高房价挤压，租金连跌半年！

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作者：樱桃

2019年过去一半，机构对全国主要城市的租金报告又出炉了。

根据城市房产网的数据，今年二季度，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比 下降3% ，同比 下降10% 。这已经是连续两个季度房租下降了，其中三线城市房租下跌最明显。

租金收益率同比下降是因为二季度房价同比上涨7%，租金上涨速度远小于房价上涨速度。

房租相比房价能够较好地剔除其他因素，来衡量一个城市真实理性的住房需求情况。

一方面从需求上看，可能意味着由于实体经济的下滑，以及房价快速上涨导致租客的消费能力下降，而对租金需求形成挤压；

另一方面从供给上看，本轮房地产大牛市消化了大量住房库存，其中有相当一部分是投资持有并可以成为租房供给来源。

此外，近两年来，政府支持租赁市场的发展，有相当数量的租赁住房供给进入市场，同样增加了供给。

2019年二季度，二三线城市租金收益率均已跌破2.5%，其中，三线城市租金收益率下降较快，主要原因是二季度其房价环比上涨3%而租金下跌3%。

2019年上半年，三线城市租金下跌幅度最大，这一定程度上体现了三线城市本轮房价的上涨对城市基本面的透支。

相比二线城市和三线城市，一线城市的租金收益率更低，真的是房价越高，租金收益率越低， 所以拿租金回报率去衡量房价的合理性，真的会让你怀疑人生！

具体城市看，北上广深4个城市的租金收益率分别为1.8%、1.8%、1.6%和1.5%，环比涨幅分别为0%、2%、-13%和-3%。4城租金收益率的同比涨幅分别为4%、6%、-11%和-10%。

2018年4季度以来，北京租金收益率基本保持平稳；上海小幅上升；深圳逐步下降；广州快速下降，出现了较明显的内部分化。比较重要的一个原因是北京与上海房地产市场较早调控、降温，而深圳和广州楼市则仍有相对较强的表现。

所以也从侧面映证了， 房价走势强悍，会对租金消费形成挤压。

对二季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。

从排行中可以看出，排名前5的城市分别为乌鲁木齐（3.6%）、韶关（3.5%）、西宁（3.4%）、银川（3.2%）和哈尔滨（3.2%），主要是东北或西部的弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，但租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.5%）、三亚（1.5%）、福州（1.5%）和青岛（1.6%），这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。

厦门本轮以来房价涨幅巨大，积累了一定的泡沫，租金涨幅远小于房价涨幅，因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中最低水平。

虽然过去两年厦门房价调整了20%，但今年初又有所反弹，调控不放松的情况下，依然会是反复震荡的行情，来消化泡沫。

一二三线城市的房价与租金都出现背离的现象，也说明房价存在一定程度的泡沫，未来还需要时间来消化泡沫，也意味着坚持房住不炒的必要性。

另外，租金已经两个季度环比下跌，一定程度上反映了实体经济下滑的影响。

这让樱桃想起万科最近的万村计划退租的事，从2017年开始，万科从深圳多个城中村房东手中租下近2000栋“农民房”，这些租约期限通常为10-12年，租金支付方式为“押一付一”。从城中村房东手里将“农民房”租赁之后，万科对房屋进行翻新改造出租。

结果万科宁可赔偿违约金，也要退房，因为万科要“优化房源结构”，万科租的这些房源基本位于深圳坪山、光明等偏僻区域，根本租不起价，租过来装修改造后，可能十年八年都赚不到钱。

长租公寓好看不好吃，在一线城市的低收入群体中，他们需要的只是安身立命之所，环境脏乱差的农民房与干净优雅的长租公寓相比，月租金哪怕是相差200元一个月，对于低收入人群来说，都是难以接受的生活成本。

从长租公寓商的角度来说，我改善了你们的居住环境，你们租的起就租长租公寓，租不起就继续去租农民房好了，没人逼你们，这都是一个自愿的市场行为，但是，租房市场也是供需决定价格的，你们把大量房源收购过来做了长租公寓，农民房自然就少了。

便宜的农民房租不到了怎么办？是不是一定会转去租长租公寓呢？有些深圳偏远地区的消费本来就很弱，租不起农民房他们可能就退居到惠州去了，或者回老家省市打工了。

结果就是长租公寓想涨租也涨不上去，因为他们收入没涨啊，消费根本跟不上。

本文报告内容来自易居研究院。

樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。