房价“只能涨不能跌”？专家直言：目前阶段“泡沫”不能被戳破

很多人认为高房价在未来不再是一个问题。他们都认为房价与城市发展密切相关，城镇化的阶段决定了房价的高低。由于房地产的发展与城镇化同步，甚至房地产的发展也依赖于城镇化的快速推进，当城镇化的发展足够高，不需要进一步发展时，房地产会基本停止，房价也会停顿吗？从理论上讲，城镇化进程不再推进，房地产作为支撑产业自然也就不再推进，因为城市人口稳定，住房需求稳定，这就导致了市场的稳定。

随着中国城市化进程的不断推进，房价也在不断上涨。今天，对许多人来说，买房并不容易。在一份报告中显示，2018年中国房价收入比达到9.3，也就是说，一个家庭购买一个普通的房子需要9.3年，而且还是不吃或喝。在国际上，一般认为房价收入比在4-6之间，这被认为是一个泡沫。然而，根据社科院的报告，中国房价收入比的临界值为9，这意味着对经济的贡献已经从积极变为消极。即便如此，当前房价收入比仍超出合理区间。

这么多年来，我们可以看到，房价永远都是在上涨，即便传出来下跌的消息，但一看还是在之前涨的基础上稍微降了一点，而且即便调控都在往稳的地方发展，但似乎只是在将高房价稳住。所以我们可以得到这样一个结论：房价只能涨不能跌。那么，为什么人们认为房价只能上涨而不能下跌呢？事实上，许多说这句话的人是经济界或房地产业的知名人士。基于各种论点他们得出的结论，所以他们认为这是合理的。但是在这篇文章中，一位经济学博士用三个字说破了房价只能涨不能跌的原因，我们来看下。

第一个原因是国家正处于经济发展的关键时期，泡沫只能烫平而不能被戳破。

虽说我国现在上市世界第二大经济体，但却不能改变我国还是发展中国家事实，我国的经济竞争力和人均收入并不是很高，与发达国家还有较大差距。同时，经济的快速发展也确立了房地产在国民经济发展中的地位。房地产连接着数百个行业，在刺激投资和解决就业方面发挥着重要作用。这不单是中国的特色。在进入发达国家之前，房地产在经济中占有很大的比重，同时也将依赖土地金融作为城市发展的资本。

当然，房地产对经济的贡献不是无限的扩张，它需要一个程度。目前，我们正在培育先进制造业，发展智能制造，但这些都需要时间。仇保兴表示，中国家庭70%的财富都在房地产上。这就是为什么我们不能戳破泡沫，一旦戳破了将产生重要影响。他提出了一种解决泡沫问题的方法，即通过国民收入的增长来控制房价的上涨，并逐步扩大房地产泡沫而不是将其戳破。在这方面，他认为，通过我们自身独特的实力，让房地产实现软着陆。

二是城镇化持续推进，刚性需求和改善需求将继续释放。

房价的上涨或下跌，归根结底是供求关系的反应，供过于求，下跌；供过于求，上涨。从这一波房地产市场的去库存来看，在去库存的前期，房价并没有明显的变化。只有不断消化各地房地产市场的存量，房价才能做出反应。当一个城市的新房存量下降到供需平衡的警戒线时，房价就会迅速上涨。这波房地产市场的浪潮就是这样一种环境的结果。当然，房地产市场到库存已经走到尽头，未来对房地产的需求还存在吗？

据预测，到2030年，中国城镇化率将达到70%。在现有城镇化的基础上，未来10年将有2亿人进入城市。任泽平的团队研究了这个问题。他认为，未来国家规划的19个城市群将新增2亿城市人口。根据城市群和大都市区不同的人口吸引力，将新增数亿城市人口。在未来，将会有一个超级大都市区，当人口流入城市时，将会有很强的住房需求。当然，人口总量如此之大，资源型城市和萎缩型城市的人口还会继续外流。这些城市的住房供应将会过剩，出现白菜价也是有可能的。

第三个原因是很多人并不希望看到房价下跌，尤其是这三类人。

一、二是房价“只能涨不能跌”的客观原因。事实上，还有第三个主观原因：已经买房的人、银行和开发商。除了开发商是房价上涨的直接受益者，购房者和银行不希望房价下跌的主要原因如下：

如上所述，许多人的大部分财富都体现在房地产上。如果房价降低后，将会带来巨大损失，谁都不能接受这种情况。我们经常会看到一些业主看到别的小区房价涨了， 而自己这却毫无音讯，特别着急，于是开始提议，业主售房挂牌价不低于什么价格之类的。当然这也是一种通病，很好理解。

尽管一些银行表示，即使房价下跌30%，银行风险也是可控的。然而我们应该知道，房价下跌的后果不仅影响个人的按揭贷款，而且还会造成系统性风险，让房子卖不出去，开发商无力还款，供应商拿不到钱等到，会产生连锁反应，这是银行不愿意接受的。

这三个原因很好地解释了“房价只能涨不能跌”的秘密，但在国家的严格控制下，目前的房地产市场整体稳定，这是一个很好的现象。虽然一些地方仍然存在热点，但应该注意的是，一些城市也经历了快速降温。而且社科院也表示，我们应该防止一些城市房价下降过快。也就是说，防止房价过快下跌和防止房价过快上涨同样重要。对于目前的购房者来说，多观察多研究更为重要。

当然，房地产调还需要一个重要的要求和标准，以确保房地产市场平稳健康发展。在过去的几十年里，许多城市把房地产作为主要的收入来源。虽然形势已经扭转，但受历史因素影响，短期内形势不会发生变化，对地方经济的重要作用不会改变。在许多人的理解中，把房地产调控与“促进房价回落”等同起来，其实这是对房地产调控内涵和实际目的的一种扭曲。房地产调控就是不让房价快速下跌，当然也不可能让房价快速上涨。快速增长和快速下滑不利于市场的健康发展，这都是需要警惕的情况。