楼市“阴雨绵绵”!土地流拍重现,27个城市库存上升,很像2018年

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  最近两个月,楼市的日子不好过。

  上半年,本来还是一片大好形势,中原地产研究中心数据显示,截至7月10日,受监测的50大城市合计出让土地21465.3亿元,一线城市土地出让金总额为2496亿元,同比增长36%;二线城市土地出让金为12561亿元,同比增长26%;三四线城市土地出让金为7433亿元,同比减少3%。

  很明显,除了三线以下小城市“姥姥不疼,舅舅不爱”,一二线楼市,已成为今年最“闪亮”的明星,所谓的地王、抢房现象,大部分都发生在这里。

  不过,表面上的火热,遮掩不住焦虑情绪的扩散。

  在部分地区政策宽松后,4月份调控风向再次收紧,住建部两次“点名”共计10个房价上涨过快城市,各地调控政策层出不穷,或直接收紧或“打补丁”。

  中原地产研究中心统计数据显示,6月单月,全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年,同比上涨31%。

  调控次数多了,市场必然会做出反应,房贷利率终结连跌态势,合肥、南京、成都、武汉、杭州多个城市再度上浮收紧。房企发债融资额,直接跌落至近两年以来的最低点。

  恰在此时,楼市又遭遇了“阴雨绵绵”。

  第一,土地流拍重现。

  7月10日,郑州市出让主城区的8宗地块,其中1宗为商务金融用地,5宗为纯住宅用地,2宗为金融兼住宅。最终,一宗纯住宅地块流拍,一宗金融兼住宅地块暂停拍卖。

  同一天,常州市进行了下半年的第一场土拍,2宗住宅地块均“凉凉”了。其中,一宗地块仅一轮报价,溢价率1%,成交楼面价6904元/平方米。另一宗地因无人出价,最终流拍。

  

  如果说郑州代表了中西部的二线强市,那么常州就是热度极高的长三角城市圈代表之一,有心的朋友应该还有印象,今年土地市场如此火爆的环境下,突然在七月份出现宅地流拍,还发生在极具代表性的城市,其中的意味不言自明。

  众所周知,房地产行业的景气度高低,要看房企拿地是否积极,地王多了,购房者也会蜂拥入市,流拍多了,谁都不愿意入场当“小白鼠”。

  第二,27个城市库存上升。

  近日,贝壳研究院分析师许小乐指出,监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,库存下降的城市仅有上海和苏州。

  也就是说,除了上海与苏州,剩下的27个城市,库存全部上升。

  更重要的是,这27个城市无法反映出市场的全貌。

  据CRIC数据统计显示,上半年各重点城市库存量同比继续呈上升趋势。截至5月末,54个典型城市新建商品住宅存量约33853万平方米,同比上升16%。

  各能级城市库存相比2018年同期也均有不同幅度的上涨,其中一线城市涨幅最大,达到40%,二线和三四线城市同比分别上升9%和22%。

  很明显,两个月之前,不管是一二线还是三四线,库存就已经开始上升了,待售面积越来越多,只能证明一点:最近一段时间,房子确实不如上半年那么好卖了。

  一边是土地流拍又来“抢镜”,另一边是库存不断抬升,这有点似曾相识,因为同样的情景在2018年也发生过。

  数据显示,在2018年,一线城市流拍土地21宗,二线城市流拍519宗,三四线城市流拍1268宗,全国土地流拍数达1808块,同比增长93.16%,三四线城市流拍数量远超一二线。

  值得注意的是,2018上半年,同样充斥着卖地创历史记录、热点城市抢房潮等现象,而这些流拍的地块,大部分在去年7月份后大量出现。

  同样是流拍,同样出现在7月,同样的“阴雨绵绵”。

  国盛证券固收分析师刘郁此前指出,目前开发商库处于高位,销售回款又开始放缓,势必会让房企谨慎拿地,在2018下半年已经提前预演了土地流拍潮,今年这个趋势会更加明显。

  由于2018年的期房销售占比很高,这部分房子的施工,在2019上半年会支撑房地产投资额增速不下滑,但是,到了下半年,房企手里待开发面积持续高企,市场大概率会重归弱势。

  所以,对整个2019年楼市的研判,刘郁的观点是“前高后低”,上半年市场气氛会回暖,下半年无论是房地产销售还是投资,都会出现恶化。

  从目前房地产市场的走向来看,与“前高后低”的特征别无二致。

  当然,历史不会简单的重复,我们只能从蛛丝马迹中寻找共同点,为随后的走势做出参考。

  展望下半年,《经济日报》近日指出:楼市“稳、严、紧”不会变,稳地价、稳房价、稳预期将得到进一步落实。既防止房价过快上涨,又避免大起大落。

  土地流拍即便出现,库存哪怕持续上升,购房者应该保持一颗“平常心”,不因为市场火爆而匆忙入市,也不要看到出现“阴雨”就避之唯恐不及,从自住需求出发才称得上“务实”。

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