西安办公楼市场新旧更迭加速产业聚集，价格竞争升级至价值竞争

仲量联行发布2019上半年西安房地产市场回顾之办公楼篇

2019年7月9日，西安——2019年上半年，办公楼开发持续火热，新增供应高企带动办公楼市场空置率攀升，甲级均值超40%。金融、服务、TMT仍为办公需求的主要来源。办公楼市场成熟度提升，高品质项目入市加速产品更迭、新旧交替，城市更新成为核心商务区未来发展机遇所在。市场承压加剧价格竞争，前瞻性开发商迈入“空间+配套+运营”的全面竞争阶段。一二级租赁市场格局发展成型，联合办公企业扩张策略区域审慎。

上半年西安办公楼市场研读

2019年上半年，西安办公楼市场新增供应34.5万平方米，其中三个甲级办公楼新长安广场二期，万科金域国际及天安人寿中心交付，共计23.4万平方米。高新区仍为开发商重点关注区域，上半年甲级办公楼新增供应均来自该区域。然而集中供应导致该区域市场空置率短期面临较大压力。截至上半年，甲级办公楼市场平均空置率录得40.6%，较2018年底上升4.7个百分点。需求方面，第一季度虽为传统淡季，但办公楼需求整体保持稳健；相较而言，第二季度净吸纳量却出现较大幅度回落，经济增长放缓是办公需求放缓的主要原因。数据显示，上半年西安办公楼净吸纳量录得21.8万平方米，同比小幅下跌3.7%。其中甲级办公楼市场占7.3万平方米，同比下跌21.3%。行业方面，保险业自用需求及互联网企业需求表现突出。受第三方办公服务机构前几季度快速扩张影响，上半年二级租赁市场竞争压力加剧，去化速度有所放缓，且反作用于一级租赁市场。上半年甲级办公楼市场未录得灵活办公等第三方办公服务企业的成交案例。租金方面，集中供应导致业主间竞争加剧，办公楼租金承压持续下行。虽部分自持物业业主为保持资产价值，收紧账面租金优惠，转而以延长免租期等其他优惠方式吸引租户。但大部分项目尤其是散售业主纷纷降低租金，加速去化，填补空置面积。受此影响，甲级办公楼净平均租较2018年末比降低1.7%，报人民币104.9元/平方米/月。

市场洞察1 — 办公楼产品升级迭代，加速市场新旧更迭、优胜劣汰

西安办公楼市场高品质供应主要集中于近两三年。经济发展、产业导入吸引众多开发企业在西安需求商业地产发展机遇。办公楼产品出现跨越式发展，楼宇品质显著提升，成为产业发展的优质载体，但老旧楼宇因此面临需求外流的市场挑战。差异化的市场格局同样对企业聚集产生影响。承租能力强、楼宇品质要求较高的金融、服务及具有前台运营性质的互联网企业倾向选择近期入市的高品质办公楼。2019年上半年，超过80%的金融业租赁需求，尤其是银行、保险等传统金融行业，进驻国寿金融中心，万科金域国际及汇城国际等高品质甲级办公楼。其中不乏从较早入市甲级办公楼搬至优质项目的搬迁需求。而超过90%的消费服务业的租赁需求来自如高新国际商务中心，绿地都市之门及迈科国际等早期入市的项目。其中，如新航道等教育、留学机构，因其具有一定的承租能力，且有较强升级需求的租户，虽带有经营性质，仍成为部分早期入市项目的关注热点。未来，伴随办公楼市场成熟度提升，区域市场的产业特征加速显现：高新区锦业路板块将吸引更多金融、科技等优质企业形成产业集聚效应，具有商业或地段粘性的消费服务业、零售贸易类租户仍将聚集传统商务区。

市场洞察2 — 从价格竞争向“空间+配套+运营”升级的过渡时期

集中供应导致空置率攀升，市场竞争加剧必然导致价格竞争主导市场格局。但在愈发严峻的市场环境下，运营能力较强的项目仍尽力避免陷入“以价换量”的价格竞争，进而开始聚焦办公空间的价值挖掘，通过提升空间的功能性、灵活性及布局合理性等诸多维度，吸引租户。因此，西安办公楼市场开始呈现出“价格竞争”与“空间+配套+运营”并举的市场变革。例如，凯德广场东塔在上半年推出灵活办公空间，以满足规模较小，需要灵活租赁方式等租户的需求，抢占小租户市场。企业总部大厦及永利国际金融中心则拿出整层面积打造健身及商务中心或咖啡厅等配套设施，增加对企业员工需求的关注。同时，除硬件方面的提升，部分项目更开始注重软件方面的配套。如天安人寿中心在上半年引入西安首个楼宇产业发展基地，为入驻企业提供企业发展及政策方面的咨询，以搭建政企信息共享平台，突出服务对企业及员工的价值。在高品质办公楼项目冲击既有市场格局时，项目持有者通过运营与办公空间及配套的结合，提升项目吸引力，将价格的恶性竞争升级为提升配套与运营能力的价值竞争，对市场未来发展具有探索性启示。

市场洞察3 — 二级租赁市场成型凸显市场成熟度提升，联合办公扩张策略趋于审慎

经过2017-2018两年联合办公品牌相继进驻西安市场，联合办公在本地市场的发展进入快速扩张阶段。2019年上半年，受经济形势及办公楼市场空置率上升影响，联合办公的扩张策略逐步从粗放型增量策略向稳健型风控策略转变。甲级办公楼的第三方办公服务企业已逐步饱和，二级租赁市场的去化速度并未超出市场预期，上半年相关企业在西安的扩张步伐明显放缓，仅录得WeWork的扩张案例。作为二级租赁市场的供应端，联合办公受西安初创氛围浓厚及各类创业优惠政策加持，MFG，侠客岛，优客工厂等早期进驻的联合办公均已实现八成左右的转租率。而在去年进入西安市场的梦想加、寰图等品牌则面临相对更大的去化压力，导致二级租赁市场同样承压，联合办公被迫采取“以价换量”的租赁策略。目前来看，由于西安甲级办公楼一二级租赁市场的价差仍较大，且目标客群不同，故二级市场对一级市场的影响尚未完全显现。但随着二级租赁市场的价格承压下行，与一级市场价差将不断缩小，未来或将分流一级市场需求，导致两级市场在短期内共同承压。因此，长期来看，西安办公楼一二级租赁市场联动发展的格局已经成型，二级市场成为桥接一级市场与特定终端需求的有效手段，是办公楼市场成熟度提升的重要特征。

未来展望

展望未来，宏观层面西安经济增长基本面优于全国平均水平，招商引资政策及人口红利有利于需求端的提升，企业的办公需求将持续向租赁及大宗交易市场释放。但西安城市化进程及新区开发仍将为市场带来持续的办公楼供应，因此预计供求不平衡的现象短期内难有根本性转变。从楼宇经济视角分析，高品质办公楼项目日渐规模化，有效提升西安办公楼市场成熟度，但同时加速老旧楼宇优胜劣汰，市场步入跨时代的新旧更迭时期。由于优质自持项目供应目前仍相对有限，升级及搬迁需求的持续释放有望缓和此类项目的去化压力。但老旧楼宇的租户流失则难以避免，城市更新或将成为其突围的重要路径依赖。

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