仲量联行2019年上半年度武汉房地产市场回顾及展望

　　办公楼市场租金分化，零售市场品牌及业态调整加速

　　2019年上半年武汉优质办公楼市场迎来一栋甲级和一栋乙级办公楼入市；受到供应放缓的影响，全市空置率较2018年末回落2.4个百分点，至33.3%。迫于去化压力，全市净有效租金稳中有降。仲量联行湖北分公司董事总经理曾纪欣表示：“金融、科技新媒体行业租赁需求强劲，不同细分市场租金分化。”一季度淡季之后，高端住宅市场有所回暖，二季度成交量上升。优质零售物业市场上半年迎来两个新项目入市，已开业项目也在上半年积极开展品牌及业态调整，空置率小幅上升。老牌商圈维持一贯运营水准，全市首层非主力店租金环比微升0.2%，至419元每平方米每月。非保税仓储物流地产市场上半年无新增供应，空置率上升至11.9%。

　　优质办公楼

　　一栋甲级和一栋乙级办公楼入市，空置率小幅下降。上半年建设大道迎来一个甲级办公楼项目——卓尔国际中心入市，汉口沿江迎来一个乙级办公楼项目入市。截至2019年上半年，武汉优质办公楼总体量达到534.2万平方米，环比增长1.5%，同比增长10.6%。其中甲级办公楼总体量为221.9万平方米，乙级办公楼总体量为312.3万平方米。上半年新增供应偏低，为市场提供了去化时间，全市优质办公楼市场空置率较2018年末下降2.4个百分点，至33.3%。其中甲级办公楼空置率较去年末下降1.2个百分点，至34.8%；乙级办公楼空置率较去年末下降3.3个百分点，至32.3%。

　　金融、科技新媒体企业租赁需求活跃，光谷地区持续录得大面积租赁成交。上半年武汉优质办公楼市场净吸纳量达17.9万平方米，其中甲级办公楼净吸纳量为8.1万平方米，乙级办公楼净吸纳量为9.8万平方米。分季度来看，甲、乙级项目第二季度的净吸纳量较第一季度均有所下滑。上半年光谷地区持续录得大面积租赁成交案例，该地区来自科技新媒体行业的租赁需求十分旺盛。金融业、专业服务业的租赁需求仍在建设大道、汉口沿江、武昌沿江等传统商务区集中体现。

　　租金稳中有降，不同细分市场租金分化。由于空置率超过30%，去化压力增大导致全市净有效租金稳中有降。截至二季度末，甲级办公楼净有效租金为106元每平方米每月，同质比环比下降0.2%、同比下降1.1%；乙级办公楼净有效租金为72元每平方米每月，同质比环比下降0.2%、同比回落1.7%。鉴于2019年新增供应主要集中在下半年，且未来三年仍有大量新增项目将入市，业主的租金预期依然谨慎。但武汉的多中心格局以及不同地区的产业分布不同，使得不同细分市场租金分化明显。仲量联行预计，光谷地区甲级办公楼较为稀缺，叠加租赁需求旺盛，租金水平将更加坚挺。

　　高端住宅

　　市场逐渐转暖，二季度供需双升。春节效应使得一季度高端住宅市场呈现淡季特征，进入二季度，开发商推盘积极性提高。一季度高端住宅新增供应3,384套，二季度新增供应提升至3,878套。一季度成交1,901套，二季度成交3,242套。成交量的上升，一方面是因为一季度末的推盘在二季度逐渐消化，另一方面是淡季过后市场自发性反弹。分区来看，上半年洪山区的新增供应和成交量均领跑全市；江岸区推盘数量虽然不多，但是二七滨江的豪宅价格领跑全市。

　　一手和二手住宅仍在分化，调控政策持续抑制“炒房”。需求上升推动了一手住宅价格的上涨，但限价政策使得涨幅比较平稳。截至二季度末，一手住宅价格同质比环比上涨0.3%。相比之下，由于部分楼盘价格倒挂导致二手住宅市场偏冷，二手房价格同质比环比下降0.4%。武汉在上半年维持楼市调控政策，投机性需求持续受到抑制，刚需和改善型需求逐渐释放。

　　优质零售物业

　　长江两岸各迎来一个新项目入市，全市零售物业空置率小幅上扬。武汉市优质零售物业市场在度过首季度略显平静的准备阶段后，二季度于长江两岸的汉口永清商圈与武昌中南商圈各迎来一个新项目开业，全市总体量达678.8万平方米。新增供应入市与存量项目积极品牌及业态调整使得空置率环比上扬0.5个百分点，至8.4%，净吸纳量稳定向好，二季度较一季度吸纳量有明显增加。

　　相较2018年的供应脚步暂缓，2019年将为未来三年供应加大开启序幕。除今年上半年新开业的壹方北馆与帝斯曼国际中心，下半年预计还将迎来汉口K11，武昌绿地缤纷城及光谷漾等项目的开业。近年来，优质零售物业开发运营商纷纷布局武汉，武汉恒隆广场、龙湖江宸天街、华润万象城等项目均在建设中，这将为武汉优质零售物业市场注入新活力。

　　餐饮、休闲和儿童业态表现活跃，体验业态丰富购物体验。二季度传统餐饮租户仍保持活跃。乐乐茶初入武汉茶饮市场，筹备三家新店，二季度开出其中两家，分别落子武昌汉街万达广场及汉阳经开永旺，开业即迎来排队热潮。喜茶持续扩张，二季度在武汉国际广场开出一家新店。另有火男日式烧肉与Dorebella法式甜点在武昌街道口商圈的群光广场开业。

　　休闲与儿童业态也迎来新鲜血液。“最美书店”钟书阁在经过将近一年的筹备后，于今年五月在群光广场二期迎来武汉首店的开业，周边密布的高校将为其输送稳定客源。G-Super绿地优选武汉首店选址壹方北馆，辐射周边中高端家庭。同样位于天地商圈的儿童主题乐园Meland Club也随北馆开业同步开张。新零售盒马鲜生持续布局武汉市场，二季度于光谷德国风情街开出光谷首店。体验业态云旗航空飞行运动俱乐部在帝斯曼国际中心一楼开设一家体验店，为首次入驻购物中心的航空运动飞行业态。近年来，体验业态、跨界融合业态频出，为消费者的购物体验提供新可能。

　　租金稳中微升，未来新增供应将对存量项目造成压力。2019年上半年租金呈稳中微升趋势，二季度全市首层非主力店租金环比微升0.2%，至419元每平方米每月。考虑到未来三年武汉优质零售物业市场供应将逐年增大，且不乏有优质开发商运营的大体量品牌项目，仲量联行预计，零售物业市场竞争将愈发激烈，整体租金水平将持续承压。加之武汉多中心的地理格局，租金差异将进一步拉大。

　　非保税仓储物流地产

　　上半年未录得新增供应，总体量维持157.6万平方米。2019年上半年武汉非保税仓储物流地产市场没有新增项目入市，今年的新增供应将在2019年下半年集中释放。仲量联行预计，2019年全年新增供应将达到28万平方米，而未来三年的新增供应将呈现先增后减趋势，年均新增供应约26.2万平方米。

　　上半年为传统淡季，需求暂显疲弱。在2018年底的双十一、双十二等电商年末促销过后，物流地产市场也进入淡季。二季度的“6.18”电商年中促销过后，部分短租租户撤出，同时部分长租租户合约到期后不再续租，使得空置率上行至11.9%。细分市场来看，黄陂、汉南、江夏等地区的空置率均有所上升，市场需求整体疲弱。随着既存租户仓储选址调整逐步完成与电商年末促销活动的到来，预计年末市场需求将回暖。

　　租金微涨，资本值随之小幅上行。上半年武汉非保税高标仓储物流市场录得部分新租约成交价高于原有水平，大型开发商维持现有租金涨幅，使得2019年一季度租金同质比指数环比上升0.1%，二季度上升0.2%，资本值指标随之小幅上行。

　　未来三年市场将迎来安博、嘉里等知名开发商，普洛斯、万纬等开发商也将持续加码武汉仓储物流市场，推动武汉仓储物流市场进一步走向成熟。

　　城市更新：重构社群关系 激活城市动能

　　‘从碎片化思维到整体化思维’以及‘从把握个体化需求到引领社群需求’是当前城市更新的两大关键趋势。仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄指出：“城市更新”肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。”

　　仲量联行最新发布的《重构社群关系 激活城市动能》城市更新白皮书从中观和社群两大视角提出了“城市拼图”理论，并通过 “都市再发展”指数模型的构建，为城市更新决策的制定提供了系统化的诊断方案和分析支撑。从城市片区层面的中观视角切人，是本次研究的核心出发点。在社群视角下，城市不再是单一、静态的物质环境集合，而是多维度、动态的社群空间网络，助力城市实现“以人为本”的可持续发展理念。

　　- 完 -

　　关于仲量联行

　　仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新；不断创造机遇，打造理想空间，实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而，为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业，截至2019年3月31日，仲量联行业务遍及全球80多个国家，员工总数超过910,000人。2018财政年度收入达163亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com.