李宇嘉：租金回报率“跌跌不休”，投资放租还有前景吗？

　　中新经纬客户端7月12日电 题：《李宇嘉：租金回报率“跌跌不休”，投资放租还有前景吗？》

　　作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

　　1.很吓人，租金收益率创3年新低！

　　大家看楼市时，要提防“概念吓人”。比如说某某城市，居民不吃不喝，要20-30年才能买起一套房。其实，任何国家的居民，不通过按揭贷款、不遵循“先上车、后改善”的路径，都要花几十年，才能买一套房。

　　有一个容易误导大家的概念：租金回报率或“租售比”。英美国家常用这个指标，衡量通过投资房产放租，多少个月能够收回投资。计算公式是：月租金/购买房屋总价。近期，两件事情让大家关注这个指标，一是上海易居房地产研究院发布的《50城租金收益率研究》显示，50城租金同比下跌10%，租金收益率创3年新低；二是京深发布“控租金”政策。

　　2.热点城市不值得投资，政府还要“控租金”

　　先看第一条。根据易居研究院和城市房产网的统计数据，50个典型城市租金收益率为2.3%，同环比分别下降3%和10%，创近三年新低。50城租金收益率排名，TOP5为乌鲁木齐(3.6%)、韶关(3.5%)、西宁(3.4%)、银川(3.2%)和哈尔滨(3.2%)。于是有人认为，到这类城市好地段买房子收租，也许不错。租金收益率最低的5个城市为厦门(1.2%)、深圳(1.5%)、三亚(1.5%)、福州(1.5%)和青岛(1.6%)。有人认为，这些城市投资氛围浓厚，房价透支明显，投资买这些城市的房子赌的是房价上涨，对租金兴趣不大。

　　再看第二条。近期，北京和深圳都发布了“控租金”政策。北京印发新版租房合同示范文本，明确“未经双方当事人协商一致，出租人不得在租期内单方面提高租金”；深圳规定，个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价，在2023年底前实行零税率，不在政府租赁平台上签约，或租金高于政府指导价的，按现行规定征税，并追溯之前的应缴税款。

　　3.房价太高VS租金太低

　　北京和深圳都在“控租金”。既然租金不能上涨，各地大规模供应公租房，而“稳房价”上升到战略地位，房价中短期内不会下跌，也不会明显上涨。那么，租金收益率是不是还将在低位徘徊？目前，中国一线城市的租金收益率在1.5%左右，而国际大城市租金收益率在4%左右。这是不是意味着，“房住不炒”落地的背景下，中国大城市的房子失去了投资的价值？

　　其实，若干年前，一二线重点城市租金收益率就掉至2%左右，这是一个不值得投资的区间。近几年，房价上涨明显，租金上涨赶不上房价上涨，租金收益率任性地调至1.5%左右。显然，重点城市租金收益率下降，一方面是因为，作为分母的房价在快速上涨。另一方面，相比国际大都市，中国租金相对较低。为什么低？一是没有租房习惯，二是租赁秩序太乱。

　　即便京沪深，租赁供给的主体也是个人房东和“二房东”。随意涨租、驱赶租客等乱象频繁，加上子女无法入读公办学校，造成租房意愿低。于是，大家倾向买房，房价快速上涨，租金回报率就下降了。2018年年中租金为何上涨？原因是长租公寓供给了体验感更强、秩序更好的房子。

　　4.租金收益率低，这是个伪命题

　　有人认为，我们迟早要和国际接轨的，大城市的租金收益率要上升到4%左右。那么，是房价下跌呢？还是租金上涨？如果房价不能跌，那租金就得上涨了。问题是，现在许多大城市租金收入比(套均租金/月可支配收入)已经超过了50%，租金怎么能涨呢？近年来，各地大力推进公租房、人才房，不就是为了稳租金吗？

　　笔者认为，在税制结构、公共服务、居住习惯等完全不同的情况下，中国与国外比较租金回报率，无异于“刻舟求剑”。其实，所谓的租金回报率为1.5%左右，是现在买一套房子，出租出去的回报率。事实上，现在投入租赁市场的，很多是若干年前、甚至十几年前买的房子。

　　另外，目前的租赁供应户型偏大，“合租”是趋势，包括“N+1”(客厅出租)模式。因此，租金收益率是很高的。还有一些交通便利的租赁型公寓，颇受白领欢迎，收益率也尚佳。

　　5.选好房子，租金收益依旧可观

　　未来，房价上涨预期必将减弱，而房价一旦不涨，或上涨收益抵不了成本，租房就将成为普遍选择。再加上，“租购并举”是国家战略，租赁秩序渐好。因此，租房比例一定会上升，这是热点城市租金回报率上升的逻辑。但是，租售比也是分层次的。

　　针对中低收入的公租房，不能衡量租金回报率；中等收入人群，想住得体面一些、空间大一些、离上班地点近一些，就得租个小公寓或者“合租”，否则就得到城中村或城市外围租房；对高收入人群来说，相比租金，他们更希望得到配套好、体验好的租住服务。未来，投资住房出租，依旧可获得不错的收益，关键是要慧眼识“房”。(中新经纬APP)

　　李宇嘉

　　中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。本文不代表中新经纬观点。