楼市“服软”了！年内首次下跌，土地供应降21%，成交面积降8%

　　7月13日，全联房地产商会创会会长、房产专家聂梅生在某活动上说道：2019年的房地产，大势已经接近“临界点”。

　　虽然这话听起来有点含含混混，却让人猛地“打了一个激灵”。

　　过去这十多年以来，房地产的大势，可以用“浩浩荡荡”来形容，我国房地产开发投资数据的统计最早从1986年开始，经过30多年的发展，2018年房地产开发投资已经超过了12万亿，是1986年的1200倍，年均增长24.8%。

　　房企的资金流动速度越来越高，原来还是“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅”，现在竟变成了“4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金”。

　　简而言之，这些年的楼市，就是一个字：“快”，房价涨的快、房企扩张快、房子盖的快。

　　还好，如同聂梅生所说，到了7月份，2019年的楼市终于“服软”了。

　　第一，土地供应环比下降21%。

　　据CRIC统计数据显示，全国336城经营性土地供应总建筑面积为21814万平方米，环比下跌21%。

　　各能级城市的土地供应量相比上月也均有所减少，特别是上月供地较多的二线城市，本月土地供应量环比下降三成多，杭州、武汉、天津、重庆、南京等多个热点城市均减少了土地供应量。

　　第二，土地成交面积降8%。

　　数据显示，全国336城土地成交建筑面积为19148万平方米，环比下降8%，同比也下降2%。另外，由于本月土地供应量大幅减少，预计成交量回落这一趋势在7月份还将延续。

　　就各能级城市来看，只有一线城市的地价大幅上涨，平均楼面价接近2万元/平方米，二三线城市地价均出现了下跌趋势。

　　仅从数字来看，环比降21%和8%并不算什么，但应该引起我们注意的是，这是年内首次出现下降。

　　年内首次意味着什么？意味着一段新趋势的开始，意味着市场氛围重回冷清，意味着投机情绪将不复存在。

　　为什么土地供应会减少？

　　原因是多方面的，4月份、5月份正处所谓的“楼市小阳春”，不少热点城市加大了供地力度，连三四线楼市也来“凑热闹”。

　　然而，随着调控力度加大，三个月时间，各地发布的调控次数高达150次以上，楼市气氛急转直下，房企融资渠道再度收窄，开发商兜里没钱了，各城市自然会压缩供地的节奏。

　　土地供应减少、成交下降，有什么影响？

　　最直观的影响是土地成交金额下降，“地王”现象会减少，正所谓“量在价先”，地王的产生，都是伴随着大量的、火爆的土拍而出现，现在开发商腰杆没那么硬了，不敢再随意拿地了，换做是谁，都害怕在高位接盘，手里拿着一堆高价地，在市场下行阶段，只能捂在手里，动弹不得。

　　顺着这个思路往下想，假如你是购房者，还会冲动置业吗？

　　答案是否定的，卖地的供应、成交、金额、价款都在下降，房企已经开始观望了，作为最下游的购房者，如果一时冲动入市，很有可能会重蹈2018年的覆辙。

　　相似的情景在2018年就演绎过，同样也是在七月份，同样也是土地市场出现了供应减少和流拍，随之而来的，就是“金九银十”的疲软，楼盘降价促销，房企为了回款使尽浑身解数，二手房价高位回落，成交周期不断拉长。

　　更何况，现在土地流拍也已经出现了。

　　7月10日，郑州市出让主城区的8宗地块，其中1宗为商务金融用地，5宗为纯住宅用地，2宗为金融兼住宅。最终，一宗纯住宅地块流拍，一宗金融兼住宅地块暂停拍卖。

　　同一天，常州市进行了下半年的第一场土拍，2宗住宅地块均“凉凉”了。其中，一宗地块仅一轮报价，溢价率1%，成交楼面价6904元/平方米。另一宗地因无人出价，最终流拍。

　　仿佛是多米诺骨牌一样，供应减少之后，成交面积就会下降，成交少了，房企自然变得谨慎，流拍就如影随形，最终传导到下游销售端，购房者就不会买账了。

　　当来自购房者的销售回款也开始“捉襟见肘”，又会加速这个进程，就像是一环套一环的链条，谁也摆不脱，走不掉。

　　说白了，未来的楼市，将会变得像“白开水”一样，平淡又无味。

　　房价涨不得、跌不动，房产流动性下降，限购、限售措施一箩筐，炒房客无孔可入，多套房的投机者卖也卖不掉，房企资金面收紧，融资额大降，不敢拿地王，土地流拍率增多，刚需族有了更宽泛的选房余地，但买房的难度依然不小。

　　这种趋势下，与其说楼市“服软”，倒不如说是房地产市场回归了理性，房子的本质是居住，而不是炒房客为了获利低买高卖，也不是开发商为了利润费尽全力高周转，虽然对于无房的刚需族而言，买房依然是件不容易的事，至少在接下来的半年时间内，多了一丝希望。