在当前的房地产政策下，房地产市场将会如何运行？

今年年上半年，深圳的二手房市场出现“小阳春”行情，价格出现了上涨的苗头。但这种“火爆”的行情并没有持续下去，行情很快就熄火了。自从“房住不炒”的基本理念提出后，房地产的政策基本上都是围绕这个中心思想来的。

近些年逐渐出台了一系列政策，包括“租售同权”、“大力发展租赁市场”、“加大保障房供应”以及限制再次销售的政策等等。我们认为，这一系列的政策最终将构成房地产市场的长效机制。现在只差最后一道令牌——“房产税”。

我这些年对目前国家出台一系列政策也做了研究，下面与大家分享一下。

01

租售同权会导致租金的暴涨？

持有这个观点的人不在少数。他们的理由很简单，就是租售同权会增加租赁市场的需求，会增加租赁用房的价值。咋一看，似乎逻辑上没什么问题。如果租赁用房和自己买房享受的权益差别不大，似乎一定程度上真的会增加租赁需求。

事实上，对于一个城市来说，住房市场整体来看是相对稳定的，销售市场和租赁市场的供应是此起彼伏的，如果租赁市场的需求增多，那么销售市场需求就减少，销售市场的物业自然而然就会流到租赁市场，流到租赁市场后租赁物业的供给就增加了，它们会在一定时间实现动态平衡。

再说租赁市场的特征。一线城市的租赁市场是最能反映市场真实供需情况和市场承受能力的。大家都觉得深圳房子稀缺，供应很少，但是你看到有很多人流落街头，没地方住吗？显然没有，这说明什么？说明市场具有自我调整的功能，多方面的供应在满足整个城市人口的居住问题。而租金一向都没有售价那么具有弹性，为什么？租金更能反映城市住房供需、工资水平、消费能力的平衡。绝大部分租户对于租金价格是很敏感的，因为城市平均工资摆在那里，6000多的月薪，你平均租金能去到多高，怎么涨？

房地产价格（售价和租金）的上涨最核心的支撑因素是人口和产业（决定了工资水平）。但是现在一个城市想要引入人口有多难，尤其是高素质人口，各大城市都在抢人才，增加平均工资就更难了，这需要城市产业升级来引领。

如果有一天，资产定价与租金回报率挂钩，那么就是房地产价格下跌的开始。目前一线城市住宅租金回报率大概为2%左右，我们就按照市场无风险回报4%（显然房地产投资人的要求回报率肯定不止4%）来计算，要满足这个回报水平，要不就是租金上涨一倍，要不就是房价暴跌一半。当然，这两种情况都是极端理论的情况。如果没有很强的外部环境作用的话，房价、租金及市场要求回报水平会缓慢达成平衡。

02

调控政策放开会导致房价报复性上涨？

对于这个观点，我是实在不敢苟同。大家都知道，这轮房地产大牛市是货币超发、经济上涨等因素叠加的作用，尤其是货币扩张。网上居然有观点说这是本末倒置，说是房价上涨推动货币超发的。我个人是严重不同意的，2008-2009年房地产低迷的时候，4万亿元放下来，才导致房价开始上涨，2015年330后那一波急涨，是不是前面几次的降准降息，开闸放水导致的？我觉得这种逻辑真是有点不可理喻，房价上涨推动货币超发，这理论居然也有人信了。

房地产市场上行，核心因素的就是经济增长导致人们可支配收入增加。房价里泡沫化的东西就是货币超发导致的。我们可以好好扒拉扒拉下，未来支撑房价快速上涨这两个因素还存在吗？改革开放以来，中国的GDP翻了几番？未来30年还有这样的潜力吗？即便是李迅雷说的经济新周期开启了，也无法到达过去30年的涨幅吧？增量做这么大了，要想继续增加有多难！另外一个就是货币政策，明显中央政府已经由扩张的货币政策转变为稳健了，还妄想继续超发货币，那真是要做死实体产业，把金融资产的泡泡越吹越大。

我只想问一句，房地产继续报复性上涨的基础在哪里？按照现在中国房地产的存量价值，上涨10%需要多少资金？总是给老百姓灌输这样的预期没什么用，即便短时间能冲上来，迟早会死的很惨。

03

房地产市场陷入了死循环，无法解套？

房地产陷入了死循环？这个观点主要理由是认为地方财政过度依赖土地财政，无法真正贯彻落实中央的调控政策。这个就多虑了。中央政府在几年前就开始限制地方政策融资平台融资，地方政府的整体负债率呈稳定态势，今年年初财政部部长肖捷也说过，中国政府负债率并不高。所以我想说的是，放在全国的范围内，政府的债务问题并没有某些专家吹的这么严重，也不可能成为无法解决房地产问题的死结，最多就是既得利益者处理的问题。

这几年地方政府的卖了不少地，收到不少钱。开发商买了地，等于分担一部分债务走了，购房者买了房子也分担一部分走了。因为后两者也都是负债购买的，等于把政府的债务置换出去了。有人可能认为有转移风险的嫌疑，但是整个机制是透明的，各自作为市场主体自助选择的，无可厚非。

一句话，对于中国政府，没有所谓死结解不开的，只是想不想解和有没有决心解。但目前这个时点，明显是政府抱着积极的心态解决这个问题。为什么？再不解决，实体经济估计真的就要完蛋了。

04

政策实质是什么

这次政策与以往政策最大区别是什么？简单打个比方，以前的“限购、限贷、限价”就如同是一剂猛药，虽然见效明显，但是治标不治本。近期出台的政策就像是“慢性药”，虽然短期内效果不见得明显，但是要从根本上解决问题的。现在政策主要有三个方向：

租售同权。这个政策的实质就是要剥离附加在房子上的其他价值，诸如教育、医疗资源等公共产品以后不再与房子挂钩，而是与你融入城市程度及贡献度来挂钩，比如说跟你入户年限、社保缴纳年限及缴纳额度、税收的创造水平等挂钩。租售同权解决了房子所有者和使用者在使用城市公共产品上同等权利的问题，由于购买房子需要付出更大的代价，自然而然很多需求就会转向租赁市场。这确实需要一个过程，毕竟大家对政策执行程度以及持续时间目前仍持怀疑态度。但租售同权的政策毕竟不像之前的短期政策，它是解决房地产长效机制一个基石政策，不会轻易取消的。从政策本身来说，它具有的社会影响性更大，政府在出台之前一定是经过深思熟虑的，将会作为一个长期政策持续下去。所以，不要心存侥幸。

限制再次转让的时间。通俗点讲就是限售，就是你买到房子后，想要再次转让就得等上几年。这个政策其实在深圳早在办公和工业物业市场是有探索的。深圳前海出让很多商办物业都是要求持有10年以上才可以销售；而工改工的物业销售给企业后，如果企业想要再次销售必须等到5年后，5年内销售也可以，所有的增值收益必须上缴。目前这个政策已经开始在各大城市的住宅市场推广，核心就是降低房子的流动性，有点金融思维的人都知道，作为投资品的房子一旦流动性降低，其价值将会大大打折扣。

这些只是表面的解读，我认为，实际上，限售是一个短期政策，是为了经济转型和推行房地产其他长期政策换取时间，可以理解为是以时间换空间。为什么这么说呢？如果诸如租售同权这样的长期政策强推的话，后果就是大家对整个房地产市场预期会大大打折扣。一旦市场的堰塞湖打开，房价会不会出现断崖式下跌？完全有可能，大家有条件可以去查看一下国内买房子的杠杆率。限售目前的目的就是堵住交易的口子，避免房价大幅下跌。毕竟在当前的经济形势下，房地产市场仍是支持国内经济的支柱产业，另外也要避免房价下跌导致的银行系统危机。

但是过了几年后，这种情况发生的概率就会大大降低。一是经济会逐渐转型，对房地产依赖性越来越小。二是随着经济增长和居民收入增加，房价保持不涨就是相对下跌，五年八年后，大家对今天房价的感官肯定就不一样了。三是通胀的持续（虽然是稳健的货币政策，但是适当的通胀是必要的），道理与二是一样的，房价不涨就是相对下跌。

加大供应保障性住房。从中央政府到地方政府，这几年增加保障房供应算是不遗余力。深圳对新建房子及旧改项目，要求配建保障房的比例不断提高，并且都允许位置较好的工业区改成保证房。保障房供应不仅是抑制市场的方式，更是基于社会稳定和公平角度考虑的。社会需要良性发展，满足普通老百姓基本居住需求是基础。保障房供应肯定会分流很大一部分刚需客户，同时也能够起到降低居民杠杆率的作用。对于中国城市的中产阶层（暂且把有一套房子的人称为中产）来说，抗风险能力是很差，按照三成首付，买一套房子基本上就做了三倍杠杆，房价跌了30%，你得补充抵押物，不然就得让银行收回（关键是被银行收回了也没用）。现在很多白领买房子首付都是东借西挪凑起来，哪还有什么资产可以再抵押给银行？！

05

房地产市场下一个发展目标

从今年的调控政策来看，一切似乎有点和风细雨，但就像我在上文说的一样，这些政策虽然短时间效果不明显，但确实是着眼于改变长期市场机制的政策。房地产市场的终极目标将会是建立真正的保障房和商品房市场双规运行的机制——整个保障房体系将会真正覆盖刚需客户，供应主体将以政府和国企为主，而商品房市场完全按照完全市场化运作，政府不再进行过多干预。