拍卖房中房产案件的执行程序之查封、扣押、冻结

随着司法拍卖房的网络化，“法拍房”这个主题词被越来越多的大众所熟知，网上对法拍房的评价有有好有坏参差不齐，今天# 上海康吉拍卖易骏投资部 #小编，为大家解说，在法拍房的前期案件执行中的查封、扣押、冻结法律法规程序，此解说只为纠正大家对法拍房的正确认知。

在经济纠纷案件中，不动产、特定动产及其他财产权的处置占比非常重要，在实际案件执行中通常人民法院会通过查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院也可以查封、扣押、冻结。

作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前，不动产、特定动产及其他财产权的相关债权人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照《民事诉讼法》第九十二条的规定作出保全裁定，保全裁定应当立即执行。

查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提前保持有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。

查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外；地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。

人民法院在执行不动产中拍卖、变卖财产的规定是怎样的呢？

拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院公告的司法拍卖网络平台预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金，保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市场价的百分之五。

对于第二次拍卖流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次变卖拍卖。动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权， 因拍卖而消灭 ，拍卖所得拍卖款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他益物权， 不因拍卖而消灭 ，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

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