老旧小区改造大提速！正经历棚户区改造的你还不珍惜机会吗？

导读：据多家权威媒体报道，2019年6月19日的国务院常务会议上，重点部署了推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件的工作。而根据7月1日住建部副部长黄艳的表态，全国有17万个城镇老旧小区待改造，涉及居民上亿人。那么，“城镇老旧小区改造”被明确提上日程究竟意味着什么？此前轰轰烈烈开展多年的棚户区改造项目将会受到何种影响？老旧小区改造与“棚改”又有着怎样的联系和区别，新政的出台又会对老百姓未来的生活带来怎样的变化呢？本文，在明律师结合政策和法律为大家做一番浅析。

【划重点：何为“城镇老旧小区”？】

城镇老旧小区指的是城市或县城建成时间较长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区。

根据国务院常务会议精神，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。

住建部指出，其重点改造任务是建设小区水、电、气管网，道路通行及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯、增设无障碍通行设施并配建停车设施。

在小区改造的基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，推动建立小区后续长效管理机制。

由此可见，城镇老旧小区改造与棚户区改造、危房改造项目在性质上十分类似，均系“民生工程和发展工程”，也都以“建成时间较长、配套设施老化”为其改造对象的主要特征，改造过程也均坚持“市场参与”原则。

但此三者显然存在程度上的差异，即“危改”所针对的对象应是“城市危险房屋”，即房屋已经面临迫在眉睫的居住使用安全，不搬迁随时可能发生“塌楼”等严重公共安全事件；

“棚改”所针对的对象名为“棚户区”，从定义上更突出集中、连片存在各类严重隐患问题的片区，且后来其范围逐渐从城市、国有工矿扩张至城中村、城郊村等农村集体土地上房屋；

值得注意的是，棚改虽也以征收、搬迁为主要方式，但并不排除改建形式，且其明确与“加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施”相衔接。

故此，我们完全可以将此轮“城镇老旧小区改造”视为棚户区改造项目的一种延伸辐射。

显而易见的一点是，城镇老旧小区改造的形式将限制在“改造”范围内，而不再涉及老百姓关注度更高的征收、拆迁。也就是说，随着越来越多的城镇老旧小区被纳入此轮改造范围，在可预见的几十年内其征收拆迁的可能性将变得微乎其微。

在明律师不得不讲一句发自肺腑的话：目前正在经历棚户区改造征收项目的被征收人，请务必珍惜眼下的搬迁安置机会，在切实维护自身合法补偿权益的基础上充分配合项目推进。

日后你就是想搬，也未必有机会了……

【城镇老旧小区究竟怎么改？老百姓得自己出钱、出力】

那么这城镇老旧小区改造究竟以何种方式推进呢？国务院常务会议事实上简明扼要地给出了答案：

要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与……运用市场化方式吸引社会力量参与。

根据现阶段已经在实施中的老旧小区改造情况，在明律师为大家总结以下4个要点：

其一，政府“引导”而非主导，改造落实要看居民主观能动性。所谓的“发挥社区主体作用”，表明此轮城镇老旧小区改造主要依托于社区自治，即在长期“没人站出来管事儿”的老旧小区成立业主委员会或者“居民自治管理委员会”，由有责任心、热心公益的小区居民自愿无偿为大家工作。

在此基础上，由“自管会”负责征集、协调居民的意见，与社区居委会、街道办事处密切沟通配合，积极选聘物业服务企业，通过“先服务后付费”等创新管理模式落实长期缺失的专业化物业服务，进而逐步解决停车难、老楼加装电梯及前述基础设施老化更新问题。

也就是说，城镇老旧小区改造中，社区居民必须心往一处想，劲儿往一处使，敢于站出来承担责任。如果大家都只提意见、批评而不愿意付出、承担，将牢骚、抱怨一股脑地推给社区居委会甚至街道办事处，那么改造便无从谈起。

其二，城镇老旧小区改造必须理清老楼产权关系。对于产权关系复杂的老旧小区，理清老楼产权关系是解决改造所涉问题的第一步。

一般而言，楼龄在20年以上的老旧小区多包括以下4种产权关系：一是原有国营单位的公房，始终未进行房改，那么房屋的所有权和管理责任显然仍在“老国企”一方；二是已经由原单位职工出资购买为私房的“房改房”，此时房屋所有权归拥有产权的职工所有，维修问题可以继续由原单位负责，但所有权人必须付费才能享受服务；三是房改后又入市交易的商品房，谁买的谁来承担相关费用；四是仍由几家单位“共管”的公房，那么共管的各家都得出钱。

故此，实践中一些老旧小区居民仍抱有“产权单位管一切”的认识是于法无据的。比如你多年不交物业费，那么享受不到较好的物业服务几乎是板上钉钉的事情。

其三，老旧小区居民必须习惯于付费购买物业服务，否则问题无解。这点我们不展开，道理大家都是明白的。

其四，老旧小区居民必须就拟改造项目达成共识，否则一些改造行为无法实施。譬如无障碍通行设施、老楼加装电梯等问题，一楼住户的意见就成了问题的关键。这就需要居民们“人心齐”，自管会充分发挥作用积极协调沟通，不然问题就会长期搁置。

总而言之，大家要看明白一个事实：城镇老旧小区改造与棚户区改造是“二选一”的关系，一旦被纳入了前者，后者就基本与所涉小区没关系了。而其最重要的区别其实就在于，城镇老旧小区改造是按“自选菜单”改，改不改得看你居民愿不愿意掏钱；后者则具有行政强制性，主要是征收方给予搬迁居民补偿安置。

与此类似的是，正在如火如荼推进的“核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租”项目中，若居民在一个月的期限内未主动申请腾退，则转入申请式改善阶段，同样需要居民自掏腰包去选择改造项目。

在明律师最后想提示广大被征收人和老旧小区居民的是，政策具有灵活性，可谓“瞬息万变”。把握住了机会，和没把握住机会，若干年后的结果很可能完全不同。杜绝漫天要价、“补偿10套房”的过高补偿诉求，在能够确保公平、合理征收补偿的前提下灵活地选择货币补偿、外迁安置等选项，确实值得大家好好思考、斟酌一番了。

有句老话，叫“过了这个村，就没这个店儿了”……（王小明/文）