买房感悟:新房、二手房门道太多,一不小心就踩雷!

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  这几天陪朋友看房,有一些小感悟,上来唠唠。

  Part 1:

  开车在上海的小区转了好几圈,发现一个有趣的现象。

  越是密闭隐蔽的小区--保安严格必须持卡才能入内,小区外只能看到绿化几乎看不到楼体--这样的小区就质量就好,社区服务,楼房质量都是一流。

  越是容易进入小区--门禁畅通,居民楼上贴着小卖部招牌,小区外无遮拦一眼看透的--物业等同虚设,人员流动性大,安全都成问题。

  买房这个事,还得实地探查呐。

  所以我强烈建议:

  刚需买房,优先考虑二手房。房价倒挂另算

  一手房好不好呢?除了实体房你看不到,你可以看样板间,可以看售楼处的沙盘,有挤来挤去的人群,还有点心和小食。

  然而,等你付款之后,这些所谓的沙盘,人气,酒水饮料就与你全部无关了,接下来你也许会发现:

  新修的车库漏水,车大半水里泡着,引擎报废。

  宣传册里公园区域至今一片废墟,没有动工迹象。

  房子你已经买了,但这些合同里不会明说,想维权也难。

  二手房呢?几乎没有这样的情况,不会给你画大饼,一目了然,看见什么样住进去就是什么样,心里踏实。

  真实还不是最重要的,最重要的是价格。

  

  以上海为例,新房价格买进来不管有没有使用,在二手市场立马卖出都要打8折,也就是说300万买的新房,当场卖出最少亏60万,区位不好的更甚…

  二手房低价的原因也简单,大家都不喜欢别人住过的房子。

  可时间拉长来看呢,产权有足足70年之久,之前住了3-5年,不影响后续居住,没必要为新房情节买单。

  新房价格贵,且无法实地看房,二手房我想更适合刚需。

  Part 2:

  既然是首套房,自然会有置换需求:小房换大房,老房换学区房。

  那么问题就来了:

  谁来接手你的老房子,以及他愿不愿意付高价?

  我觉得在这一点上,有一些基本认知,可以少走弯路。

  许多留在上海的年轻人,不愿意为地段付费,喜欢新房,不愿买老公房,最终他们选了远郊精装,这其实是一个悖论,我稍后便会解释。

  

  等你卖房置换时,和你交易二手房的有3类人:

  土豪,小企业主,上班族

  我身边的土豪朋友买房,联排二层小洋楼起步,公寓楼做的再精美也是公寓,他们都不会看的。

  这些人只存在于高精尖的一小撮市场,不会是刚需的接手盘。

  个体户或家庭小企业主,他们的特点是什么?现实,讲究实惠:

  你以为顶层复式大户型绝对没人要。

  不,小企业主要,方便一家子(小团体)办公嘛。

  你以为近地铁老公房卖不出去?

  现实情况是,地铁老公房绝对热销,无论是上海本地人还是小企业主都很喜欢,几乎年年在涨价。

  不过小企业一般集中在浦西的地铁沿线或中高档公寓,活跃在主城区,只有极少一部分跑到远郊。

  这么来说,小企业主也不是对手盘,于是只剩下一类:上班族。

  他们同样不在乎地段,他们同样喜欢精装。

  可你忘了,绝大多数上班族只买新房,二手房他们不care。

  也就是说,如果你买了远郊精修,将无人接盘,你买入的时候是高点,之后的涨幅远远跟不上主城,价格只会进一步滞怠下去。

  买的房子卖不出去,置换只能是空谈罢了。

  远郊精装脱手难,有价无市,有一个市场却很繁荣,可以说是超出想象的繁荣--

  不说卖房出手很快,单说租金近几年就提价了不少轮,陆家嘴附近的这类房源前前后后涨了200%,40平米的可以租到4000-5000,几乎每次退房,一挂牌立马就能卖出。

  这就是老公房,租房市场非常旺,更不要说买卖了。

  如果你仅仅以自己的喜好买房,那么将来房价天花板低,很难卖出去…

  如果想有更多升值空间,那就要考虑市场需求,你的买家有哪些人?他们是什么样的心态?他们喜欢什么样的房?然后按照他们的喜好去挑选。

  远郊精装肯定不是最优解,我想老公房,蝶楼更合适。

  有的人会讲,我买个喜欢的房就够了,以后不卖,不打算做置换。

  可以,相当于纯居住属性。但是,是的我说但是了:

  宜居性常常要牺牲投资回报率。

  虽然远郊有精装修,有绿化,住的开心舒适没错,但,房子升值潜力基本上与你无缘,将来你也许卖不出去,也许卖亏了,这都不好把握,能想明白这点就好。

  

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