深圳写字楼空置率上升,市场真的萧条了吗

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  前两天看到一篇文章,大概是说要给深圳泼几盆冷水。看完整篇文章,作者的初衷当然还是希望深圳能够发展的更好。不过有些论据和观点,还是不能完全苟同,并且有一些自己的看法。其中有一个论点就是拿深圳写字楼空置率上升这个作为“攻击”的对象。

  那么沿着作者的思路,准备一探究竟,看看深圳写字楼市场到底是怎么?是不是有外界说的那么惨?

  根据我们的调研,目前来看,深圳办公楼市场空置率偏高是一个不争的事实。但是我们建立更全面观察市场的能力,观察一个市场,应该全方位去分析研究并且要挖掘其内在的原因,才能真正认知这个市场真实情况与内在原因,单一的指标是很难说清楚问题。对于深圳写字楼市场,我认为需要至少要关注新增供应、空置率和租金这个三个指标。

  据高力国际研究报告指出2019年上半年,深圳甲级写字楼空置率达23.3%,其中前海写字楼空置率高达65.7%. 而另一家同类型机构第一太平戴维斯的数据显示,深圳甲级写字楼空置率为18.2%.应该说这两个数据基本上还是能说明办公楼的空置率确实比较高。

  那么我们来挖掘下这背后的缘由。

  第一、宏观上看,中国整体经济增长率下滑,中美贸易摩擦等,导致全球产业需求有所萎缩,宏观层面的需求肯定不容乐观,产业扩张的步伐有所放缓,整体产业需求的放缓会影响到企业扩租或者搬迁办公楼的意愿。

  第二、新增供应上看,前海CBD的办公楼供应逐渐释放出来,供应量短时间急剧上升,第一太平戴维斯和高力的数据也显示深圳甲级写字楼存量分别为608万㎡和553万㎡,出现较大幅度的上升。短期供应放量太大,空置率上升太正常不过,在以往的市场也出现过类似的情况。

  第三、所谓金融企业和包租客退租,我们得看看到底是什么类型的金融企业退租,仔细去分析一下,发现退租的金融企业以P2P等互联网金融企业为主(暴雷重灾区),包租这模式本来就是小众市场,前些年过度的扩张理应承受今天的后果。

  需求的萎缩与供应的集中导致深圳办公楼市场空置率出现上升也是可以理解的,那是不是意味着深圳的办公楼就萧条了?

  我们再来看看另一个数据——租金的变化。据第一太平戴维斯数据,全市甲级写字楼平均租金环比下跌1.8%,至人民币每平方米每月227.7元。在市场渲染山雨欲来风满楼的市场情况下,租金也只是小幅下跌。这说明市场仍有强大的支撑,只是需求的释放是一个慢过程,与短时间的集中供应存在时间差,导致当前时点的空置率上升。

  另一个方面,我们也可以看看深圳物业投资市场,据笔者了解,目前很多外资投资者盯着深圳物业市场,一旦核心位置有价格合理的楼宇出售,很快就会找到合适的买家,香港领展66亿元收购深圳中心城购物中心,霸菱亚洲从黑石集团收购了福田国际商会中心四层楼,交易金额为5.22亿元。

  因此,市场也许并没有想象中的那么糟糕!

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