10年后，住房关心的问题不是价格，而是要面对3大难题，个个戳心

在房地产快速发展的20多年里，在大多数时候，房价都是上涨，越早购买，购房越多的家庭赚得越多。但随着房价的不断上涨，目前已到一个阶段性高位，从二手房成交量始终处于低迷状态情况看，人们对购房越来越谨慎。无论是房产投资者，还是改善置业者，观望氛围越来越浓。

在每一次楼市上行过程中，你会发现一个现象，无论是好房子，还是差房子，都跟随着上涨步伐而不停上涨。道理就在于，好房子一涨，差房子就变成了价值洼地，岂有不涨之理？但是，从来也没有人关注房子本身的问题，以及未来会发展成为一个什么状态？对自己的影响有多大？

房价只是一方面，我们同时还应该关注未来住房市场可能发生的一些重大变化，提前预判才能让我们不至于走偏，从而避免给自己带来损失。要弄清这个变化，需要先了解一下我们房地产发展历史。

住建政策专家委员会顾云昌副主任将我国房地产发展划分为3个阶段：第一阶段是1978-1998年，属于人均住房面积增长阶段；第二阶段是1998-2018年，处于人均住房套数增长规模最多阶段；第三阶段是2019年以后，称之为房地产高质量发展阶段，这个阶段持续时间预计也是20年。

从上面的阶段划分来看，在过去的20年时间里，是房地产发展速度最快的阶段，按照现在人口趋势和城市化进程来看，这个阶段也是建造房子最多的阶段，如果按照年度来算的话，现在这几年住房年均竣工面积达到天量的10亿平米左右，后面未必会超过这两年的峰值。住房建设成就是巨大的，但是，我们也不能忽略在房地产发展过程中存在的诸多问题，而这些问题在20-30年后是否会相继爆发，从而影响到居住问题？下面我们一起来看看未来住房市场上可能出现的3大难题！

第一大难题，住房质量问题。

在坊间，我们经常有听到专家或者业内人士讲，这两年住房质量可能是最差的。为什么这么说？ 最近这两年，不少房企年度销售额都是成倍增长，成长为千亿级房企也就用短短3、4年时间。在销量快速增长的背后，必然也是房地产项目开发节奏的快速提升，从拿地到上市销售仅用少至5个月，多至7个月到处可见，“高周转”是这一阶段的代名词。

正因为开发节奏快，一些开发建造企业不顾生产工艺周期，与时间赛跑，以至于出现了不少所谓的品牌大开发商开发的在建项目倒塌事故。一个接一个，不仅仅是我们听到的那些零星报道，更多的是隐藏在千万个项目普遍存在的东西：住房建造质量问题。就连龙头房企万科前董事长王石都说，住宅寿命也就30年，虽然后来他改口解释。由此可见，其他房企所建造的房子是好还是差？事实上，我们可以看看只有10多年房龄的房子是什么现状就可知一二了，如果再过20年、30年后呢？

第二大难题，高层住宅维保问题。

现在我们新建的住宅大都属于高层，二十多层、三十多层，四十、五十层也可以看到。我们知道，高层住宅虽然解决了人口居住问题，但同时也伴随着高能耗，对维护保养提出了更高要求。随着楼龄越来越大，我们购房时交的房屋维修基金也经不起折腾，终究有用完的时候，如果再过20、30年，难道要靠我们自筹资金来解决电梯维修问题？

记得有一位朋友讲，他之前所在老小区的一栋楼，十多层，电梯老坏，修过多次也修不好，后来也没人愿意修了，一些人都不敢坐电梯上下楼，自己虽然早已搬走了，但高楼层连出租都成问题，这仅是一个缩影。有人说，到时候，国家或许会帮助维修高层住房，这么多住房需要维保，需要多少钱？只能说，难度实在太大。

第三大难题，高层住宅拆迁、消防问题。

按照现在住房的建造质量，二三十年后，大多人都希望拆迁。但是，我们这么多高层住宅拆迁谈何容易？从技术上讲，拆掉楼房是没多大问题。但重新建造所需的资金成本可是个大难题，这可不是我们看到建安成本那么少。一般说来，拆迁户都希望获得一个满意的拆迁价格，一般都不会低于周边房屋的房价，如果商人们把拆迁户希望的成本支付掉，那么拆迁后所产生的大量成本谁来买单？亏本的生意，商人们可不会去做。有人做过测算，如果现在是30多层的住房，开发商要想赚钱，拆迁后新建的住宅应达到70多到80层。这真是扎心了！

高层住宅面临的另一个问题就是消防。目前我们大多城市消防有效救援的最大高度就在17层-20层之间，极个别城市可能会稍高一些，即使加上消防云梯，最多也就到28层。当然，这些都还是在各方面相对理想的状态下才可以。比如，不少小区消防通道被占车或者绿化带占据，消防救援效果就差很多。