疯狂！美国房价已比2008年金融危机前高21%，解密为何长期上涨！

1、疯狂！美国房价已比2008年金融危机前高21%。2019年6月25日，据美国联邦住房金融局(FHFA)公布的最新美国房价指数(HPI)为274.7点，而美国2008年金融危机前公布的最高点为227点，这意味着当前的美国整体房价已经较2007年高点上涨了21%。美国房价指数(HPI) (United States House Price Index (HPI))，亦称美国住房价格指数，由美国联邦住房金融局(FHFA)每月公布。该数据是通过统计申请房贷的房屋价格变化，来反映整个房市的房价变化。需要说明的是该数据反映的是变化，而不是价格本身。由于二手房市场是美国房市的主体，该数据恰能集中反映二手房市场的价格变化，因此，该数据也可以大致反映美国房市价格的总体趋势。

2、解密美国房价为何会长期上涨！北师大董藩教授研究美国百年房价史发现，美国过去123年中，房价有95年在上涨，仅28年表现为下跌。美国的房价现实数据确实证明了董藩教授的”房价上涨才是常态”的观点。美国房价上涨的年份在90%以上，平均每年上涨3%，跑赢了通货膨胀。下面三点为笔者非常认可的美国房价长期上涨的三点解读。

第一，每一套房产都有其独特性，存在独特性溢。从投资的角度看，每一套房产的区位属性都是独特的，甚至可以说是唯一的，尤其是学区房，这客观上导致优质的房产存在了”独特性溢价”，这一点类同于投资大师巴菲特的”护城河效应”。

第二，房产的超长生命周期秒杀绝大部分商业公司或者投资品。世界上绝大多数的公司或者产品或者服务，甚至政党组织、亦或计划生育国策皆有其生命周期。至于科技产品或科技公司就更不必说了，由于科技发展的快速变化特征，曾经的科技王者柯达、诺基亚、摩托罗拉皆不敌周期的力量，只能在巅峰时期辉煌十数年。而房产的超长周期的特性，让房产价格与周期的对弈中显得就完全不一样，即便是在中国大陆，土地使用权仅有70年使用年限，房子的生命周期可以秒杀绝大部分上市公司！如果是在永久使用年限的国家，那么，正常而言，房产的周期可以超过百年，而世界上超过百年的商业公司寥寥无几。数据显示，中美企业的生命周期皆不长。美国初创企业占比15%，27%在第一年倒闭，中小企业平均寿命低于7年，62%的美国企业寿命低于五年；中国平均每分钟诞生8家企业，失败率高达80%，企业平均寿命仅有2.5年，大学生创业失败率高达95%。

第三，房产具有极强的抗通货膨胀属性。从房产的来源看，房产由工人耗费人力，用建筑材料建设而成。这些人工和建筑材料均需要耗费成本，需要用货币购买。而当下的世界已经不是金本位，而是纸币流通的信用货币时代。为什么货币长远看都是贬值的呢？ 第一，这是因为货币适当贬值，即轻微通货膨胀会刺激经济增长。因为轻微的通货膨胀会将银行的资本挤出到社会流通领域，从而刺激投资和消费，进而刺激经济增长。相反如果持有的货币不但不贬值而且会有相当的增值，那么资本家什么也不用干只有囤积货币就会获得财富，显然这是一个不公平的社会秩序。第二，任何一个国家政府均有强烈的动机向老百姓收取”通货膨胀税”。因为通货膨胀来税，无影无形，普通老百姓不易察觉，所以，温和的通货膨胀一般不会诱发社会动乱。区域货币向本国居民收取”通货膨胀税”；世界货币美元则有强烈的冲动向全世界人民收取”通货膨胀税”。