纽约店铺出现倒闭潮,全球房地产交易敲响泡沫化警钟

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  在金融危机后的廉价资金飙涨后,“世界金融中心”之称的纽约第五大道面临商店倒闭潮,主要原因是受网路电商影响,导致拥有实体店面的零售业受到极大损失,如经营123年的曼哈顿老牌百货“Henri Bendel”便在年初歇业。而全球上市房地产证券交易价格远低于资产账面价值,这种现象在过去预示着经济衰退。

  

  据《金融时报》报导,虽然在主要城市的企业仍保持稳健,但某些人已经在为衰退做准备了,比如房地产亿万富翁泽尔(Sam Zell),他曾因在金融危机前夕,以360亿美元的价格抛售办公室投资组合闻名于世,而今再次出售价值39亿美元的不动产。

  泽尔表示:“这种过程让人意识到市场的转变,4年半以前,我们把房地产放到市场时,有17个投标,其中15个是真的,而在去年,我们投放一个到市场时,剩下3个投标,只能期待有一个是真的。”

  

  房地产为主因的金融危机已过去了11年,不良信贷组合让市场瘫痪,约有400亿美元的高风险商用不动产是雷曼兄弟倒闭的原因之一。

  如今全球房地产市场和危机发生前已经大为不同,债务水平较低,抵押贷款规定趋严,投机建案也较少。量化宽松政策使市场膨胀,并缩减债券殖利率,逼的投资人不得不找寻其他收入,法人资金大量涌入房地产市场。因为利率持续走低,比一年前的预测更久,经济学家预计美国联邦储备委员会(Fed)将在今年降息(对收益率的追求将持续)。

  

  根据Real Capital Analytics,全球城市房地产价格飙至新高,比2007年时的最高点高出45%,但巨额资金仍在持续涌入该行业。根据Preqin,封闭性房地产信托在4月初时,达到创纪录的3420亿美元全球资本,不过其中也创纪录地有620亿美元用于债务基金。

  泽尔表示,房地产已经过热,受过高流动性影响的情况严重,有太多资本追求太少机会。极少观察家认为市场会直接崩盘。摩根大通商业银行主管特雷德韦(Chad Tredway)表示,「自2014年以来,每个人都在说要有修正,但根本没发生,从定价的角度看,我感觉不到红灯闪烁,但可以肯定是黄灯。」Fed在去年11月公布的第一份金融报告中,表明商用不动产价格是一大关键漏洞。

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