地产信托和海外债监管趋严,下半年开发商要过苦日子了

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  三季度刚开场,祈祷下半年转运的地产人心里又凉了半截。“政策传导特别快,今天我负责的一个项目就停了”。一位TOP 5房企北京公司融资经理称,房地产融资圈哀鸿遍野。

  7月11日下午,市场上传出消息,“光大信托、国投泰康信托暂停房地产信托业务”,引发市场热议。当日晚间,光大信托澄清“暂停”实际为余额管控,以优化结构;国投泰康也发文声明称,一切业务经营正常。

  但据地产壹线(house_163)调查了解,目前市场上已有多家信托公司收紧房地产类项目募集,部分信托公司因余额管控及合规问题暂时暂停地产业务,市场普遍预期未来房地产信托业务规模或将收紧。

  

  此前,至少十家信托公司收到银监的窗口指导,被要求控制地产信托业务规模;银保监会还对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示,这在近年来尚属首次。

  尽管此次约谈信托公司并非“一刀切”式叫停,但房地产信托监管基调再次收紧,释放出重要信号,房地产调控将从销售端延伸至融资端,未来房企融资形势难言乐观。

  12日下午,发改委下发《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(778号文),要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  业内人士认为,近期融资监管收紧短期内对房企短期现金流影响有限,更多地将影响房企未来投入预期,预期下半年房企拿地力度可能减弱,土地市场或出现降温;部分资金压力较大的房企或将加速库存去化和销售回款。

  信托、海外债均受监管收紧,房企输血遭截流,短短几天,房地产两大融资渠道遭“踩刹车”。

  

  根据发改委的新规要求,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。此外,发改委还规定,房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》。同时,房企发行外债需加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

  房地产企业还应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素,稳妥选择融资工具,灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品,合理持有外汇头寸,保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例,有效防控外债风险。

  近几年,海外发债受到大中型房企热捧,发债量呈现爆发之势。受2016年10月交易所收紧房地产行业债券融资影响,部分房企转而通过境外债进行融资。数据显示,2017年境外债发行规模为2898亿元,同比大幅增长396%。2018 年四个季度房企境外债发行规模分别为933、1058、628、680 亿元,共3299亿元,全年发行规模较 2017 年进一步增长。

  

  进入2019年,房企掀起新一轮发债潮。1-4 月境外债发行规模为 2254 亿元,同比继续增长 41%,仅前4月发债量已达到2018全年的68%。5、6月,房企境外债融资出现明显收缩,分别为80亿、225亿。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,发改委此次新政,充分体现了防范金融风险的政策导向。类似的管控很大程度上会对近期部分房企的海外融资形成利空影响;联系到近期包括国内公司债、信托融资等领域的收紧现象,后续房企确实需要对融资收紧等趋势有清醒的认识。此前,在房地产前端融资中起到关键性作用房地产信托也被念起“紧箍咒”。

  

  5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》(简称“23号文”),要求严格规范房地产信托业务,强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

  此后,监管进一步升级。6月底、7月初,有消息称多家信托收到银保监会窗口指导。7月6日,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示。

  7月9日,某地银监局召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确提出:土地款融资业务明确不得再新增。原已备案已部分放款的,后续可能无法投放;对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案;这两年常规操作的房地产前融,后续无法操作;后续信托余下可做的业务剩下常规432信托贷款、标准化ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务。

  

  后有媒体报道这次信托“紧急叫停”主要针对北京辖区的信托公司。

  据北京青年报报道,接近北京银保监局的业内人士表示,北京银保监局近期并未叫停房地产信托,北京地区对房地产信托业务的监管按照统一要求进行,并无特别之处。中原地产首席分析师张大伟分析指出,信托资金宽松,是2019年土地市场二季度活跃的主要原因之一,信托资金投向房地产比例扩大,新增信托逐渐向房地产集中。“虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高,但对房地产信托监管政策的加码肯定会一定程度上影响房地产企业的融资渠道,房地产企业融资收紧预期增加。”张大伟称

  尽管政策内容没有要求“一刀切”,约谈、指导也并非叫停,但地产业融资监管趋向严格是毋庸置疑的事实。事实上,自5月上旬以来,监管部门数次表态房地产行业高杠杆不可持续,涉房贷款监管保持高压态势。

  银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表态,必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。

  经济日报7月10日发表题为《从融资端巩固“房住不炒”》的文章程称,监管层近期举动标明,对房企的调控已由销售端延伸至融资端。通过融资方面对房企及其项目予以约束,进而从源头上控制房地产规模,达到防止出现商品房积压,防范楼市泡沫和金融风险的目的。

  

  对于未来房企融资走向,张大伟认为,目前来看,信托与海外融资,都是规范而不是全面暂停,影响预计不会太大。

  

  但也声音指出,中央坚持“房住不炒”的政策定位,决定了涉房贷款大幅宽松的可能性不大。对于2019年下半年将迎接为期三年偿债高峰的地产业和房企来说,未来钱会很值钱。下半年,抓紧卖房、回款,管好现金流。不碰地王。

  END

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