡、117㎡以及135的大户型,而总价低的88平户型反而选的少,说是太小会比较拥挤。看得出来,土豪们更青睐大户型居住起来的舒适感。

  4、8000万豪宅最受欢迎,多套上亿豪宅被认购

  2月22日,华润深圳湾瑞府开盘,采取线上选房的方式,装修费另算2万/㎡。开盘当天,其中400平的D户型总价8000万豪宅最受欢迎,多套上亿豪宅被认购,深圳从来不缺购买力。

  本次推出的楼栋为瑞府公寓,共146套房源,户型建面约228-583㎡,均价约15.8万/㎡,单价区间在9.9-20.2万/㎡,总价区间在2448-11211万/套。

  据了解,作为深圳顶级豪宅,此次瑞府看样板间无需验资便可体验深圳湾无敌景观,所以市场关注度较高,直接导致了公众号预约系统瘫痪。

  二、政策类

  今年上半年,深圳楼市未出台针对性的楼市调控政策,部分银行自行下调了房贷利率,以及出台了城中村、产业用地等相关政策。

  1、深圳二手房交易增值税附加税可减50%

  1月31日,深圳不动产登记中心发布了“关于填写并提交《增值税小规模纳税人税收减免申报书》的温馨提示”。

  通知中关于房地产方面:对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加,通知执行期限至2021年12月31日。

  此次税费减免到底能为购房者节省多少钱?以一套400万元不满两年的普通住宅为例,可省11431元;以600万元满两年的非普通住宅为例,可省4288元,不满两年的可省更多,达17145元。

  2、粤港澳大湾区规划出台:规划近期至2022年 远期展望到2035年

  2月18日,电中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。本规划是指导粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领性文件。规划近期至2022年,远期展望到2035年。

  纲要提出,推进“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊建设,探索有利于人才、资本、信息、技术等创新要素跨境流动和区域融通的政策举措,共建粤港澳大湾区大数据中心和国际化创新平台。

  关于深圳,发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用,加快建成现代化国际化城市,努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

  由此看出深圳未来将会着重沿着深港合作、以前海和河套地区为中心的方向发展。

  3、深圳首套房贷利率全面大下调

  今年3月6日开始,继多家银行利率下调消息后,刚需最关注的五大行中,工商银行、中国银行、建设银行、交通银行首套房贷利率也下调了,至上浮5%。近日,农业银行也由年前的上浮12%,下调至上浮10%。

  深圳约13家银行将首套房贷利率下调至上浮4-8%之间,二套房贷也相应下调,也有约13家银行下调至上浮10-13%之间。深圳约17家银行首套房贷利率,均比2018年12月利率下降。

  4、深圳城中村综合整治总规发布:7年内无法拆迁

  3月27日,深圳市规划和自然资源局印发 《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》。 《总体规划》最重要的综合整治分区空间分布,综合整治分区内的用地未来7年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

  

  图片来源:深圳市规划和自然资源局

  这意味着: 已纳入红线范围的城中村,列入禁改,2025年之前禁止拆旧建新。未纳入红线内的城中村,在2020年前仍未正式实施的,则纳入综合治理,对后续立项有一定影响。

  城中村7年内无法拆迁,无疑牵动了不少深圳“村民”的神经和吃瓜群众的目光,也引起了网友的激烈讨论......

  5、深圳产业用地新政发布!审批时间缩短,有望新增1.6亿平产业用地

  5月16日,深圳发布通知, 《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》 已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。

  产业用地可通过新建、改建、拆建及三种方式组合的路径调整容积和容积率,预计审批时间可从原来的6-12个月,压缩到2-3个月。

  《管理规定》实施后,预计深圳可在不增加1平方米工业用地的前提下,新增1.6亿平方米产业用地建筑面积。

  普通工业用地提高容积部分和无偿移交政府的建筑面积,不计收地价;新増的建筑面积符合我市产业发展导向的,可适用产业发展导向修正系数。

  三、小结

  今年年初,很多城市都出现了小阳春,深圳在春节后市场也有所回暖,3月份二手带看量、看房量都有所回升,楼市气氛有所活跃。然而就在大家以为调控将放松之际,5月中旬住建部出手了,点名预警4城房价涨幅明显,随后又有两城市被点名,随之燃起星星之火的楼市又无声无息的熄火了。

  不过深圳似乎并未受其影响,开年后开发商就加快步伐,不断有新盘入市。据咚咚牛浩思统计,深圳上半年共批售了约45个新房,平均每个月有7-8个项目开盘。其中既有半岛城邦4期、天鹅湖3期以及海境界3期的“豪刚”产品,也不乏关注度颇高的华强城、勤诚达正大城等热点刚需盘。

  转自:咚咚找房、房网

  从上半年开发商的推盘来看,今年新房供应量主要集中在西部区域,且去化率都不错。

  四、下半年展望:

  下半年深圳新房市场有69个项目计划入市,其中宝安24个、南山8个,罗湖3个,福田4个,龙岗20个,龙华8个,盐田2个。

  从物业类型来看,有住宅、公寓、商铺等,产品类型丰富,但主要还是住宅。而且产品类型方面,既有豪宅,也有性价比较高的刚需盘,购房者选择空间较大。

  7月在售项目

   1

  宝 安 区

  

  
2

  南 山 区

  

   3

  光 明 区

  

  
4

  福 田 区

  

   5

  龙 华 区

  

   6

  罗 湖 区

  

   7

  龙 岗 区

  

   8

  盐 田 区

  

   9

  坪 山 区

  

   10

  大 鹏 新 区

  

  深圳中原研究中心(20190529更新)

  下半年即将入市项目

  

  五、校长有话要说:

  国家对“房住不炒”的主基调不变,热点城市房地产市场下半年或将开始降温,上半年小阳春下半年小阳痿,校长坚定的看空2019年楼市,特别是一线城市横盘,二线城市熄火,三四线城市不好转手的大环境下。

  我希望大家能关注到的是:

  1. 做好家庭资产配置 ,把鸡蛋放到不同篮筐之中,关注稳健型理财,重点考虑安全性和流动性。

  2. 新盘优势还继续存在 ,耐住性子等,年前会有惊喜折扣,现在以看房为主,买不用着急,关注副中心崛起双核:大运新城和光明新区,同时等待坪山和沙井的优质高性价新盘。

  3. 准备买二少房的朋友,要学会安静的,等风来! 等待二手税费下调,公积金贷款额度提升,利率已经见底回升,但问题不大,深圳还没那么快,低利率还能保持一段时间,用空闲时间大量看盘, 你买房子之前要做到比中介还专业!

  4.关注个人理财能力成长,养成复盘的习惯, 培养独立思考的能力 ,投资是一辈子的事,短线投机已经彻底没有空间了。

  —— END ——

  来源:房多多大数据研究院、深圳壹地产、爱住家

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