10年后,住房关心的问题不是价格,而是要面对3大难题,个个戳心

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  在房地产快速发展的20多年里,在大多数时候,房价都是上涨,越早购买,购房越多的家庭赚得越多。但随着房价的不断上涨,目前已到一个阶段性高位,从二手房成交量始终处于低迷状态情况看,人们对购房越来越谨慎。无论是房产投资者,还是改善置业者,观望氛围越来越浓。

  在每一次楼市上行过程中,你会发现一个现象,无论是好房子,还是差房子,都跟随着上涨步伐而不停上涨。道理就在于,好房子一涨,差房子就变成了价值洼地,岂有不涨之理?但是,从来也没有人关注房子本身的问题,以及未来会发展成为一个什么状态?对自己的影响有多大?

  

  房价只是一方面,我们同时还应该关注未来住房市场可能发生的一些重大变化,提前预判才能让我们不至于走偏,从而避免给自己带来损失。要弄清这个变化,需要先了解一下我们房地产发展历史。

  住建政策专家委员会顾云昌副主任将我国房地产发展划分为3个阶段:第一阶段是1978-1998年,属于人均住房面积增长阶段;第二阶段是1998-2018年,处于人均住房套数增长规模最多阶段;第三阶段是2019年以后,称之为房地产高质量发展阶段,这个阶段持续时间预计也是20年。

  从上面的阶段划分来看,在过去的20年时间里,是房地产发展速度最快的阶段,按照现在人口趋势和城市化进程来看,这个阶段也是建造房子最多的阶段,如果按照年度来算的话,现在这几年住房年均竣工面积达到天量的10亿平米左右,后面未必会超过这两年的峰值。住房建设成就是巨大的,但是,我们也不能忽略在房地产发展过程中存在的诸多问题,而这些问题在20-30年后是否会相继爆发,从而影响到居住问题?下面我们一起来看看未来住房市场上可能出现的3大难题!

  

  第一大难题,住房质量问题。

  在坊间,我们经常有听到专家或者业内人士讲,这两年住房质量可能是最差的。为什么这么说? 最近这两年,不少房企年度销售额都是成倍增长,成长为千亿级房企也就用短短3、4年时间。在销量快速增长的背后,必然也是房地产项目开发节奏的快速提升,从拿地到上市销售仅用少至5个月,多至7个月到处可见,“高周转”是这一阶段的代名词。

  正因为开发节奏快,一些开发建造企业不顾生产工艺周期,与时间赛跑,以至于出现了不少所谓的品牌大开发商开发的在建项目倒塌事故。一个接一个,不仅仅是我们听到的那些零星报道,更多的是隐藏在千万个项目普遍存在的东西:住房建造质量问题。就连龙头房企万科前董事长王石都说,住宅寿命也就30年,虽然后来他改口解释。由此可见,其他房企所建造的房子是好还是差?事实上,我们可以看看只有10多年房龄的房子是什么现状就可知一二了,如果再过20年、30年后呢?

  第二大难题,高层住宅维保问题。

  现在我们新建的住宅大都属于高层,二十多层、三十多层,四十、五十层也可以看到。我们知道,高层住宅虽然解决了人口居住问题,但同时也伴随着高能耗,对维护保养提出了更高要求。随着楼龄越来越大,我们购房时交的房屋维修基金也经不起折腾,终究有用完的时候,如果再过20、30年,难道要靠我们自筹资金来解决电梯维修问题?

  记得有一位朋友讲,他之前所在老小区的一栋楼,十多层,电梯老坏,修过多次也修不好,后来也没人愿意修了,一些人都不敢坐电梯上下楼,自己虽然早已搬走了,但高楼层连出租都成问题,这仅是一个缩影。有人说,到时候,国家或许会帮助维修高层住房,这么多住房需要维保,需要多少钱?只能说,难度实在太大。

  

  第三大难题,高层住宅拆迁、消防问题。

  按照现在住房的建造质量,二三十年后,大多人都希望拆迁。但是,我们这么多高层住宅拆迁谈何容易?从技术上讲,拆掉楼房是没多大问题。但重新建造所需的资金成本可是个大难题,这可不是我们看到建安成本那么少。一般说来,拆迁户都希望获得一个满意的拆迁价格,一般都不会低于周边房屋的房价,如果商人们把拆迁户希望的成本支付掉,那么拆迁后所产生的大量成本谁来买单?亏本的生意,商人们可不会去做。有人做过测算,如果现在是30多层的住房,开发商要想赚钱,拆迁后新建的住宅应达到70多到80层。这真是扎心了!

  高层住宅面临的另一个问题就是消防。目前我们大多城市消防有效救援的最大高度就在17层-20层之间,极个别城市可能会稍高一些,即使加上消防云梯,最多也就到28层。当然,这些都还是在各方面相对理想的状态下才可以。比如,不少小区消防通道被占车或者绿化带占据,消防救援效果就差很多。

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