万科撤了，房贷涨了，楼市凉了？

文/潮哥

近日，房地产市场值得说道的事，有两件：

1、万科“万村计划”搁浅；

2、二线城市密集上调房贷利率。

两件本是孤立的事件，被人串联起来加以发挥，认为楼市凉了！

01

几天前，媒体爆料，万科“万村计划”准备放弃部分已签约房源，而在这之前，万科已经确认其长租公寓总经理薛峰已经离职。

这意味着，万村计划搁浅。

所谓“万村计划”，是王石当年提出来的，模式就是，以略高于市场价租金从农民房业主手中将房屋租下，然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。

显然此计划，对于改善深圳的城中村生活环境大有裨益，但在改善环境的同时，却提升了城中村的房租成本，最终拉升了租金。

要知道，租客本来直接从房东手中租住城中村，现在万科从房东手中租过来，经过一番改造，租客再想租房子，既要承担环境改善带来的租金溢价，又要为中间人万科的利润买单。

对于万科的万村计划，深圳人褒贬不一，有人万科为城中村环境改善作出了贡献，有人说万科是房租的推手。

然而，即便一定程度上提升房租，开发商搞租赁，赚头仍不大。一二线城市的房价高企不下，但房租收益率却一路下滑，让众多搞租赁的开发商叫苦不迭。

一方面，遭遇城中村租客的舆论攻击。之前富士康员工曾发公开信，呼吁万村计划应关注需要搬离租客权益、房屋改造前后租金涨幅、以及文明施工的问题。

另一方面，利润又不高。

近日，就连一向搞租赁物业的潘石屹，也拿出了北京、上海的核心写字楼出售，欲转攻开发市场，去中心城市拿地。

可见，租赁市场确实不好混，利润薄、事多，千头万绪。

再加上，租赁也并非万科的强项。万村计划在这样的背景下，搁浅的。按照万科指示：凡是没有开工的已签约房源，万科考虑全部违约，按照合同协商赔偿违约金。

02

住宅销售方面，从5月份以来，房贷利率就开始触底反弹。

上图是融360追踪的首套房房贷利率数据，可以看到，走势在5月份见底。

这几天，宁波传出消息，继上个月宁波股份制银行上调首套房贷款利率之后，近日宁波的工农中建四大行发布通知，明确从本周开始将首套房房贷利率调整为“较基准利率上浮10%。

这意味着，宁波的银行全面上调了首套房贷款利率。

而在宁波之前，南京已经连续两次上调，青岛、天津、福州、苏州等强二线城市，深圳、广州等一线城市，也均在上调阵营中。

根据融360的数据显示，目前南宁上调的幅度在热点城市中最高，相比于4.9%的基准利率，南宁已经上涨至5.95%。

对于南宁这样一个均价突破1.2万元/平方米的城市来说，基准利率上浮如此夸张，意味着买一套100平米的房子，贷款要比基准利率高出20多万。

通过这种增加购房成本的方式，调控供需，是地方政府惯用的手段，但抬高首套房贷款利率，受伤害更大的显然是刚需。

03

万科“万村计划”搁浅，有诸多原因，其中，租金收益率的持续下滑，是不可忽视的关键。

万科的撤退，意味着租赁市场在持续冷却。

以宁波、南宁、南京为代表的热点城市，开启新一轮房贷利率上涨攻势，是地方政府主动调控成交量，冷却楼市的做法。

两件孤立的事件，却代表了房地产两个细分领域——租赁与销售——抱团降温。

本号以为：

1、从这两件事解读出楼市要凉有点过，但确实能够看到地方政府在中央施压下，开始稳定住楼市，防范过热风险。

这一点不仅体现在房贷上升，还体现在严控金融机构对房企的融资。

2、从形势来看，这一轮调控并没有阻止房价上涨，只是充当了减速的作用，热点城市的房价依旧没有停止上涨。

同时，房贷利率又在攀升。

两方面的费用同时攀升，对于刚需来说，压力山大，意味着如果此时不买，购房成本只会更高，更买不起。

热点城市的刚需客，如果手头允许，本号以为还是尽早上车为妥。