假如你有500万，房产、低风险理财、工行股票，你选谁长期投资？

最近有朋友向我咨询，现在投资房产还有多大盈利空间？有没有可持续更安全的替代投资品？未来大环境是否还适合房地产投资？房价会不会“永不封顶”？

说实话，当我听到这一连串提问时，我的内心是澎湃的，因为我又有机会让朋友从炒房的悬崖边“尽早回头”。

二手房倒挂超1万，未来大涨空间剩几何

首先，咱们先谈谈投资房产未来的盈利空间。

前天，我中介的朋友跟我说，在南京河西板块二手房价格倒挂空间正在缩小。目前能顺利成交的二手房均价大多在5万以下，根本不是市场传言的什么5万起，而那些挂牌价动辄6万、7万的，要么是虚张声势，要么就是优质学区。

此前，河西某楼盘还挂出98000元/平米的天价，对此我表示呵呵，这一看就是为了给自己贴金的XX之举。

可问题来了，在南京买到即赚到的河西板块，投资房产还能有多大上涨空间？

要知道，河西板块基本进入存量房博弈时代。当初3.5万单价摇中的房，目前也就卖4.5万-4.8万左右，其溢价率也就32%左右。

看起来赚的不少啊，可没成想，南京有“房屋交付”后三年禁卖的规定。这样一来，从掏钱买房到最终可挂牌出售，怎么也得四五年时间。

在不考虑交易成本和融资成本的前提下，其年化收益仅约6.5%左右。

而中介朋友也曾对我说，目前来河西买高价二手房的客户，大多数都是改善性需求。真正的投资者是不看好河西楼市未来的上涨空间。

有些投资者甚至放言，河西5万均价就是未来十年内的“天花板”。

4%理财30年后是1621万，工行股价年均涨超32%

那有没有更好的投资替代品呢？这个问题算是找对行家了。我曾在金融市场浸淫多年，对市场中大多数合法的投资品都略知一二。

如果你有500万，买北京银行年化收益4%的滚动理财，你知道30年后会变成多少钱吗？

不算多，也就大约1621万。

如果你买年化收益7%的信托滚动理财，30年后就是3806万。

上述两类产品都是低风险固定收益理财，下面我们来看看股票。

假设你用500万买宇宙第一大行工商银行的股票，会是怎样的结果呢？

在很多不炒股的人眼中，都觉得中国股市不靠谱，但我要告诉你，中国股市一直在向靠谱的方向不断改革。而在炒股的人眼中，银行股波动太小，玩的没劲。

其实，工商银行股价从2014年至今涨幅已高达181%，其中最大涨幅264%，年均收益超32%，就这还不包括每年4.5%左右的股息回报率。

而向贵州茅台这样的神股，我们就不去比了。我只想说一句，“四大行”的股票长期持有30年，肯定跑赢河西房价涨幅。

另外，有多少人会相信未来30年内，河西房价能涨到15万以上、30万以上！

我用这些案例只想告诉大家，若打算长期投资，未来房地产绝不是优质品种。

党和政府不许炒房，你敢“逆天”对抗吗

再说说最后一个问题，未来大环境是否还适合房地产投资？

毋庸置疑，“房住不炒”是中央和各级政府坚定不移的调控方向。虽说各地区要因地制宜，但目前还没有哪个城市敢公开为炒房提供土壤，将来也不会有。

上月，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上明确表示：“靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”

我相信，郭主席说的话绝不是空穴来风，换句话说，这是代表中央在向广大房产投资人进行风险警示，同时也透露了中央打击房产投资的决心和意志。

事实上，从贷款成本来看，目前南京二套房利率上浮比例全部在20%以上，未来利率还有上涨可能。

由此可见，无论是政策还是利率，以及市场饱和度，都不支持未来房价的大幅上涨。若再从投资替代品来看，目前可替代的长期投资品几乎都有跑赢房价的可能。

特别是中国股市，在强化监管和加大改革的背景下，将是未来30年最具长期投资价值的市场洼地。