只关注新房价格,你就只看到了楼市一半的真相!

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  参谋长经常在后台收到这样的留言:“我们这里,XX三四线小城/县城,新楼盘开盘价都过万了,参谋长怎么看?”

  房价过万,放在全国范围内来看不高不低,但绝不能一概而论。

  很多省会城市的房价尚未过万,但也的确不乏房价过万的小城市甚至是县城。

  参谋长给出的解读其实也很简单:看经济基本面、看区位条件、看人口变化状况。综合这些因素,你基本就可以判断一个房价过万的城市,到底存不存在泡沫破裂的危险。

  今天,参谋长想给出另一个简单的判断标准:看二手房市场。

  先说为什么。

  第一,从成交量上看,很多城市的二手房交易量都能占到总住房交易量的50%,在热点城市,二手房交易已经是市场的主要组成部分。

  以北京为例,对比北京新房和二手房成交量数据,我们会发现其的二手房交易量已经长期超过新房。

  

  

  也就是说,在许多一线、强二线城市,商品房市场已经正式步入存量时代。

  第二,从政策上看,二手房所受的价格管制相对宽松。

  限价政策,对于新房的价格来说,无异于“泰山压顶”。

  我们将目光转向2016-2017年最为喧嚣的南京河西地区。彼时河西成为南京土地市场的“高价地窝”,楼面价屡创新高,各板块地价不断刷新纪录。一时间,全国的高价地中,南京就占据了半壁江山;而南京的高价地中,河西又占据了半壁江山。

  而如今,4.5万的价格红线一拉,很多楼盘都面临着入市即亏损的困境。但,饶是亏本,也不能涨价。

  这就是新房市场“不够真实”的主要原因。

  诚然,针对二手房的“限售”规定也会在一定程度上左右市场供应从而左右价格,但相较新房市场而言影响仍然要小很多。

  第三,二手房比新房具备更大的“资产”属性。

  如何理解?

  新房的成交,多是作为一种“消费品”,对应的是购买者的居住需求。

  而当房屋进入二次交易的过程,它才具备了“资产”属性,对应的是卖方的投资需求。只有二级市场,才能反映出房子在居住价值以外的附带价值,这才是商品房“溢价”的来源。

  

  分析完上述三点,我们几乎就可以对开篇中“XX城市房价过万到底是不是泡沫”的问题做出回答了。

  有些城市,二手房的市场深度是明显不足的。

  再说怎么看。

  第一,仍然是看成交量。

  这是二手房市场中最为基础的部分,房屋价格需要有成交量作为支撑,否则局面只能是“有价无市”,长此以往一定会跌。

  无论市场整体是冷是热,如果一个城市的二手房成交量始终在总成交量中保持着一定的比重,那么足以说明这个城市的房价有充分的后劲。

  从新房和二手房交易量的变化关系上来看,某段时间内新房的集中入市会分散掉一部分需求,造成二手房交易量的下降,但这并不会影响对总体形势的判断。

  当然,从房地产行业的发展规律来看,在多数城市,二手房交易所占据的市场比重都将越来越大,也就更加凸显出二手房的市场地位。

  第二,看价格。

  我们都知道有一个比较特殊的市场现象叫做“价格倒挂”。

  同一区域内,新房价格高于二手房应该是常理。但部分城市或地区则会出现二手房成交价格超过新房的情况,我们将这种现象称之为“新房二手房价格倒挂”。

  这一现象出现的原因很好理解,一个是因为新房被限价,要知道,价格被按住了,真实需求却不会凭空消失,这些需求涌入二手房市场,二手房价格也就顺势水涨船高。还有一个原因就是上文中提到过的,当房子的投资价值显现出来,其“溢价”水平也就变高。

  这份“全国省会城市一二手房倒挂价差排行”,一目了然地反映出了城市的市场状况,多数省会城市的二手房价格都比新房高。

  

  需要特别提及的是上海,为什么上海市的二手房价格如此之“低”?

  从上海楼市的大数据来看,接近75%的用户持有一套房子的时间超过十年以上,只有不到5%的用户在两年内把房产卖掉。也就是说,上海楼市确实比较健康,大家买房都以居住为主导,短期买卖的比例很低。

  这就使得上海的二手房在重重限制下很大程度上被剥离了资产属性,实现了价值回归。

  第三,看换手率。

  二手房的“换手率”,是指在一定时间内市场中房产转手买卖的频率,是反映房产流通性强弱的指标之一。

  可以这样理解,换手率越高,流通性越好,变现能力越强。

  换手率的计算公式是:换手率=二手房成交套数/总户数。

  我们可以看一下一线城市的二手房换手率数据,2018年,深圳的二手房总成交套数为73938套,光看数据虽不能与北上广相较,但如果从换手率的角度看,深圳却稳居一线城市首位。

  

  这个数据,直观地反应了深圳新房的稀缺性和二手房交易的活跃度,也就间接体现出深圳房产的可投资性。

  当然,换手率这一指标也需要被辩证性地去看待,如果换手率过高,除了说明其市场活跃之外,也有可能说明其市场的投机性较高。将深圳和上海两相对比,深圳在短线内的操作空间更强,而上海的房价则更为稳健。

  除了衡量城市,“换手率”这一指标还可以用来衡量某一具体楼盘的可购买性。

  要知道,

  楼龄越新,交易成本越低的小区换手率越高;

  房价涨幅越明显,小区换手率越高;

  人们购买该小区房产的意愿越强,换手率越高……

  注意长期地、持续性地观察一个小区的换手率,如果这个楼盘能在较长时间内保持交易的频繁度,那么其可操作空间也就越大。

  参谋长总结出的这些指标,都是极为重要、也极为实用的市场信号,无论是用来衡量城市、区域还是具体楼盘的可购买性,都有很大的参考意义。

  如果你还想问:“XX地区开盘价过万……”

  那参谋长就想反问一句,如果你把它挂到二手房市场呢?

  答案就一目了然了。

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