房价为何会偏高政府为何不必打压房价

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近年来国内房价居高不下引起诸多抱怨与质疑。国内房价为何会偏高有学者认为是房地产开发商为了牟取暴利而哄抬房价而开发商则将房价上涨归结于地方政府搞土地财政也有学者认为是市场过度炒房导致的结果。对房价问题到底怎么看本文将从经济学角度作分析。

房价与成本房价由供求决定而非成本决定　　大约10年前针对当时国内的高房价社会上舆论一边倒口诛笔伐纷纷指责房产开发商为富不仁哄抬房价。于是要求公布开发商成本、反对暴利的呼声不绝于耳。消费者希望房价回落可以理解。但要指出的这种指望公布成本打压房价的想法是错开了药方。　　事实上商品价格并不完全由成本决定。“文革”时期的邮票当年8分钱1枚今天1枚卖近千元成本未变而价格却涨了近万倍。再比如中秋节月饼节前1盒卖数百元而中秋一过便立即降价。月饼降价显然不是成本下降了而是供求发生了变化对不对　　当然商品按成本加成定价的情况也是有的。不过得有个前提那就是供不应求。经济学说价格要由供求决定。若从厂商看定价必会考虑成本蚀本的事没人肯做。问题是厂商按成本加成定价若消费者不买有行无市所定价格也就形同虚设。反过来假若商品短缺求者若鹜明知有人出高价厂商也绝不会拘泥于成本有钱不赚天下不会有这样的商家。　　要求开发商公布成本无非是说房价相对成本过高政府应该反暴利。可问题是谁能说清楚价格高出成本多少是暴利是20%还是30%若把利润超出成本30%视为暴利那么要反的恐怕就不只是房地产行业。高科技如生物制药传统产业如餐饮高出这个比例的企业肯定不少。再说若不允许企业追求高利润企业创新的动力从何而来　　从经济学角度看高房价的症结并不在暴利而在供求。根据供求原理商品供不应求价格上涨供过于求价格下跌。中国房价一路走高原因固然很多但归根到底是房供不足。假如供求平衡房价绝不会涨上去。想想吧这些年家用电器和农产品价格为何不大涨答案是这类产品供应充足。　　是的供应充足的商品价格不可能持续地涨。可有统计数字说2017年底国内住房空置率达21.4%说明住房并不短缺。既如此房价怎会只涨不跌呢高空置与高房价并存确实令人费解不过做点调研也不难明白其中原因。由于目前建房用地受限开发商一窝蜂地建高端住宅。结果高端住宅老百姓买不起而买得起的又没有供给从市场有效供给看住房还是供不应求。　　值得追问的是高端住宅过剩而开发商为何不降价呢原因主要有二一是普通住宅供不应求需求拉动房价上涨高端住宅也就跟着水涨船高。二是消费者买涨不买跌开发商不敢降价。开发商很清楚若房价一旦下跌消费者必持币观望这对原本过剩的高端住宅无疑是雪上加霜。基于这样的考虑故开发商宁愿空置也不肯轻易降价。房价与地价房价拉高地价而非地价推高房价　　真所谓世事无常。2007年国内房价高企老百姓因买不起房而怨声载道可2008年初房价突然掉头跌得惨令开发商苦不堪言。不过到2010年底房价又很快超过了2007年的高点于是人们再次把矛头指向开发商而开发商却把责任归罪于地方“土地财政”一时间“土地财政”成了众矢之的。　　这里对“土地财政”的是非曲直暂不作评论让我们先讨论地价与房价是何关系究竟是地价推高了房价还是房价拉高了地价表面上这问题很有点像“鸡生蛋、蛋生鸡”的关系。不过从经济学角度看高房价与高地价谁因谁果倒是可以说清楚但前提是大家要遵从经济分析的逻辑不能只看现象而不看实质。　　官方数据显示前些年地方预算外收入中土地出让金几乎占到了一半。而据开发商称地价占房价的比例也高达59%于是开发商说是地价推高了房价。而我却不同意此说法。不错房子建在土地上地价高建房成本会增高。可我们前面分析过价格是由供求决定而不是由成本决定地价高未必一定推高房价不然就解释不了2008年开发商成本未变而房价大跌的现象。　　2008年房价大跌各地城市的地价也跟着跌。我到成都考察过2007年成都市郊每亩地价为300万元~500万元而2008年下半年下降至100万元。究其原因,是房价下跌使土地需求下降。由此见是下游产品价格决定了上游产品价格。现实中类似的例子很多如钢材降价会导致铁矿石降价纺织品降价会导致棉麻降价。　　要知道土地相对于住房是上游产品而住房是下游产品地价怎可能推高房价呢想多一层开发商2008年前建成的住房都是2007年之前买的地地价肯定不低而2008年房价大跌显然不是因为地价低而是金融危机后购房需求下降。再换个角度想假如有甲、乙两个开发商在同一地段建房由于购地时间不同甲的地价只是乙的一半若乙的房子每平方米卖2万元你认为甲会每平方米只卖1万元么我认为不会。　　如果我们相信供求原理那么可以推定只要住房供应短缺地价无论高低房价都会涨。而由此引出的政策含义是平抑房价应增加住房供给而不是打压地价。房供短缺的局面不改变打压地价只会增加开发商利润房价不会降。这样看那种指望打压地价降低房价的想法只是一厢情愿政府若一旦采纳则正中开发商下怀而对消费者是竹篮打水、徒劳无益。　　回头再说“土地财政”。人们对“土地财政”多有诟病然而平心而论地价升高并非政府有意为之。房地产用地已一律招拍挂地价要由开发商竞价决定。既如此有人出高价政府怎能卖低价若政府真的卖低价你会否怀疑主事官员有猫腻还有一种批评说地价飙升是地方政府“捂地惜售”。而我想问的是若将土地一次性卖掉将来建房怎么办到时候地价岂不更高　　房价与炒房炒房会推高房价而高杠杆会加剧炒房　　总书记多次强调房子是用来住的不是用来炒的。可国内总有人对炒房乐此不疲一个重要原因是因为人们对未来房价看涨认为炒房有利可图。大家都这样想结果纷纷投资炒房就真的把房价炒高了。20年前北京房价每平方米不过5000元而现在每平方米涨至10万元。20年房价上涨20倍过度炒房怕是难辞其咎。　　照理说任何投资皆有风险投资炒房也不能例外。可令人奇怪的是投资炒房为何会推高房价呢要理解这一现象我们既要懂得资产定价原理同时也需弄清楚信贷杠杆与房价之间的内在机理。为方便读者理解下面让我分别解释。　　住房作为投资品价格怎么定费雪在1930年出版的《利息理论》中说资产价格等于该资产预期收入的贴现。此观点其实是来自《资本论》,马克思在分析土地价格时指出土地价格=土地年租金/银行利率。比如某一块土地年租金10万元而银行利率为5%则该土地的价格就是200万元因为200万元存银行可得10万元利息而购入土地也可得到10万元的租金。　　用房产替换土地道理也一样。即房产价格等于房产的年租金除以银行利率。可我们所观察到的事实是人们用200万元投资炒房收益却比银行存款利息高得多。何以如此这就带出了我要解释的第二个原因——信贷杠杆。所谓信贷杠杆是指银行提供的购房贷款。比如你购房需首付20%80%房款是从银行借这样你用200万元便能购买1000万元的房产杠杆率为5倍。假定该房产一年升值到1100万元按利率5%支付银行利息40万元后你可净赚60万元。　　看明白了么借助信贷杠杆房产升值10%你用200万元便可赚60万元投资利润率为30%。如此大的诱惑投资者怎会无动于衷更为麻烦的是炒房具有“羊群效应”只要有人追涨投资者就会一起追涨这样势必推高人们对未来房价的预期。根据资产定价原理当人们预期到未来房价上涨现期房价就一定会涨。　　另外还要指出的是除了信贷杠杆房产证券化也会加剧人们炒房。在经济学看来一项资产被炒作有两个条件一是资产相对稀缺二是资产证券化。供应充足的资产炒不起来而资产未证券化也不容易炒。人们炒股票因为股票是证券化资产而人们炒纸黄金也是黄金相对稀缺而且已经证券化。想问读者城里的房产有人炒而农村的房产为何没人去炒答案是农村的房产既不稀缺、也未证券化。　　房价与政府重点稳定房价而不必打压房价　　面对高房价政府应该怎样应对目前有两种对立的观点一是希望政府打压房价二是主张政府袖手旁观不要管房价。对房价的不同态度反映了人们不同的利益诉求。说得明确些没有买房的希望房价跌买了房的却希望房价涨。对此我的看法是政府不必打压房价但同时应采取措施稳定房价。　　政府为何不必打压房价　　第一政府无论是否打压房价都会有人反对。有人说住者有其屋而要让中低收入者买得起房政府就应该打压房价。这观点貌似对但却未必代表所有中低收入者的想法。上面说过买了房的并不希望房价跌而事实上目前买了房的并非都是富人其中不少也是中低收入者打压房价也会损害这部分中低收入者的利益这样看打压房价并非上选之策。　　第二打压房价会扭曲市场信号。有一种观点说住房事关民生不是一般的普通商品价格过高政府就得打压。可经济学认为不论住房有多特殊只要不是公共品便是一般商品。而作为商品价格决定就要服从供求规律。再有房地产是钢铁、建材等产业的下游产业打压房产价格其实也是打压钢铁、建材等产品价格由此必引起连锁反应政府当然要谨慎从事。　　第三打压房价可能会引发房贷风险。不要以为房价过高才有人不满房价大跌的危害会更大。比如某人用100万元首付向银行贷款200万元买房要是房价跌一半300万元的房产缩水为150万元。这样他自己100万元打了水漂房子抵给银行仅值150万元结果仍欠银行50万元。倘若他欠银行50万元还不上类似情况多了就会导致房贷危机。　　两害相权取其轻所以当前政府应立足于稳房价而不是打压房价。所谓稳房价就是要把房价维持在目前的水平上既不大涨也不大跌。近年来政府出台了增加保障性住房供应、限购二套房、降低信贷杠杆率等一系列调控措施试图通过改变供求调节房价原则和方向都对而且已初见成效。我这里要说的是抑制房产需求应把握好力度底线是不颠覆市场对未来房价的预期。不然房产收入预期一旦逆转房价会立即大跌。　　绝非是危言耸听美国2007年的次贷危机是前车之鉴。在打压房价的问题上政府应该慎之又慎。退一步说即便今天国内的房价有泡沫政府也不必打压只要房价不再上涨待以时日泡沫会不消自退。可以算笔账若CPI每年涨3%10年内社会商品价格会上涨34%若房价10年不涨就等于房价相对降低了34%。这样有房者和银行皆接受两全其美岂不善哉三点重要结论　　综合以上分析可以得出以下结论。　　结论一根据供求决定价格原理房价并不由成本决定地价也不可能推高房价。这是说房价与开发商成本以及土地财政无关。目前国内房价所以偏高是由于住房供求结构错位有效供给不足造成的。　　结论二根据资产定价原理作为投资品的房产价格等于房产未来预期收入的贴现。由于过高的信贷杠杆率与房产证券化加剧了人们炒房而过度炒房又推高了未来房产的收入预期。房产的未来收入预期上升所以今天的房产价格也会上涨。　　结论三应对高房价政府应采取措施稳定房价而不是打压房价。打压房价会引起一系列连锁反应在当前经济存在下行压力的背景下此举绝非上策而稳定房价的关键是降低购房的信贷杠杆防止过度炒房并通过增加有效供给和抑制需求让房价大致稳定在现在的水平上。

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