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花溪大道沿线400多万方土地供应的背后 是贵阳发展的雄心和信心

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??昨天,在市住建局召开的一场“花溪大道沿线地块开发建设推介会”宛如一道惊雷,在贵阳市引发了广泛关注和讨论。

??继人民大道和数博大道之后,贵阳城市更新再放“大招”。

??花溪大道的改造并不像人民大道和数博大道那般谋划多时,而更像是随着3号线的开工顺势而为。即便如此,花溪大道改造的重要性却几乎与人民、数博两条大道相同。

??我们在此前的文章里曾重点阐述过人民、数博两条大道的意义,认为它们的重要性甚至超过地铁,而今花溪大道也会被列入讨论范围内。

??花溪大道沿线建设有何亮点?

??当然,城市界面更新的重任最终会落实到政府和房企身上,于是才有了昨天那场震动业界的推介会。推介会上对于花溪大道沿线具体的规划措施本文不再赘述,只提出其中亮点加以分析。

??首先,是“3D”土地开发模式。所谓的“3D”土地开发模式,指的是带动复合梯级土地开发时序,前期以“TOD”(以公共交通为导向的发展模式)平衡建设成本,中期以“SOD”(通过社会服务设施建设引导的开发模式)引导土地增值,远期以“AOD”(政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营)诱导区域成熟。

??看起来可能有点复杂,但无论“TOD”“SOD”还是“AOD”,说白了都是政府利用其在基础设施建设、城市发展规划中拥有的规划信息优势、话语权及投资资金,引导区域土地增值,吸引企业投资开发。这个规划开发理念在人民、数博两条大道的建设中是没有提及的。

??再次,是构建起“四组团九集聚”产业布局体系,把花溪大道沿线区域打造成产业二次集聚的重要纽带,形成集约化高端发展的优质人居地。

??按照推介会“建设成贵阳市创新型全域旅游的新标杆”的描述来看,花溪大道沿线聚集产业,将充分结合花溪区在贵阳市全域旅游战略中的重要定位,以文旅产业为主导。

??最后,也是最重要的,是花溪大道沿线规划范围内计划出让用地近70块,预计用地总规模达407.28公顷。

??对比一个数据,2019年贵阳市计划供应商服用地434.3382公顷,住宅用地642.3581公顷。按照时序,花溪大道沿线将在未来一年甚至更长的时间内,成为贵阳公开土地市场中的最大“卖场”。

??花溪大道对贵阳房地产市场有何影响?

??在披露土地供应的同时,推介会还专门提到了贵阳的房地产市场。市住建局方面认为“目前贵阳市面的商品房产品类型同质化严重”,房企在花溪大道打造的项目“应该是具有陈列级别价值的好楼盘、好产品,是贵阳城市的风景线”。

??这同样是在规划人民、数博两条大道时未曾提及的,也就是说花溪大道沿线地块,对贵阳房地产市场未来的发展至关重要,同时也说明花溪大道沿线有望成为贵阳楼市的下一个投资热土。

??人民、数博、花溪三条大道有何异同?

??回过头来再看人民、数博、花溪三条大道,可以发现,即便处于同样重要的位置,它们所肩负的使命却不尽相同。

??关于数博大道,官方这样描述:“重点建设大数据金融城、大数据产业城、大数据健康城和大数据智慧体验集聚区,同时肩负产业创新、生态建设、城市更新、形象展示等功能,并对沿线用地进行城市功能更新和景观风貌塑造,最终打造出‘永不落幕的数博会’”。

??对比三条大道的规划图可以看出,人民大道涉及的改造区域最多,项目实施难度最大;数博大道周边主要以商业、工业用地为主,居住用地较少,更符合产业大道的定位;而花溪大道沿线则以居住用地为主,占比达到26%,是三条大道中最适合进行房地产开发的。

??再深入研究,可以发现三条大道都与地铁线路紧密关联,甚至可以说是相辅相成的,双方都会因对方而变得更具价值。

??其中,人民大道与1号线部分重合,数博大道与2、4号线部分重合,花溪大道与3号线基本完全重合。固然,4号线并没有通过国家审批,但随着比亚迪的到来,4号线最终以云轨或云巴的形式呈现也是很有可能的。

??而这也传递出一个非常重要的信号,即地铁沿线是政府高度重视并将大力开发的区域,各种产业和项目的布局是深受欢迎和鼓励的。从这个角度来看,即便是去年GDP垫底的乌当区,未来也有房地产市场大爆发的可能。

??目前,三条大道都处于紧锣密鼓的建设当中。其中人民大道云岩段已经于年初通车,南明段整体推进速度也比较快;数博大道和花溪大道的建设工作也都已经展开。从三条大道的建设,尤其是花溪大道沿线土地推介的情况来看,贵阳市发展是具有雄心和信心的。

??对于三条大道的建设,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,此类大道建设,道路更宽更直更长,基本上贯穿了整个城区,某种程度上也是各类资源流动的重要动脉。此类大道周边的土地开发,往往配合了城市新的产业和新的功能,尤其是在商业办公、行政办公、城市宣传窗口等方面会有较大的业态配置,且属于基础设施相对较好的区域。相关大道的建设,对于周边土地价值的提升等有积极的作用。

??“而对于贵阳来说,这两年城乡建设力度加大,一些近郊区的区域规划明显加速,相关大道的改造和建设,一方面是改善了近郊区和市中心的联系,另一方面也优化了相关城区的建设品质,后续对于房企来说,关注此类大道概念并积极进行投资,也是非常具有价值的。”严跃进说。

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