本月哈市6宗地即将开拍！8个纯新盘集中入市！香坊挂牌价出现波动

2019年上半年，针对房地产行业，各地政府根据形势变化及时跟进政策，因城施策、一城一策以确保市场平稳运行。市场表现来看，今年3-4月商品住宅交易在多种因素下呈现短暂回暖之景，随即楼市环境收紧预期增强，市场略有降温，上半年重点城市商品住宅成交规模稳中略降，新房价格表现平稳，但各线城市市场分化更加明显。

哈尔滨上半年新房供应遇冷，使得成交业绩不抵去年同期，但预计有23个纯新盘将在下半年集中入市，新房热度预计在第三季度迎来高峰期；二手房市场上半年也经历了动荡期，中介行业信誉度承受巨大考验，也反应了成交面，但二手房价格从6月份开始持续上浮，暖意度显现；土地市场更是频出亮点，新区建设无疑对楼市起到了提振作用。

2019年下半年首期周报，我们来看一下哈尔滨近期楼市表现情况。

1、土地市场

土地成交亮点频出 新区土拍热度高居不下

而今年上半年哈市则迎来了“一带一路”建设、中俄经贸合作、深哈经贸合作的多重历史机遇，城市拓建迎来爆发期，上半年招拍挂市场亮点频出。截止6月25日，哈市土地市场商住用地成交21幅，成交总价86.07亿元，成交总面积124.1万平方米，较去年同期分别上涨516.5%和336.5%。

与去年下半年相比，2019上半场的土拍市场尚不足用大热来形容，但依然可圈可点，尤其是今年4月份哈尔滨迎来土地成交高潮，土地成交额高达53.52亿元，已超越去年12月份成交总额，达到一年来峰值。

各区域土地成交量

从区位上看，松北区已坐稳哈市土拍市场流量霸主之位，今年随着新区建设速率加快，松北区合计共有17宗成交地块（包括利民开发区1宗），成交额65.36亿元，全市占比75.94%，成交面积100.23万平方米，全市占比80.76%。

根据新房市场供应表现来看，下半年群力西区将有近13个纯新盘入市，而近期土拍市场热度已经明显从群力西转移至江北，这也意味着今年年底至明年上半年，江北会成为新晋供应主力区域。

21宗成交地块位置示意

7月份六宗地即将开拍 商务用地集中入市

哈尔滨招拍挂市场近期迎来了商务用地供应潮，由于江北西深哈产业园、金融中心（雪花广场片区）建立，及江北东松浦片区面向东北亚的区域性金融中心建设同步加速，因此商业/商务用地供给频率历史罕见，本月即将开拍的6宗地块中，仅有1宗为居住兼容商务用地，其余5宗均为商业/商务/总部建设用地。

从区域来看，这6宗地块中有4宗来自江北新区，其余两宗分别来自于呼兰和道外，唯一一宗涉住地位于呼兰区瑞凯世纪城一期东侧，面积3.7万平米，楼面价为1536.45元/㎡，7月15日开拍。这6宗地面积共计13.79万平，起拍价合计4.02亿，其中楼面价最高的为道外区先锋路地块，性质为商业设施用地，楼面价2087.7元/㎡。

本周土拍日程中共有两宗商务用地入市，均位于松北四环外区域，智谷大街以西，泰豪熙江悦·悦庭附近区域，距离宝能拿地项目1.5公里左右，两地块在7月2日15时10分网上竞拍。

2、新房市场

上半年30次开盘及加推 松北占比26.7%

截止2019年6月25日，上半年哈尔滨新房市场共计有24个楼盘进行了30次开盘及加推，其中新品开盘9次，老盘加推21次。并且以不少项目仅上半年就进行了多次加推：哈南万达广场加推3次，哈尔滨融创文化旅游城、恒大时代广场、墅公馆、松浦观江国际分别加推2次。

在上半年的30次加推中，松北8次占比26.7%，香坊7次占比23.3%、哈西6次占比20%，平房5次占比16.7%；群力、道外、呼兰、阿城分别1次，可见在在上半年的哈尔滨新房市场中，松北不仅在土拍战场中成为近两年的“地王孵化区”，在新房市场供应方面也是略胜一筹。

而在此前堪称新房市场主力的群力新区，推新频率略显低迷，十一个新盘中仅高端改善项目宏润翠湖天地选择在上半年开盘，其余十盘均集中在下半年放量，且产品性质偏向于刚改、终极改善，补充群力市场房源的紧缺，其中不乏金地、保利、中海、汇龙等品牌房企，一场没有硝烟的客源争夺战即将在群力西打响。

7月将有8盘入市加推 刚需可选择范围扩大

6月27日，上半年哈市最后一个入市项目绿地·新里海德壹号项目开盘，高层均价9600元/平米，在售建筑面积区间为83-91平米，不过万的低于周边项目的定价以及高品质开发商加持下，该项目吸引了不少刚需及部分投资人群。

该项目用超高的人气佐证了新区的置业热度，开盘前数个小时内便有近千名认筹客户开始排队。本次开盘采用电子摇号的方式，根据摇号顺序进行选房，开盘劲销的市场行情还在延续。

开盘现场

6月年中考过后，楼市竞技进入下半场赛段。据诸葛找房不完全统计，7月将有8个楼盘登上首秀舞台，纯新入市气场全开，同时也将有不少老盘抢滩推新。相信下半年的楼市角逐中，赛况一定会比年中更加精彩。

7月即将入市的8个新项目中，有2盘来自道里、3盘出自松北，香坊占2盘，南岗区占一盘，涵盖高层、洋房、商服、别墅等多种物业类别。目前已公布定价的是道里的汇智·东方悦（均价14000元/㎡）、香坊的融创·御园（起价9200元/㎡）和南岗的龙创新世纪（均价11000元/㎡）。从售价的建面区间来看，适合刚需、刚改客群，尤其是经过上半年供给乏力后，年中开始刚需房源集中放量，市民置业可选择范围明显扩大。

3、二手房市场

挂牌均价缓涨0.22% 市场表现稳定

据诸葛找房数据研究中心监测，截至2019年6月30日，哈尔滨市二手房挂牌均价9944元/㎡，与上周9928元/㎡的均价相比，环涨0.16%（上期涨幅0.22%），从全市挂牌均价走势图可以看出，近一个多月哈尔滨二手房价格呈连涨趋势， 市场平稳回温且整体向好。

哈市二手房挂牌均价已连涨8周，近5周涨幅持续收窄，涨势后劲稍显不足。目前挂牌价格不断刷新2019年以来最高位，逐步逼近万元大关。市场稳步回温的趋势，从近两个月挂牌价挂牌量走势图中可以清楚看到，挂牌均价涨幅最快的时间段在5月第二周至6月初，每周环涨幅度均达到0.5%以上，进入6月份后价格趋稳。

哈市二手房市场目前呈现量价齐涨的上升势头，可以反映市场心态正在做出积极性转变，但离“市场火热”“成交明显升温”还有一定距离。

二手房市场经历过5、6月份市场窗口期后，近期表现较为平缓，与新房市场分流现象有较大关系。尤其是从6月份开始，哈市不少新房项目摩拳擦掌，开始进入认筹阶段，尤其是道里、松北、香坊三个热门置业区域开始有均价万元左右，且户型建面在90㎡以下的刚需房源加推/开盘，吸纳不少上半年选择观望的客群。另外新房市场第三季度即将“火力全开”，除了学区、热门商圈附近二手房仍有较大吸引力外，整体二手房市场行情仍会接受较大考验。

道外领涨主城区 香坊连涨2个月后首跌

老城区香坊之前连续三周以0.5%以上的周涨幅领跑，让我们看到了目前主城价格洼地的受欢迎程度。而近两周香坊上升劲头稍有吃力，且该城区一直以来是涨跌起伏不稳定区域，受整体市场行情、需求面、新房分流情况等种种因素对二手房行情干预较为明显。

此次主城区道外开年来首次领跑，目前挂牌均价8462元/㎡，涨幅0.26%（上期0.26%），涨势稳定，尤其是近期道外较少有新项目入市，二手房仍有上升空间。老城区南岗涨幅也较为稳定，本次周环涨0.16%（上期0.18%）。

目前道里、松北作为年中新房供应主力区域，新房分流效应也开始显现，两个城区二手房涨幅分别为0.11%和0.09%，涨势较5月份已经明显趋缓。老城区香坊迎两个月来首跌，不过跌幅较小，仅为0.04%，均价仍处于历史峰值期。

平房区挂牌价止跌回涨，此次环涨0.08%（上期跌0.11%），结束了连续三周的降幅，目前仍有不少市民看中平房区“8字头”的房价优势和地铁交通优势，不过由于需求面持续表现平平，再加上下半年新房入市带走流量，二手房市场仍处于调整阶段。

挂牌量持续攀升 涨幅0.94%稍有缩减

截止6月30日，哈尔滨二手房总挂牌量为381157，与上期377873套相比，涨幅0.87%（上期涨幅0.94%），挂牌量伴随挂牌价持续8周小幅回温，市场信心开始回归，房主入市积极性由此可以看出。

其中，南岗区挂牌量最高以103645套房源位居首位，涨幅为0.91%（上期涨幅1.12%）；道里区紧随其后，共有85939套挂牌房源，微涨0.88%(上期涨幅0.89%)；香坊区挂牌量在各城区中排名第三位，为71897套，环比涨幅0.83%（上期涨幅0.84%），挂牌量排名前三位的城区近两周涨幅稍有收窄，整体表现稳定。

挂牌总量稍低的松北区，涨势还在扩大，此次挂牌房源量22189套，21994套21522套，涨幅0.89%（上期涨幅2.19%），虽然涨幅有明显收窄，但目前松北涨势已连续四周排名首位。

挂牌房源量与二手房需求量有着密切的联系。挂牌量有所回涨可以看出业主入市的积极性一直较为明显，近期二手房价格有所回温，且交易环节资金安全性有保障，交易氛围更显理性。目前二手房小户型依走俏，部分被积压的置业需求被释放，在房价看涨预期下，想要抄底买房的人群陆续入市，市场上可供出售房源和客户都有增加。

哈西、群力新区、会展商圈降价房源量较多

哈市热门商圈降价房源量与上周比波动较小。本期降价房源量最多的商圈是哈西244套（上期244套），其次是群力新区186套（上期215套）和会展商圈160套（上期170套）。降价房源量表现稳定，或因为市场活跃度恢复，热门城区房产流通性提升，但目前仍处于买方市场，降价求成交依然是主流。

涨价房源量稍有回落，但未出现较大波动，涨价房最多商圈的是哈西83套（上期99套）、大学城74套（上期88套）、药六60套（上期45套）。近三周哈市整体房价有所回升，问询者增多，部分业主开始主动小幅上调房价静观后市。

商圈挂牌房源量的多少一方面能显现出商圈的居住热度和密度，另一方面可反映周边居民的置换需求规模。诸葛找房挂牌量TOP10商圈排名中，前三位实力雄厚的商圈市场活跃度较为稳定，分别为哈西（27483套，环涨1.13%）、群力新区（21223套，环涨0.65%）和大学城（17952套，环涨0.63%）。

泰富长安城上周出现39套降价房

从降价房数量统计情况来看，泰富长安城（均价8362元/㎡）有39套降价房、中北春城（均价13892元/㎡）、悦山国际一期（均价14831元/㎡）降价房分别为30套和28套。

观察排名前20的小区可以看出，南岗区所占份额较多，降价房源较多的包括征仪花园、盟科视界、红旗新区，降价房均在15套以上。

小结

房价下半年将以何种形势呈现，没有人可以确定，是否会涨以及涨幅多少要看楼市政策下发可能性，以及需求面的刺激。目前哈尔滨二手房价格已经实现了一年连涨期，即使经过了上半年中介洗牌期，房价依然保持逐月连涨态势，足以看出哈市房地产市场仍处于上升期。再者哈尔滨2019年迎来城建热潮期，未来缓涨态势或将成主流，性价比高的物业，比如占据优质规划地段的外环项目，或具备学区房、地铁、独特资源、交通枢纽等因素的房源，其市场需求度不会下降。

在新房市场逐渐外扩至外环区域，哈尔滨二手房依然有较大且持久的需求量。目前哈尔滨正进入城市经济跃进式发展的利好期，商务中心建设、轨道交通建设、新区崛起、一带一路建设几乎在2019年同时加足马力，再加上看到土地市场近期的火热表现，除老破小且非学区房源外，大部分房主对房产价值保持乐观。