楼市成交温和上扬 能级城市分化加剧！

●经过去年下半年的大幅调整，中国楼市在今年前六月逐渐从底部回暖，成交规模稳步复苏，房价涨势整体趋稳。具体来看，随着“因城施策、分类调控”持续贯彻，市场格局发生明显变化，各能级城市楼市分化越发显著：一线城市持续回升，二线城市整体维稳，三四线出现小幅下行。

一二线城市：

“成交主力”定位日益凸显 中西部城市表现抢眼

●住房销售涨幅放缓、土地溢价率持续下降、土地流拍数量猛增，房地产开发投资增速放缓，市场下行压力增大……回想去年下半年楼市的一片低迷，不少人至今还记忆犹新。来到2019年，中央重申“房住不炒”政策主基调，“一城一策”、城市主体责任的长效机制深化落实，调控政策未有实质性转向。在此背景下，楼市从“小阳春”到回归平稳，上半年整体成交量温和上扬。从月度来看，除2月因春节淡季成交动力不足，4、5月均保持了4500万/㎡左右的成交规模，楼市稳步复苏。但在地方层面，“因城施策”有收有放，苏州、西安等调控加码，南京、佛山等局部调控放松，加之部分二三线城市“抢人大战”如火如荼，导致不同能级城市间的行情相对独立，分化愈演愈烈。

●具体来看，一线和强二线城市“成交主力”的定位愈发清晰，长三角、珠三角表现最为突出；部分弱二线和大多数三四线城市回调压力较大，需求透支和购买力不足成主因。研究机构数据显示，2019上半年，一线城市供需两旺，供应、成交量同比均显著高于去年同期，其中成交面积大涨43%，达1126万平方米。以北京为例，1-5月成交量达249万平方米，同比涨幅翻番至119%。分析人士认为，在经历了严苛调控的沉寂期后，消费者放弃围观陆续入场、积压的购房需求平稳释放，助推一线楼市成交回暖。

●二线城市成交总量同比微增1%，与2018年同期基本持平，但环比8-12月降12%。从各城市1-5月的成交表现看，重庆、武汉、西安、成都、郑州位列成交榜前五，中西部城市排名整体前进。究其原因，上述典型5城人口基数较大、对周边吸附能力较强，不间断人口涌入刺激刚需和改善需求持续释放；房价收入比较东南沿海城市优势明显，较低的居民购房压力亦推动楼市上扬。此外，东南沿海地区的核心城市如宁波、福州、苏州、天津、厦门市场均显著回暖，但长沙、青岛、大连等城市则受困于政策面紧绷与需求透支，同、环比均出现下跌，成交热度“萎靡不振”。二手房市场，从研究机构提供的数据看，一、二线城市成交同比均上涨，其中一线涨幅更大，同比上涨达17%；市场趋势与新房基本一致，呈现“先高后低”：一季度冲高上行趋势明显，二季度热度开始回落。

三四线城市：

棚改货币化“退潮”致购买力下降 楼市下行风险提高

●在一线城市强劲拉动、二线城市平稳复苏的前提下，仅仅用“温和上扬”这类相对平和的词汇形容上半年整体成交情况，源于三四线城市“拖了后腿”。公开资料显示，今年1-5月，三四线城市整体成交下行，同比、环比分别下降5%和14%。除了珠海、常熟等位于长三角、粤港澳城市群的三四线城市因市场需求尚存和政策利好而保持良好表现，大多数三四线城市项目去化下降、成交逐渐疲软。据乐居买房观察，三四线城市成交下行，原因大概可归为两类。一是部分城市政策收紧影响延续导致成交萎缩，如徐州、扬州、芜湖等；二是政策环境相对宽松，但棚改货币化安置力度下降、居民购买力透支制约成交。

●据媒体报道，2019年棚改目标下调到285万套，相比2018年的580万套下降了一半。在财政部发布的计划中，大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降，其中山东、山西与河南降幅全部超过70%。另据证券机构测算，2018年棚改货币化推动的销售套数占总成交的比例达12.6%。棚改开工套数减半、货币化比例降低的情况下，楼市成交支撑明显不足。有机构预计，从今年下半年开始，三四线城市市场将持续面临下降风险。

房价：

各能级城市普遍上行 三四线城市领涨

●相比于成交层面的分化加剧，2019上半年，各能级城市房价普遍上涨，其中一线城市全面上扬，涨幅由年初的3.3%扩大至4.8%；二三四线城市房价上涨相对平稳，二线城市9成以上房价同比上调，三四线城市整体涨多跌少。根据国家统计局定期发布的70个大中城市房价指数同比月度变化数据，今年上半年同比涨幅由1月的10.8%升至5月的11.3%，涨幅连续4个月刷新历史新高、之后维持高位。整体而言，在成交稳定的背景下，房价上涨压力依然较大。

●具体到各能级城市，据乐居买房观察，房价原本就处于高位的城市，上涨幅度相对稳定，涨幅较大的主要集中在三四线城市。前者典型代表如深圳，以56581元/㎡的均价领跑全国，较去年同期上涨2%。而同比涨幅前十名的城市中有9座是三四线城市，较2018年末增加3座，其中桐庐同比涨幅最高达88%，其余上榜城市同比均上升20%以上。近年来关注度居高不下的二线城市，有9成以上房价实现同比增长。太原同比涨幅27%居首，武汉、合肥、长沙紧随其后；天津与去年同期持平，仅厦门一城小幅回落3%，但仍以33440元/㎡的成交均价暂居二线城市首位。

未来：

“新库存”或成隐忧 房企拿地需理性

●放眼下半年，面对稳中微增的整体供应局面，有业内人士分析，核心一二线城市成交有望小幅微增或与去年大体持平，三四线城市因前期需求透支严重，短期内成交还将保持下行趋势，市场走势持续疲软。而在房价方面，“稳字当头”仍是主旋律。具体体现上，一线城市房价仍将继续高位维稳，项目均价大幅上涨或回落的可能性并不大。二线城市房价整体将保持坚挺，但在“因城施政”分类调控基调下，房价或继续呈现分化之势；除了小幅上涨、维稳或小幅回调这两种可预见的常态，诸如苏州、大连、南宁等被住建部点名预警的城市，不排除会有调控加码的可能，“控房价”已成必然。而对于大多数三四线城市而言，上半年房价已达阶段性高位、居民购买力普遍疲软，预计未来上涨动力有所不足，房价整体呈下行趋势，但南通、珠海、常州等归属长三角、粤港澳城市群，受政策驱动仍有需求上涨空间的城市除外。

●值得注意的是，目前市场仍处于严格调控之下，需求较难释放，部分重点城市新、二手房市场或面临“新库存”问题。易居研究院统计的上半年50城市商品房供求比与土地库存去化周期显示，当前二线城市土地库存去化周期仍处于长期的向上趋势中，并且即将超过三四线城市的水平。一季度以来房企在二线城市拿地面积快速增长，但随着“小阳春”的热度的降低，热点城市房地产市场下半年或将开始降温。

●对此，易居研究院研究员王若辰在接受媒体采访时预测称，未来一年半，无论50城商品房成交量增加、减少或保持不变，商品房供求比都大概率将在大于1的区间内继续震荡上行。“商品房供应量将大于需求量，建议房企未来适当控制拿地量。”