开发商在取得预售证之前,向购房人收取定金或房价款合法有效吗?

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  首先我们要知道为什么会出现这种情况:之所以出现这种情况,是因为开发商还没有取得预售许可证,但又想提前蓄客,蓄客是为了在开盘时,能出现热卖的场景,这是开发商最希望看到的,一但出现热卖,那接下来的加推,二期,三期,一般都会卖的不错,开发商对这个还是很重视的。

  那在未取得预售许可证的时候,开发商为了能吸引更多的客户,就会用一些优惠活动来刺激购房者,比如“交5000抵20000”;这个所交的5000块钱就是你所说的“定金”(有些叫服务费,有些叫团购费),这个钱有时候是开发商收的,有的是跟开发商合作的第三方公司收的,但这个费用是不属于任何合法的收费项,严格来说,只是一种预定金,但由于中间涉及到了第三方公司,就算明知违法了,开发商也不怕,真出事了,他们就说这是合作公司自己收的,跟他们没关系,一下子就甩的干干净净。

  还有一种形式是更加恶心的,也更让人愤怒的,有些开发商由于前期拿地的时候地价过高,然后房子上市进行价格备案的时候,又刚好赶上国家的“房住不炒”压制房价,这时候开发商不可能赔本卖房子(其实是赚的少了而已),那开发商自己就不卖房子了,然后找第三方公司进行合作,如果有客户要买房子,就要出号头费(有的地方叫茶水费),这个费用可不低,严重的都能高达二三十万,去年我一个同事买的一个楼盘就掏了19万号头费,如果你不交这个钱,他们就不卖,就算去投诉了,他们也会说是第三方公司的行为,跟他们没关系 ,而第三方公司为了能跟开发商合作,只能忍了。

  但第三方公司的这种操作,完全没有法律依据,作为房地产中介除了收取佣金之外,不能够收取任何其他费用。但是现实是这里面涉及的一个基础就是卖方市场,也就是购房者是弱势的一方,没有议价能力,而且还房子还处于热销和抢购状态。

  

  我们再看下这一方面的法律法规是如何规定的:

  1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

  2、根据《商品房销售管理办法》第二十二条:不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

  3、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:

  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;

  (四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

  所以,开发商在取得商品房预售许可证之前,向购房人收取定金或者购房款的行为是不符合法律规定的。

  开发商的这种行为无疑是在刀尖上跳舞,是走政策和法律的钢丝绳。明明知道违法相关房地产管理和销售办法,仍然采取这种方式大量吸收公众的购房款和资金,已经符合非法吸收公众存款罪的犯罪构成要件,第三方公司在其中的作用,构成了共犯,同样有可能要被追究刑事责任。

  非法吸收公众存款罪,处三年以下有期徒刑,情节严重的可处十年以下有期徒刑。对单位及其负责人处以罚款或者有期徒刑。

  为了保护自己的合法权益,在购买商品房之前一定要看开发商是否取得预售或者销售许可。

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济宁风云

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