金科业绩靓丽却再接问询函 高负债下的虚假繁荣能持续多久

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  金科股份的上半年业绩,完全称得上是房地产企业里最漂亮的其中之一。

  7月7日晚间,金科股份(000656)发布了2019年半年度业绩预告,预计上半年实现归属于上市公司股东的净利润20亿元至26亿元,同比大幅增长200%至290%,每股收益0.37元至0.48元。可是就是这样喜人的业绩下,金科股份的实际控制人黄红云却接到了第四封证监会的问询函。这是一个怎样的尴尬?就像一个学生考试考了满分,却被老师质疑作弊一样,虽然完成如此出色的成绩,但公众对金科股份的质疑却从没停过。

  业绩猛增,问询函不断

  金科股份深陷股权之争已久,能取得如此喜人的成绩,着实不易。对于此次利润的增长,金科股份称主要系本期交房规模及整体销售毛利增加所致。伴随着金科股份业绩大增,公司今年股价也有所表现,年初至今(2019年1月2日~7月10日上午11时),金科股份区间涨幅也达到了15%。

  不过,业绩与股价双双向好的同时,监管层却持续不断给公司发布问询函。

  

  实际上,2018年金科股份的业绩也不错:营收412.34亿元,同比增长18.63%;归母净利润38.86亿元,增长93.85%。但漂亮的数据背后却有人不断提出质疑----净利润增幅远超营业增幅,这一异常表现,也让金科股份收到了证监会下发的年报问询函。虽然金科股份针对交易所提出的一系列问题作出了相应的解释,但虎符财经结合该公司近几年的营收、采购数据进行整体分析后发现,其营收和采购方面的数据仍存在较大金额异常的,这不由让人对其公布的财务数据的准确性产生怀疑。

  业绩的高速增长,本是件值得喜庆的事,为什么金科股份每次“交卷”的时候,都会引起各方质疑,甚至引来证监会的问询函?虎符财经查询深交所问询函后发现,深交所的问询函,主要涉及以下两个方面:

  1、净利增速远超营收增速合理性的问题。

  2、资产负债率畸高,其中有息负债过高,是否隐含偿债风险?

  正常情况下,证监会对公司经营问题直接发年报监管函的次数并不多,高频率发质询函的情况更为罕见。而这些问题,则直指金科股份最核心的资金链问题。这也是为什么金科公布的数据很漂亮,却依然接二连三接到问询函的原因所在。虎符财经多次通过各种渠道希望与金科股份品牌负责人取得联系,并发送采访提纲,但截止发稿时,我们未得到任何回应。

  亮眼业绩的背后隐情

  查询金科股份近几年财报可知,金科股份2018年主营收入前五名项目均落在重庆,重庆金科天元道(一期)、重庆金科天元道(二期)重庆西永天宸(二期)、重庆金科空港城和重庆金科城,是金科主要项目,这五个项目营收就达81.25亿元,占公司总收入的20%左右。但不太正常的是,这五个项目营收占比虽然仅有20%,净利润却有28.18亿元,而2018年金科股份总利润为40.2亿元,这五个项目贡献约占70%。以20%的比重,贡献了70%的利润,听着很绕口,营收和净利润也极不匹配。

  在资深地产分析师梁伟健这看来,金科股份2018年业绩仍是严重依赖重庆和少数楼盘的。但他同时支出,金科股份需要警惕的是,重庆这样单一的城市和少数楼盘的经营业绩贡献占比过高,不是是好事,说明金科股份过于依赖重庆地区的销售,如此结果就可能带来很大不确定性,即一旦重庆地区房价出现下跌或楼盘销售完结,则公司后续的营收和利润贡献可能就会大幅缩水。虽然在短时间内金科股份的销售业绩会激增,却缺乏稳定性和长久性。

  “据说金科目前已经在江苏、湖南、安徽等24个城市设立了项目部,一张进军全国的地产大网正在铺设中。但从财报上看,重庆地区仍是他们营收重点,以重庆为大本营,以价格优势取胜,这是今年上半年金科股份发展迅猛一大原因。其他地方不过是一种战略布局,短期内很难有成效。但这是金科股份想可持续发展的必由之路,立足重庆,走向全国,才能长久发展。”说到金科的全国发展,曾为金科股份项目建筑承包商王峰如是说道。

  

   (金科股份在全国的战略布局)

  其实金科股份对外一直号称是面向全国发展,但即便他们三年中风生水起,却几乎和格力地产一样,都是属于地方性很强的地产企业。今年是金科股份关键的一年,不仅在2018年迈过千亿房企门槛,今年金科股份的实际控制人黄红云还成功将试图筹谋金科股份控制权的融创与孙宏斌挡在控制权之外。攘外必先安内,在安定股权之争后,金科股份暂无后顾之忧,全身心投入到管理运营上去,取得了让行业震惊的业绩。

  但金科股份不断增长的业绩却是建立在人海战术之上,据2018年年报披露,金科股份销售费用和管理费用都出现了大幅增加。根据金科股份5月29日公告可知,金科股份去年销售费用为25.62亿元,管理费用23.40亿元,而2017年的两项数据分别为18.1亿和15.1亿。同比增长41.70%;同比增长54.71%。在薪资没有明显提升对情况下,销售和管理费用对增加,间接说明金科股份的员工人数激增,这种人海战术,以量换业绩,已经是管理科学的公司弃用的做法,在金科股份这又得到了新的演绎,在各大地产巨头比拼着人均产出的情况下,金科股份此举给人落下口实。

  

  

   (2017年和2018年金科股份的管理运营成本对比)

  在以人海战术赢得业绩的同时,金科股份的低价销售策略,也饱受争议,以重庆金科股份开州财富中心项目为例,该项目总投入为118490.88万元。占地面积176455平米,容积率为2.5,对应实际建筑面积为441137.5平米。推算出该项目成本为2686元/平米。金科股份对该项目的预期收益为49578.83万元,最低售出价为3809元/平米。此时同区域的房价均高于10000元/平米,这让金科股份有更多的运作空间,想冲业绩,适当降价即可。而对比其他城市对房价可知,金科股份在第四大直辖市重庆的房价明显偏低。在一线城市甚至二线城市中,价格都有巨大优势。

  

   (金科股份最新负债一览)

  当然,这些都是金科股份的发展策略,无可厚非。最让证监会和公众不放心的是他们的高负债,从东方财富网得出的最新数据:金科股份非流动负债640.4亿,总负债2072亿,负债率高达83.92%,一年内到期的负债244.3亿,这些才是黄红云接到第四封询问函根本原因。

  如果金科股份不能成功走出重庆的大本营,不能在人均产出上有所提升,不能解降低高负债,2019年1500亿元销售目标能否实现都要打上问号。但现在超过200%的增速还是让很多人看到了金科股份的一片繁荣,只是结合金科股份今年业绩增速过快的原因和自身存在的一系列问题后发现,暂时的光芒四射可能都只是一时的虚假繁荣,一旦不能解决上述负债和可持续发展问题,金科股份短暂的繁荣也就即将结束。

  作者:王梦萧

  来源:虎符财经

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