房价6万每套都是千万豪宅 这会是广州第2个大学城?

2019广州旧改大爆发，超 100条城中村 纳入改造！各大房企厉兵秣马，抢食“旧改大时代”。而在寸土寸金的广州，靠近市区的城中村尤其成为楼市的“大蛋糕”，那对买家而言，旧改项目到底是值得提前关注的价值洼地，还是走向未卜的持久战“赌局”呢？

很难想象，在距离广州市区仅4站地铁的地方，环地铁站周边，至今还有如此大片尚未开发的土地，而这就是位于 4号线新造站上盖的曾边村 。

享受一线江景，正对岭南印象园，西南向与大学城十所高校隔江相望，而目前大学城房价已经全线 突破6万 。

按规划，曾边村征用的土地主要用于建设思科智慧城，并早在2017年就已经完成拆迁。据了解，当初有关部门只花了3个月，就成功让曾边村1521村民签约，同意拆除全村1016间房屋，这次改造，有的村民全家 能分到十几套电梯房，市值超过4000万！

根据回迁安置房方案，村民有两个选择，一是按照人头数算，每个人头分50平方米，二是按原有自建房占地面积乘以3，得出安置房面积指标。人多房少可以选择按人头数、人少房多可以选择按房子占地面积算，相比其他城中村，拆迁进展得非常顺利。

但拆迁至今近2年，为什么新造在广州楼市里还不能拥有“姓名”？原曾边村拆迁腾出来的土地，建设得怎么样？定位高大上的思科智慧城，为什么有点雷声大雨点小？未来思科智慧城的房子值不值得入手？近期，网易房产前往现场探营，带来最新消息。

2017年4月份，由碧桂园以底价57.52亿拿下思科智慧城1期用地（折合楼面价9130元/平），与思科合作开发，拿地2年，目前思科智慧城1期已经逐渐显露雏形，而根据政府公布的规划文件，1期已确定分为14个组团，其中 12号地块为即将面市的商品房 。

1期总用地面积26万平，建筑面积63万平，包括商务用地、商业用地、二类住宅用地，建筑密度41%，绿化率24%。值得注意的是，根据此前地块的出让要求，住宅用地中50%的单位为 定向出售 ，销售对象必须是智慧城内注册员工，高学历资质人才。

临江的1#、8#、9#和14#均为总部办公，承包一线江景，其中9#地块就是思科总部所在地，同样属于总部办公的还有11#地块。而整个1期用地，商业配套分别位于5#和13#地块，其中5#地块为商业+办公，13#地块为纯商业，将成为未来1期主要消费场所。

此外，中心位置的10#地块，未来将是整个思科智慧城的大脑—— 万物互联中心 ，负责调度整个板块的智能化和大数据处理等。最受关注的住宅，分别位于2#、3#、4#和12#地块，规划图显示共9栋，全部加起来建筑面积约12.万平， 占比不到总体量的1/5 。

首期对外销售的住宅位于西南角12#地块，命名为“ 思科智慧城·12光年 ”，现已开放销售中心，不望江，共2座住宅，但实际上分为12-1A、12-1B和12-2共3栋，12-1为33层，12-2为30层，其中12-1A和12-2为两梯三户，12-1B为两梯两户，总货量仅247套。

首期住宅共4个户型，分别是125平、128平和143平的四房两卫，以及195平的四房三卫，吹风价在 4.5-5万/平 的区间内，总价门槛超过550万/套。预计这个月开放样板房，但参观需要 验资120万 （可包括股票基金账户等），或提供等值于市价 400万的房产证 。

项目对岸的大学城已经全线破6万，而 番禺已经没有4万以下的新房 。目前新造板块还没有过全新盘，现有的小区距离思科智慧城都在5公里以上。距离最近的二手盘是雅居乐剑桥郡，目前报价在3.8-4.2万/平左右，而且基本是100平以上的大户型，400万起跳。

一手方面，目前番禺新货主要集中在万博板块，其中华南新城的新组团珠江铂世湾，均价 4-4.3万/平 ，而广地花园2期广地国际，均价 3.8-4.2万/平 ，已经是最便宜。距离思科智慧城约8公里，就是目前番禺的地王盘金地壹粤府，均价更是已经飙至 6-8万/平 。

再看看与思科智慧城隔江对望的大学城。目前一手基本处于清尾阶段，卖得最贵的大学小筑，在售180-270平大户型，均价已经去到 7.5万/平 ，而最便宜的尚轩103，也是260平四房大户型，均价 6.2万/平 ，整个大学城，没有1000多万都别想买到一手房。

从现场来看，思科智慧城的建设已经进入快车道，各大组团均已不同程度动工。而周边还有暨南大学南校区、广州医科大学新校区，都已经投入使用，华南理工大学广州国际校区，也预计今年9月正式交付。相信大学教师等高素质群体，将是主要购买力。

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