守房如守寡,学会“赚慢钱”

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守房如守寡,学会“赚慢钱”

连日都有粉丝询问,下半年怎么看,怎么操作。也有人问,市场横盘都3年了,下一步方向往哪走。

2016年之后,我陆陆续续表达的判断是如下这些。

1、这还是一次调整,不是崩盘。

2、这次调整最有可能重演2011-2014年的市场。

3、不应也不会有针对房地产的货币大水漫灌。

4、呆在都市圈,远离小城市,涨得再好也要远离,进得去出不来。

5、今年一二线城市的房地产市场会比去年好。

6、熊市买房,买限价红利房。

大家有兴趣,可以回查一下,基本判断,还都没有变。

【一

先说两点。

1、形成一个思考判断,往往会花很长时间,自然也不会很容易转变。如果你看到一个人,他三天两头变看法,那肯定不是一个好的观察员(也许是搞媒体的)。

2、短期市场是很难预料的,房价和股价一样,短期都有太多干扰因素了,没有办法面面俱到。所以,我从来也不赞成大家太频繁的去做规划。

已经成为共识的看法是,那种能持续赚钱的骚操作,大都是“忍者神龟”的干法。买一只极好的品种,然后放那里不管它,台风也由他,骤雨也由他。等若干年后,再扒出来看看。

前提是“ 买对 ”。然而,大部分人根本不是倒在这个上面,哪个房子是好的,哪个公司是好的,就算是不清楚,跟着大咖是可以的。比如早年大家说深圳好,买一套水榭花都。比如老巴说可口可乐好,买它100股。大部分人倒在了,“买对了”但是“ 拿不住 ”。我之前文章里对比了,如果你买茅台、格力电器,一直拿着不动弹,回报超过深圳的房地产。但是你信吗?没人信,因为几乎没人做到。从2003年拿着深圳的房子不动的大把人,但是拿着茅台、格力的,早不知去哪了。

因为大家都想快点变富,赶紧的财务自由。看到什么涨就买什么,公司是干啥的都不知道。千万不要觉得我只是在说股票,买房子其实也一样,很多人“ 拿住了 ”不是因为他是神龟,而是因为钱不够——要么是因为赚的钱不够买新房,要么是因为不想卖旧房换大房,被逼着拿了长线(当然还有另外一种情况,有钱,但压根儿对房没啥兴趣)。如果房子和股票一样,可以虚拟交易——比如把自己的房子折算成股份,上市买卖,你再看看能拿多久。

我的意思是,房子、股票,背后都是个心态的问题。想快点发财,就一定受不了“忍看朋辈成新贵”。只要自己的房子涨的慢了点,就会捉急,一捉急,原来买入的初衷没准就改了。

但是一个深圳四五千个楼盘,就像一个大A股一样,总是会有片区上一个阶段涨得快些下一个阶段又涨得慢些。想着我买的这个楼盘,天天涨月月涨年年涨,总是一马当先的涨,这个得找大罗神仙吹气。

人到了一定年龄,“ 慢慢变富 ”,应该成为一种必备的心态。只有在这种心态下,自己的动作

其实如果真的能做到这样,那也已经是非常了不起的事情了。

【二

房价到了今天这样的水位,往哪里走,每个人都有自己的一套理由。但是重点不是结论,而是你的逻辑,能不能自洽,能不能被证伪。

人类的内心一向是认同,最简单的理论最优。你把一个理论搞得太复杂,就没人愿意听了。所以,张五常就在说,为什么大家喜欢凯恩斯,因为这哥们的药方简单啊:只要有危机,政府撸袖子上就行了(扯远了)。房地产里也没什么复杂的东西,最根本的一点,我认为是把握 “稀缺性”——看一座城市的房价安全不安全(注意不是能涨多少),就看这座城市的房子还有没有稀缺性 。还有没有人要买房子住(注意是“住”),他们对拥有一套房子,渴望不渴望,辛苦不辛苦。如果还是有大量的人需要房子住,那么,房地产就具备 真实价值 ,它就不会是郁金香、君子兰。这应该是我们判断一座城市房地产价值的通俗标准,这个标准小白也很容易掌握,不一定非要看数据,感知就好了。

当然看看数据,更有点好处。

守房如守寡,学会“赚慢钱”

这样看深圳,房子还是比较缺。用商品房数量(181万套)看也好,自有率(35%)看也好,用套户比(不到1:1)看也好,用居住用地占比(11%)看也好……用什么指标看都好,答案都一样。

比较缺是不是就意味着一直涨,涨到天上去?那肯定不是。如果大家都知道比较缺,价格就不会低,涨起来也会疯得多,那涨上天了你说会不会掉下来。准确的说法应该是,如果说一个城市的房子存在稀缺性,那么,它的 需求承接力会很好 。跌了,就会有人杀进去。接住了,再往上走。这就是为什么纽约、硅谷、伦敦、香港的房子也跌,但是跌完还能再创新高的缘故。

所以,你说现在国家又严查信托贷款了,是不是信贷要紧缩,房子会不会跌一波。咱也不知道,咱也不敢问。如果真要我说呢, 国家对房地产越是“适当的收紧”,就意味着房地产的长期风险越是小 。风险都是涨出来的,机会都是跌出来的。控货币,总比放货币,让房地产的风险更大吧(当然不是1993年的那种紧缩啊,不要抬杠)。

【三

下半年,买房子还是买股票。

千万别跟我扯这个, 那些手里拿着钱说买股票不买房子的人,主要是因为买不起(想买的)房子 。钱放在手里又贬值,还不如去股市遛遛,说不定能捡到宝。

但我上面说了,拿得住才叫赢。

如果你需要房子住,或者改善居住环境,那你要买房子。那些什么时机、周期什么的分析,看都不要看。如果是投资,答案是一样的,关键都在 选品种 ,首先要 “买对” ,要选到好的地段,换句话说也行,叫“避坑”,好地段不知道,但是差地段总能知道,这样交叉来去,差不多把坑避完,剩下的不是最优,也可能是次优。除非特别倒霉,买了旁边就建垃圾焚烧厂。

如果你还是什么都不确定,我觉得不如去买那个领展房产基金算了,收租婆,基本旱涝保收。

现在在深圳买房子,以后还能不能大涨?

这个问题要唠上个三天三夜。简单说,我认为:

你想着房地产再来个2007、2009、2015,一两年看是不现实。得给年轻人留条活路。短期再来个1年涨1倍,年轻人就要shangjie了。企业也好,观察员也好,绝大多数还是希望常有米下锅,不希望是 暴涨暴打 的行情。过去那么多年,很多企业没死在市场竞争里,但是倒在了政府调控里,这是教训。市场稳,企业稳。

长期还会不会,不好讲,市场没什么不可能。那要看 约束条件 改善不改善,以及改善得够不够好。比如你光靠着限价限购,其它的政策不给力,尤其是供应也不给力,保障也不给力,回头在来个货币刺激,那还是会反弹的。而且一旦反弹,就是“一夜之间,尽收失地”那种,就是2009、2015年再现。当然要政府全做错,那个概率会比较低。可以参考香港2003年之后的房地产走势。你什么都做好了,市场自身的力量到了,也是会反弹。只是你不刺激它,好好把政府该做的事情做好,市场即便反弹也不会疯狂。

股市里有句话,“ 守股如守寡 ”,放到房地产里其实也适用。很多大白马,永远都是那种不紧不慢的涨涨跌跌,有时候看着别人家的股票(像那个中信建投什么的),天天拉涨停,那个心急呦。但是1年赚5倍的常有,5年赚1倍的不常有。你回查历史,就能发现,房地产市场往往也是这样:市场憋着好几年横盘,能横死你,突然1年来劲了,全涨光了,然后又是漫长的好几年横盘,继续横死你。2009年一年涨上去,之后大体上都是横盘。2015年涨上去,到今天大体上也都是横盘。三年不涨价,涨价富三年。没有什么办法,只能是摆好心态,守房如守寡,该干嘛干嘛。

总之一句话,学会“ 赚慢钱 ”。

【四】

顺带讲一下东莞,这个侧面也能印证深圳的房地产值得我们乐观一些。

华侨城连续两日到东莞买地,虎门楼面地价到2万,寮步楼面地价到1.8万。

去年今年,深圳乃至全国的房企杀向东莞是异常积极——比如华润置地400天在东莞拿了20个项目,这个背后,一是说明了东莞本身的基本面很厉害,房企看好东莞的产业升级转型。二是说明了深圳的辐射力也很厉害,房企看好深圳+东莞在全球产业链中的地位。

华侨城为什么去东莞买地,我认为原因很简单, 深圳买不起 。这不是嘲笑,的确太贵了,总价贵,单价更贵。如果手里没有好几百个亿,真的不敢在深圳混圈圈。房企去东莞,就像钱少的深圳人去东莞买房一个道理。

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