承租人使用不当,造成租赁物损毁的,要赔偿吗?

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  法律知识要点:妥善保管租赁物也承租人的主要义务之一,保管的义务源自于承租人对租赁物享有的是占有和使用权,租赁物的所有权并不是承租人的,是他人的财产在承租人手中,才产生了保管的义务。

  

  承租人在使用完毕后,最终要将租赁物返还给出租人,返还时的租赁物应当符合租赁物在使用前的状态或者是性能,承租人就一定要妥善保管租赁物,妥善保管也有利于承租人在租赁期间对租赁物的充分使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。一般情况下承租人的保管义务应包括以下几个方面的内容:

  1、按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方法保管租赁物2、按照租赁物的使用状况进行正常的维护,很多租赁物都是需要对其经常进行保养维护的,如果不进行经常的维护,就难以保证正常的运转。3、当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时,应及时通知出租人,并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大。

  有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修,如果承租人有能力,也有可能先行对其进行维修,承租人应当先行维修,维修的费用由承租人先垫付,之后可向出租人追偿或者在租金里扣除。绝不能因为维修义务是出租人的,就对租赁物坐视不管,这样就没有尽到善良管理人的义务。如果承租人如果违反该项义务,没有对租赁物妥善保管,造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。

  实务案例分享:承租人因疏忽导致火灾,造成房屋结构损毁,法院判令向出租人承担房屋修复费用和租金损失等。

  案情简介

  原告谢某成起诉称:谢某成与苏某京于2012年8月6日签订《房屋租赁合同》,约定由苏某京承租谢某成位于某地的房屋,租赁期限从2012年8月10日到2014年8月9日止,每月租金2000元。双方补充约定,期满一年后,第二年月租金增加200元,即2200元/月。2013年12月14日20时30分,由于苏某京所使用的自购电线拖板故障起火,引燃了房间的床垫杂物,苏某京将床垫拖出房门口灭火时引燃了室内的可燃物,以致造成火灾。12月19日,《火灾事故认定书》,认定起火原因是电气线路故障引燃周边可燃物所致。12月26日,苏某京制作《火灾原因认定书》,确认火灾原因是其自己的不当行为引起。

  2014年5月12日,双方曾就火灾引起的修复问题达成协议,苏某京只对室外的外墙进行大部分的修复,但对谢某成的室内部分并没有修复。根据《合同法》第二百二十二条规定,“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。”另据《房屋租赁合同》第九条第六款约定,“因使用不当或人为造成房屋或原配置设备损坏的,乙方(即苏某京)应负责赔偿或修复”。因苏某京的过错,造成火灾的发生,对谢某成的房屋造成损坏的结果,依法应当承担损害赔偿责任。因房屋发生火灾后,房屋不具备出租条件,苏某京不及时为谢某成的受损房屋进行修复,造成谢某成的租金损失,苏某京应予赔偿。

  

  据此,请求判令苏某京赔某房的修复费用200000元(具体以评估鉴定结论为准),支付2014年1月1日至房屋修复完毕之日止的租金损失(按2200元/月计算)。

  被告苏某京答辩称:不同意谢某成的诉讼请求。房屋发生火灾是因为谢某成房屋的电线没有按照国家标准进行施工及验收安装,电线陈旧老化没有进行维修,苏某京在使用房屋期间,经常出现断闸现象,苏某京曾多次与谢某成协商,但谢某成均不予理睬。事故发生的主要原因是因为谢某成没有按照国家及相关行业标准安装,并非因为苏某京使用的一个电拖板造成。且事故发生后,认定书认为是电气线路故障引燃周边可燃物所致。事故发生后,苏某京与谢某成协商谢某成承担自己房屋的损失,其它所有的损失由苏某京承担。

  判决要点

  法院审理认为:苏某京承租谢某成的某房系租赁合同关系,有双方在2012年8月6日签订的《房屋租赁合同》及苏某京实际租赁使用租赁物并支付租金的事实等为据,依法可以认定。承租人苏某京应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,并妥善保管租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定:承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。

  2013年12月14日涉案房屋内发生火灾致租赁物毁损。消防部门经现场勘验后在12月19日认定火灾起火原因是电气线路故障引燃周边可燃物所致,起火部位是房间中部位置。苏某京在12月26日也自认是由于苏某京“所使用的自购电线拖板(拉线制)故障起火,首先引燃了房间的床垫杂物,在苏某京将床垫拖出xxx房门口灭火时引燃了室内的可燃物,以致引起房屋火灾”。

  苏某京在2014年5月12日的《协议书》里仍承认是自己用电不当导致的火灾,并愿意承担室内、室外的房屋修复责任。可见在酿成诉讼前,苏某京对是由于自己自购电线拖板故障起火、用电不当的火灾原因的认识是明晰的,承担毁损租赁物修复责任的态度也是积极的。但在进入诉讼后,双方发生发分歧。法院认为,根据公安部门的事故认定及苏某京的自认等,可以认定苏某京在房屋租赁期间未尽承租人善良管理的注意义务,重大过失致失火,使租赁物毁损,依法应承担损害赔偿责任。

  根据某建筑结构技术有限公司在2015年11月16日作出的《火灾后房屋结构安全鉴定报告》,当事人没有足以反驳的相反证据和理由,法院依法认定其证明力。某工程咨询股份有限公司广州分公司依据2010年度建筑与装饰工程综合定额及配套文件,按照普通的装修档次进行计价,在2016年5月3日作出京《司法鉴定意见书》,鉴定涉案房屋的修复费用评估造价为131211.64元。

  法院认为,虽然苏某京提出了诸多意见,但并未提够足以反驳的证据和理由,因此,法院认定此鉴定意见的证明力,苏某京应赔偿131211.64给谢某成作为涉案房屋的修复费用。房屋由谢某成负责修复。

  关于谢某成诉请的租金损失,谢某成在2014年10月14日提起诉讼,法院在2014年12月22日开始委托评估,在2016年5月3日收到最后一份委托评估的鉴定意见,评估鉴定耗时近一年半时间,可见谢某成并没有故意拖延时间扩大损失。租赁物因苏某京的重大过失毁损,谢某成因此受到的租金损失也是客观存在的,考虑到房屋的修复确实需要合理的时间,结合房屋的建筑面积、受毁损情况及装修的市场行情等,法院确定租金损失按诉讼双方租赁合同的租金约定2200元/月,从2014年1月起计算至判决发生法律效力后的六个月止。

  

  判决结果

  据此,法院判决:在判决发生法律效力之日起十天内,被告苏某京赔偿某房的修复费用131211.64元给原告谢某成,原告谢某成负责房屋的修复;判决发生法律效力之日起十天内,被告苏某京赔偿某房的租金损失(租金损失按2200元/月计算,从2014年1月起计算至判决发生法律效力后的六个月止)给原告谢某成;判决发生法律效力之日起十天内,被告苏某京支付房屋安全鉴定费13500元和工程造价鉴定费10000元给原告谢某成。

  律师点评

  根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定:承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。涉案房屋内发生火灾致租赁物毁损,消防部门经现场勘验后认定火灾起火原因是电气线路故障引燃周边可燃物所致,起火部位是房间中部位置。承租人苏某京自认是由于自购电线拖板(拉线制)故障起火,首先引燃了房间的床垫杂物,在苏某京将床垫拖出房门口灭火时引燃了室内的可燃物,以致引起房屋火灾。因此,法院认定承租人苏某京在房屋租赁期间未尽善良管理的注意义务,重大过失致失火,使租赁物毁损,依法应承担损害赔偿责任。

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