安置型商品房大供应,福州地产大V激辩:能平抑房价?品质如何?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  海峡房网

  近期,安置型商品房大量上市,从以往福州楼市的配角摇身变成了频频抢占“头条”的主角。今年出让的安商房地块,也高速审批、开工。不仅是备受关注的阳光城檀境(排尾)、滨海首府(三叉街)、恒宇尊悦(洋下)、浦下花园(晋安浦下)、蓝光公馆(横屿)、世茂云浦公馆(林浦)等在土拍后不久即取得《建设用地规划许可证》,而且今年5月9日刚刚出让的旭辉公元(前屿)地块现在已经动工。

  优质中心的区位、频频释放的供应量,给楼市掀起一轮又一轮的波澜,也让本土的地产大V对“安置型商品房”展开了激烈的辩论:

  到底能不能以自身的低价,起到平抑周边房价的作用?

  到底是品质提高的安置房,还是品质降低的商品房?

  ……

  这么多安商房,到底是什么?

  以往,拆迁的安置房是“难登大雅之堂”,不会成为房企推广楼盘的竞品的。而近两年,特别是今年,铺天盖地的安置型商品房地块,让开发商不得不慎重评估它们对市场造成的影响。

  本土资深媒体人“哈楼会”援引福州新闻网报道,2018年初,福州提出加快安置型商品房建设,当年力争建设安置型商品房住宅5万套。最终实际完成4.03万套。而2019年将力争再启动建设3万套以上安置型商品房。公众号“地产掘金校尉”则根据福州中庚市场研究发现,从2018年1月至2019年5月,福州出让的安商房用地总建筑面积多达440万㎡,而纯商住用地总建筑面积反而仅为186万㎡。

  

  这些安置型商品房究竟是什么?跟以前的安置房有无区别?

  实际上,早在本网评选“2018福建房地产大事件”时,《全国首创,福州拍卖大比例安置型商品房用地》就成了头一号。安置型商品房,实质是定向销售给拆迁户的限价商品房,在补偿面积内不受限购限售政策影响,在土拍前就规定了未来的房价。它使得安置房在设计、施工、配套建设等环节与商品房执行统一标准,统一建设、统一验收,有效提升房屋品质,也有利于推动连片旧屋区的改造。

  “旧改”确实是安商房重要的服务目的。东南快报社《好房子》周刊原创刊主编叶传杰在其公众号上,对比了深圳的“安居型商品房”和福州的“安置型商品房”。深圳的安居型商品房是针对城市无房户、低收入群体等城市弱势群体;福州的安置型商品房则是针对拆迁户,与安置房的区别“只是这一次政府先不出钱了,让开发商拍地来盖,然后回购大部分比例”。

  “拍地”就带来政府收入,回购则是较晚的事。很明显,这对于延缓政府的资金压力有帮助,特别是在国开行收紧了棚改专项贷款之后。“小顾侃房”公众号分析,安置型商品房的新举措,会使资金周转加快,降低政府负债,加速旧改步伐。他用一幅图阐明了,在征迁户全部选择安置型商品房的情况下,政府无需给拆迁户补贴,或仅补贴少量差额部分,资金主要在政府和开发商之间流动,提高了旧改速度。

  

  安置型商品房地块,政府、房企、拆迁户关系图

  在中庚市场研究看来,它与以往的安置房还存在着更多区别。比如,安置房的土地是政府划拨给国企;而安置型商品房则是公开拍卖出让,引入了品牌房企,运作社会化。又如,房企逾期交房将承担违约责任,这有利于维护被征收人权利。

  

  大量付诸拍卖的安商房地块,在去年下半年一度遇冷,再次变为只有国企抱回。然而今年以来,或许是房企发现福州大比例安商房地块并不是权宜之计,等不到想要的纯商品房地块了;又或许是根据先行者的经验,发现了开发安商房地块的利益,拍卖重新回暖,知名房企竞相参与、群雄逐鹿。

  

  众多房企乐于落子安商房地块,也与政府今年释放的诚意有关。本网在《安商房、纯商品房齐上市消化需求,福州楼市6月重回买方市场?》中已提及,近期的土拍公告均规定“安置型商品房取得预售许可证满3个月后,如仍存在未对接的房源,由福州市土地发展中心在3个月内进行回购”,这无疑打消了房企的去化忧虑。而庞大储备的安商房房源掌握在政府手中,将来转化为其他多种形式的保障性住房供应也有了想象空间。

  安商房便宜吗?

  去年11月,首个安置型商品房项目——世茂五四理想城465套房选房,按12841元/㎡均价销售给回迁户;而纯商品房均价则在22000元左右。大家已经注意到,不论是安置房部分,还是商品房部分,它都比五四北板块的市场价低出不少。

  

  安商房小区城投·凤峦郡效果图

  2019年,多个安商房楼盘上市,价格定位更显明确了。本地大V“福州楼市大侦探”“都教授说房”都测算出,安置型商品房地块的商品房价格,大约为周边纯商品房的八折

  但是,到了6月25日,“福州地产信息”却发文《震惊!涨幅达35.2%!三江口板块的限价居然给安置房给破了!》,发现未必每处安置型商品房都便宜。文中称,中建·香樟南岸均价已经达2.3万元/㎡。而此前,三江口片区最高备案价格是1.7万元/㎡。

  随即,“都教授说房”对此反驳:三江口的地域很广,不该“拿着樟岚片区的备案价和三江口东南端那个偏远的角落去比”,“相距十公里”,“是东街口到白湖亭的距离”。

  

  

  会否拉动房价向下?

  除了房价,“都教授说房”还注意到更根本的地价问题。2016-2017年,不少开发商在远郊板块高价拿地,顶峰站岗,如今销售艰难。而安置型商品房地块有不少都处在热门板块,“这些当年可以拍出2万、3万、甚至4万地价的优质地块,如今都作为安置型商品房地块上架出让,地价仅仅只有1万左右。”

  他认为,福州安置型商品房模式之所以是全国首创的新事物,正是因为从来没有哪个城市像福州这样主动大面积降地价,把最好的地都留给安置型商品房,随着地价降低顺理成章地直接把房价限价压低,调控效果立竿见影。

  对于开发商变身无风险的“代建工程商”,“都教授说房”分析,由于地价很低,政府回购安置房价格高,回款有保证,使得房企在降价空间上游刃有余,按备案价能卖得好就卖,卖不好还可以在备案价基础上大幅打折卖。

  随着今年楼盘大量上市,楼市进入买方市场,销售去化的好坏很大程度上取决于价格,安商房在这方面占尽了先机。

  这对于周边纯商品房价格影响几何?

  中庚市场研究认为,对不同板块影响不一:在东区,安商房地块内的商品房价格在2.7万-3万元/㎡,对下半年普遍3.5万+的东区价格格局形成较大冲击;在泛会展板块,由于纯商品房数量少,滨海、融侨两个安商房项目的2.45万元/㎡商品房价格将主导这一板块,并在二环内形成价格洼地;而对于其他板块,如北区、市中心,则影响有限。

  

  

  但在“福州地产信息”看来,对北区、市中心的受冲击程度也不可掉以轻心。他分析,在五四北板块,熙悦府拥有的安置型商品房面积及可售面积占了绝大部分,未来对五四北板块特别是新店外环区域房价影响较大;世茂理想城在实际销售中,价格远远低于备案价2.1万元/㎡。而在市中心板块和西区板块,未来纯商品房也越来越少,即使旧改,几乎百分百肯定也是安置型商品房占主导地位。

  不过,该号又认为,安商房政策的出台不是为了打击房价,也不能降低房价,只是为了保障低端需求罢了。

  那么,对于投资客,安商房地块有吸引力吗?

  “福州楼市大侦探”认为,将来转手出售时,需要面对同小区的拆迁户的竞争。拆迁户愿意出更低价格,则投资客很难赚钱。他直言:“安置型商品房里的普通商品房不保值,甚至可能贬值。”

  但这种情形,显然对于以前安置房小区内的少量商品房也是成立的。“福州地产信息”现身说法,举例他在2001年购买一套商品房,就位于拆迁房小区——仓山下池小区中,购买时比周边纯商品房便宜很多。

  由于当初购买时价格就比较低,所以最终出售时获利空间是大是小,我们并不好判断。

  品质向安置房还是商品房看齐?

  然而,“福州地产信息”所说的“安置型商品房不是新事物,它早已经存在近二十年”,并不被“都教授说房”认可。他隔空喊话:不是一个小区里混合有安置房和商品房就都能叫安置型商品房,拆迁房小区剩余房源当商品房卖也是很普遍的现象。

  “福州地产信息”举例他的房子按照商品房流程,非常快地办了产权证;而隔壁的拆迁房还在等待办证过程。而显然,现在的安置型商品房不会这样,产权证是同时办理的,大大加快了速度。“哈楼会”还指出,由于安置型商品房是社会化运作,开发环节减少,建设周期也会缩短。

  “都教授说房”观察到安置型商品房相比以往安置房的更多优势:地块的平均容积率仅仅2.49,并且不少地块由社会资本参与竞拍,大型房企开发建设,安置房和商品房一样的户型、一样的设计、一样的物业。

  “哈楼会”认为,在品质上,安置型商品房较于安置房而言,的确是一种提升。但是他又表示,于商品房而言,安置型商品房则是一种品质的倒退。

  他还生动地设想了这样的画面:

  

  安置型商品房的小李碰到对门商品房的小王,双方不由总是嘘寒问暖。事实上,小李总看不起小王:“这个二货,整天穿的正儿八经的,还不是每月快被房贷压垮的小白领。”小王也是相当鄙视对方:“要不是因为拆迁,你Y的那吊儿郎当样,还不是得睡大街。”

  这不,小王、小李下班又见面了,相视一笑,“咣”都关上了门。

  

  “福州楼市大侦探”也举例最近热门的安商房项目,标题就称“先天注定高端不起来”。他表示,小区里的拆迁户“数量是你商品房的四倍之多……其实真正的主人是拆迁安置户”。

  资深媒体人叶传杰同样表达了不看好:“大量拆迁户入驻之后的品质呢?争先恐后的显性防盗网,让簇新的小区外立面瞬间老化十年!”

  而“都教授说房”显然无法接受“安商房就是差,纯商房皆豪宅”的逻辑。他举例了一些置业顾问和广告的“双重标准”

  商品房的违建叫赠送面积,安置房的违建就叫脏乱差。

  商品房楼盘里遍布群租房可以视而不见,安置房有人出租就是物业管理混乱。

  他举例了省肿瘤医院旁定位“高端”的纯商品房楼盘,实际上没环境、没学区,而汇集全省各地的肿瘤病人需要家人陪护,倒是可能促使房东将房子改造成“群租房”。

  结语

  

  

  眼下,安置型商品房还在排着队动工、上市,将来还会有诸如鼓楼区古乐路、海潮路等中心位置的安商房与大家见面。

  对于这一新兴事物,每个人有不同的立场、不同的角度去看待。关于它的争论,想必依然不会停歇……

  来源:海峡房网综合福州地产信息、地产掘金校尉、福州楼市大侦探、小顾侃房、都教授说房、Yesir房谈等

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 1 参与 4
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

福州坊巷

福州吃喝玩乐住行

头像

福州坊巷

福州吃喝玩乐住行

1758

篇文章

1563

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码