万科“万村计划”触礁，长租公寓行业的又一“失误”尝试

深陷舆论漩涡的“万村计划”再一次被推上风口浪尖。

7月2日，据界面新闻报道，旨在对城中村进行综合改造的“万村计划”正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“农民房”房源。

深圳万科回复《每日经济新闻》记者称，在推进过程中，“万村计划”确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。

7月5日，《每日经济新闻》记者走访了万科在深圳改造的多个城中村，“万村计划”的触礁尚未对已开业、正在整修改造的民房产生影响。以位于福田区石厦村的万科泊寓为例，已有房源被预订一空，新房源还在不断补充。

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2018年，万科大规模推进万村计划，从一开始其实就面对诸多争议，特别是坂田富士康附近几个城中村的改造，引发过富士康工人的激烈反对，媒体当时也在质疑万科的做法。

饱受争议的万科曾经努力想证明自己是对的，邀请媒体参观已经改造成功的福田玉田村万科泊寓和坂田部分改造了的城中村，当时呆呆有看到，万科的改造是对整个城中村的改造，包括所有的公共设施以及公共空间，还有全村的消防设施，这个投入成本比那些只做楼体改造的长租公寓投资公司要多太多。

在租金上，万科泊寓面对涨价的质疑，也有告诉媒体，他们没怎么涨价，在同类公寓里面，租金是持平或者低于市场价的。这点，后来证明万科也是做到了的。

因为以上，万科觉得很委屈，说自己想法这么好，投入这么大，为大家创造好的居住空间和环境，为什么大家还反对，还不乐意呢？

以往的事实显示，只要一个城中村进行旧改，就会有大量年轻人被赶到更偏远的郊区，例如前面提到的华润城，当初这里是科技园大量码农聚集的地方，而现在，房价已经10万+，当初的码农大部分已经去了遥远的西乡或者更远的沙井生活居住。其实，现在政府对城中村更多是让综合整治不让旧改也是认识到了这个问题所在。

而且，没有开发商会和万科一样，会投入大量人力、物力把一些城中村改造得如此漂亮，例如福田玉田村的改造，将城中村的屋顶连接起来作为一个连续的屋顶花园，为年轻人提供公共休闲空间，还在泊寓里设计了图书馆、活动室等公共空间，对于年轻的白领，大概没有比这更理想的居住场所了。在市中心，距离上班场所近，租金比商品房便宜，最重要是，这里可以认识很多年轻的小伙伴，不会寂寞。

玉田村的改造确实是非常漂亮的案例，也非常符合万科想要达成的理想主义式的居住目标，但是，深圳还有大量的城中村在偏远之地，张纪文对于下沉市场的调查还是不够有代表性。目前大量居住在城中村低收入群体，根本不想有改造，除非，这些改造不会增加他们任何的生活成本。

理想很美好，现实很骨感。万科万村计划遭遇的问题太多，成本控制就是很大的问题，一位房子被万科收走的本地村民就说，特别开心万科收了他三栋物业，未来10年他都有稳定的收益而且不用操心。但对于万科来说，将要面临的就是未来10年是否可以回本和未知的风险。

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这是一项野心勃勃的计划，万科一方面希望对这些“农民房”房源改造转化为万科旗下品牌长租公寓“泊寓”。另一方面，这也是响应深圳市政府对城中村改造规划的政策，保留深圳低成本的居住空间。

生意模式看起来不错，实际实施过程中却碰到了诸多困难。为开展此项业务，深圳万科成立了项目公司“深圳市万村发展有限公司”（以下简称“万村公司”），团队成员从几十人迅速扩展至近400人，其中一半以上为商务谈判岗，即实际与城中村“农民房”房东洽谈租赁事宜。

短时间内的集中签约，以及后续“农民房”房东集中清退租客，打破了城中村租赁市场供需平衡，引起了万科所进驻城中村居民的恐慌，其中便牵涉富士康产业工人所集中居住的区域，他们呼吁万科妥善推进业务，警惕房屋租金的大幅上涨。

2018年末，万村公司全面暂停新签约房源。主导此项业务的原万科集团南方区域首席执行官张纪文，称暂停签约是计划内事项，也是万科主动暂停。

“不暂停的话，让那么多需要搬离的租客住哪里？”张纪文曾这样解释。但不到半年，张纪文被调任至负责万科梅沙教育事业部，彻底从万科地产业务中“退休”，他的接任者为万科原首席财务官孙嘉。

到底是什么让万村公司愿意付出违约金，也不愿继续进行房源改造？作为一家商业公司，经济问题是让万科下这个决定的根本原因。

万村公司的标准合同显示，如果城中村房东违约，则需要向万村公司赔付违约金，其中装修改造部分的计算分为两种，未增加电梯的，按建筑面积2600元/平方米进行补偿；增加电梯的，按建筑面积3000元/平方米进行补偿。

这意味着，万科进行城中村改造的成本较高，如果未来出租率、租金涨幅不及预期，万村公司改造的长租公寓可能未来6-8年都不会盈利，甚至整个租赁周期都不会盈利。

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去年6月，《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》广为流传，矛头指向深圳市万村发展有限公司在富士康龙华工厂北门清湖新村开展的“万村计划”业务，认为“万村计划”会抬升周边租金水平。

万科因此遭受了“推高租金”的诘问。万科集团总裁祝九胜还曾就此回应称，近年一些资本、机构介入了租赁业务，但说长租公寓会推高租金，这是一个误会。

郁亮在针对此事时回应称，确实低估了“万村计划”的困难性，确实比想象中复杂得多，目前还没有发现做公寓能赚钱的，万科还在摸索中，会小心谨慎。

“围猎城中村”并不是万科在长租公寓领域专属的商业模式，龙头房企们都有意插足。在深圳这座城市，城中村一直是品牌公寓最觊觎的市场之一，碧桂园、金地也有所斩获。

据深圳乐居，去年6月，碧桂园采用了与深圳市皇嘉物业管理有限公司合作的方式收购位于白石龙的部分房源，并承租后者的物业进行改造，共7个单元2栋楼。

而富士康员工给万科发公开信的引子，正是金地草莓公寓在同一片区的进驻。据深圳凤凰房产，金地在清湖新村里改造好的公寓每间1800元起租，“大家担心万科的公寓租金将来会涨很多”。

目前房企进入长租公寓这一领域，稳妥的央企多数都是从自身存量房源起步，如中海、华润置地等，这是“重”的资产模式；而万科、碧桂园，更多的是通过长租约的方式介入存量物业改造，这种模式相对“轻”。

某品牌公寓的CEO告诉《每日经济新闻》记者，两者其实并无好坏之分，但“轻资产”可以迅速抢占市场，把规模做大，这种模式中小型品牌公寓也可以做，“但就没办法享受到物业的增值了，最好的就是，有轻有重”。

文章来源于：新浪微博、维C传媒、澎湃新闻