都市圈把啥“圈”住了？大湾区黑马逆袭，但这点终究败给了长三角

都市圈横空出世

从强省会、国家中心城市到都市圈，从城市群到都市圈，中国城市格局正在发生第三次洗牌。年初开始，国家发改委发布《培育发展现代化都市圈的指导意见》开始，到2035时期需要建成若干个具有全球影响力的都市群，此举一出，便意味着从重工业为王到外向型经济崛起，东北重工业城市和沿海外贸城市先后崛起。

何为中心城市？必须在行政、经济或产业层面具备强大辐射力，一般都是特大或超大城市。

何为都市圈？是基于中心城市辐射而来、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态，同城化是成熟形态。

何为城市群？是都市圈基础上，由若干个都市圈组合而成的城市结构，城市之间存在经济、产业上的分工与合作。

中心城市是都市圈能够组建的细胞，而都市圈的构建则能够实现经济互补驱动的城市强强联合系形成合力，这种合力的发展催生了这一份《中国都市圈报告》。6月24日，中国社会科学院财经院、中国社科院城市与竞争力研究中心从综合经济竞争力、可持续竞争力、营商竞争力及宜居竞争力四个维度，对18个发展较为完善的都市圈进行了发展测评。

大湾区拔得头筹，长三角虎视眈眈

今年2月份，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉，大湾区凭借强大的综合经济竞争力、可持续竞争力、宜商竞争力遥遥领先现有的18个都市圈。

四个维度，大湾区在三个维度上拔得头筹，长三角都市连绵区在综合经济竞争力和可持续竞争力两项指标中紧随大湾区其后，宜商竞争力更加略输一筹，但是，世界焦点的大湾区却在宜居竞争力上始终输给了长三角都市连绵区。

大湾区VS长三角的综合经济竞争力

放眼大湾区的内部结构，其实粤港澳大湾区本身就有三个小型的城市都市圈作为基础结构——广佛肇都市圈、深莞惠都市圈、珠中江都市圈三个强强联合；另还有香港、澳门、深圳、广州四个中心城市作为驱动，这四大一线城市GDP近10万亿，至于先进制造业云集的佛山和东莞则是国内赫赫有名的明星城市，其中佛山更是近万亿GDP，仅顺德就有两个世界500强企业，远超很多省会城市。

长三角人民不太认输，将阿里巴巴的杭州总部地址搬到台面上，但大湾区反手来了两张大牌：华为、腾讯。欧盟委员会公布的2018全球工业研发投入榜上，华为第五，超过BAT总和。

大湾区VS长三角的可持续竞争力

往往奇迹般的事物总是给人以惊诧和将会昙花一现的预期，但是大湾区在人口结构、产业结构上却保持了城市的生命力。在人口结构上，大湾区的深圳一直被誉为中国最年轻的城市，而另外的中山、厦门、惠州、珠海、佛山则属于壮年城市，香港虽然一直盛传老龄化问题的严重程度，但是所幸香港在整个粤港澳大湾区的人口占比并不多。

形成对比的是江苏老龄化程度居全国第三，仅次于上海北京，作为老牌开发的经济开发区，长三角如今一直在吃经济的回锅肉为主，并没有找到新的风口突破重围，一旦外需不振，土地吃紧，人口红利消失，很难颠覆当前的困境和瓶颈。

大湾区VS长三角的宜商竞争力

宜商竞争力方面，大湾区以香港为中心，而长三角则以上海为核心。在各种权威的金融中心排行榜上，上海都排在香港身后。世界公认的几大金融中心是： 纽约——全面领先；伦敦——老牌劲旅；东京——领军亚洲；香港——承东启西。但是没有上海。

3月11日，英国智库Z/Yen集团与中国（深圳）综合开发研究院联合在迪拜“全球金融峰会”期间发布第25期全球金融中心指数（GFCI 25），全球前十大金融中心排名依次为：纽约、伦敦、香港、新加坡、上海、东京、多伦多、苏黎世、北京、法兰克福。

大湾区VS长三角的宜居竞争力

在本次调研中，宜居竞争力主要考察都市圈教育、医疗、社会、生态、居住、经济及基础设施等环境。大湾区虐长三角都市连绵区千百遍，而长三角终于凭借自身的房价、房地产区位、人文优势拿到了唯一的头部入场券——宜居竞争力的都市圈首榜！是哪些区位优势让长三角险胜？

在地理区位上

根据此前的《长江三角洲城市群发展规划》，有26个城市被纳入其中，包括上海、南京、镇江、扬州、常州、苏州、无锡、南通、泰州、盐城、杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、金华、台州、合肥、芜湖、滁州、马鞍山、铜陵、池州、安庆、宣城。不过，长三角最大的底牌就是上海、苏州、杭州、南京、无锡等城市，在这其中，上海一骑绝尘。

长三角占地面积越是大湾区的两倍，包括上海、江苏、浙江、安徽三省一市，常住人口2.2亿，是全国的1/6，经济总量是全国的近1/4。北上辐射山东省，西北辐射河南省、湖北省、西南辐射江西省、南边辐射福建省，这对于周边置业人群来说，长三角作为中国老牌开发企业带来的就业机会、政策垂直，都可以在周边城市带来蝴蝶效应。

在区域房价上

6月全国各个区域挂牌均价走势各异。其中，海峡经济圈二手房均价以26776元/平方米领先于其他区域，环比上涨0.23%。珠三角、长三角、环渤海三大经济圈分别以20584元/平方米、18887元/平方米和15962元/平方米房价紧随其后。自今年年初的大湾区开发规划出来后，房价更是被酝酿得突飞猛涨，大湾区豪宅不断刷新亚洲境内的房价记录。

另一边长三角地区一体化正在上升为国家战略，一定程度上带动靠近上海的嘉兴、常州等城市的二手房市场领涨二手房价格涨幅，以及长三角经济圈的二手房环比涨幅也在大区域中领涨，可见政策利好对于区域内的楼市也存在一定的带动影响，后期随着国家战略规划的落地，长三角地区的二手房市场或仍为交易热点区域。政策垂直的香饽饽，房价却是呈现出退而求其次的发展态势，长三角经济圈均价一直低于珠三角经济圈和海峡经济圈，且还有一段发展距离。

在最新政策上

已经印发的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》提出，长三角将编制实施长三角民航协同发展战略规划，要合力打造世界级机场群。放眼中国，长三角位于中心区域，这个机场群的建立也会在未来给长三角地区带来又一波地段升值潜力。

在人文优势上

说到历史文化，长三角地区确实是完胜。南京为例子，这就是六朝古都、十朝都会、明孝陵与中山陵所在地；杭州曾是吴越国和南宋的都城，中国七大古都之一；苏州、常熟等城市和昆山周庄等12个中国历史文化名镇而言，其承载的人文荟萃和深厚底蕴，已经是大湾区难以比拟的。

以历史文化而言，大湾区能够拿得出手的只有千年古城广州、佛山以及香港，其余城市要么历史太短，要么长期以来文化不够发达。

都市圈把啥“圈”住了？

当两个城市圈的较量比较到这，我们会好奇一个问题：到底都市圈把啥“圈”住了？是一个城市的GDP？还是一个城市的发展潜力和实力？我们再回到最开始四个榜单中，在四个维度跃居其中的六个都市圈：粤港澳大湾区、长三角都市连绵区、厦门都市圈、首都都市圈、青岛都市圈、长沙都市圈。虽然都市圈众多，但惟独这六个都市圈在四个维度中取得了受众的广泛认可。

因此，都市圈把啥“圈”住了？这其中自然圈定的是都市圈的核心竞争力。粤港澳、长三角趁《粤港澳大湾区发展规划纲要》、《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的政策春风、首都都市圈则是背靠地理区位红利、厦门都市圈受海峡都市圈辐射借以和台湾的地理区位一路野蛮生长、青岛都市圈则面向日韩东北亚、服务“一带一路”、海洋强国的战略支点和山东半岛城市群高质量发展的强力引擎。长沙都市圈的宜居指数上榜归功于其性价比超高的购房成本，人才引进政策加上不高的生活成本，让它在西南地区的城市群中宜居指数一目了然。

都市圈所圈之物直接影响置业者的未来选择：都市圈买不买？这不仅仅和当地的发展水平息息相关，另一方面可以从都市圈建立的依据入手，有四大点：

一是我国城镇化水平已经超过50%，进入城市型社会；

二是核心城市已经足够强；

三是中小城市较为充分成长；

四是高速公路和高铁通勤发展迅速。

这四个因素直接回答了都市圈值得置业者入手的四大区位优势。

南京房地产协会副会长孟祥远一直在做楼市研究，他在今日头条房产频道&幸福里app推出的《购房大师》节目中提到：其实房地产的发展水平一定程度上可以用城镇化水平进行度量，中国现在的城镇化水平接近60%，但其实要达到成熟发展状态，应该在70-75%，所以，未来十年有余，楼市都会有一个住房需求的增长。 而都市圈在设立之后，将会成为区域经济中城镇化的领头羊，因此，城镇化水平一定程度上和房价存在正相关关系。因此，孟祥远在节目中提到：未来的三至五年将会是一二线城市的楼市春天。

经过经济和政策发酵，长三角、大湾区在都市圈环境下的房价走势已经初露锋芒，现在不买，更待何时？