金茂51亿夺南京地王,短债达337亿!宁高宁2000亿目标不变

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  中国金茂一直是房地产圈里让人艳羡的品牌,特别是传奇人物宁高宁出任其董事长以后,直言3年内要实现2000亿的目标,更引人关注。

  楼市资本论关注到,近期中国金茂发仍在高价拿地的同时,也饱受地王难消化之苦,同时还面临偿债压力大的难题。

  7月3日,南京主城区迎来了2019年最大型的一次土拍,成交金额达到240.3亿元。其中,争抢最为激烈的是位于秦淮区红花街道南部新城地块,历经129轮报价,最终被金茂以51.5亿元总价竞得,成交楼面价2.97万元/平米,溢价33.07%。从总价到溢价率都堪称此次土拍的地王。

  金茂自进入南京市场,便以“燎原”之势飞速发展,特别是宁高宁主政后的2017年,金茂南京区域公司从2城4盘发展至5城18盘,实现南京、无锡、合肥、徐州、常州五城联动。2018年4月,更是在南京一举拿下五块地。这次南京土拍仍处降温阶段,加之近期融资政策有所收紧,金茂的激烈争抢,也凸显出其对南京市场的重视,只是不知这一次的“地王”,未来命运如何?

  

  ▲宁高宁

  楼市资本论观察到近一段时期,金茂一直以较高的速度扩张,业绩猛增的背后也留下了尴尬的地王项目。楼市资本论今天就带大家聊聊。

  【一】金茂南京地王:楼面价高过新盘价难入市

  此次金茂南京抢地,让楼市资本论不禁记起,其在2016年南京拿的地王,到现在都还没消化完。

  2016年5月13日,金茂联合电建,拿下了河西南两幅相邻地块G12、G13地块,其中G12地块楼面价为37027元/㎡,G13地块楼面价为36890元/㎡。一举成为河西南地王,要知道彼时周边五矿崇文金城的新房价格仅为3.5万元/㎡。

  2018年7月份,南京明确房价定价规则与地价无关。也就是说开发商高价拿地,再提高售价将成本转嫁给消费者的路行不通了。这对很多刚需族群是开心事,但对于河西南的金茂府来说可就成了头疼事。对比区域3.5万元/㎡的价格红线, 2019年如果不破限价,其上市的可能性微乎其微。

  

  不过,南京已有多个项目陆续突破限价销售,如今年城南的新盘中海城南公馆销许均价37000元-38000元/㎡,突破了城南35000/㎡的区域“天花板”;3月22日开盘的城北星河天赋,毛坯均价为39000元/㎡,也突破该区域的精装盘限价38000元/㎡。

  楼市资本论认为,虽然有项目开了南京破限价的先河,但作为南京楼市饱受关注的热点板块河西南,还没有敢突破3.5万元/㎡的项目出现。河西金茂府会第一个吃螃蟹吗?

  【二】金茂深圳地王:老地王超越新地王难定价

  金茂入市难的还不止南京地王。楼市资本论了解到,金茂在深圳龙华的地王项目,也面临着相似问题。

  三年前,深圳龙华上塘一宗居住用地出让,包括万科、中海、龙光在内的18家房企争相举牌,最终被中国金茂和中国电建以82.89亿联合中标,可售楼面价约5.68万/平。面粉碾压面包,刷新了龙华单价地王记录,“宇宙中心”真的很疯狂。

  这宗占地约3.57万平、总建面16.4万平的宅地,除了地王标签,还是深圳首宗限售试点地块。也就是说,该宗地上的住宅和商业必须要竣工并取得不动产权证书后才可以销售。三年过去,项目周边二手房价格仍徘徊在6万-7万元/㎡,涨幅并不大。

  拿地成本高,现售压力大,开发商必须要具备强有力的资金实力和运营能力。从拍卖大厅落锤的那刻起,就注定是一个不太好解的局。

  

  对这一宗地块有过研判的人士透露,如果以金茂府的成本来测算,由于其要求现房销售,至今已3年仍未达可售条件,单纯比正常预售项目多2.5年,利息成本约1.1万元/平方米,实际楼面价成本约7万元。从这一角度来看,金茂府的成本已经高于近日在附近拿下新地王的龙光,其可售楼面价约6.49万元/平方米。指望新地王推高市价,来解套老地王,估计是不太可能了。

  坊间对其开盘价的预估也在12万元/平米起。在房信网、微信群、朋友圈,有消息称,龙华金茂府将在8月28号开盘,预计开盘价将在12—15万/㎡之间。

  

  楼市资本论认为,看看周边房价6-7万/㎡,金茂府要么价格和周边持平亏本卖,要么高定价超十万回本卖,但定价过高又必然给周边竞品带去流量,所以龙华金茂府的境地确实尴尬。

  【三】金茂厦门地王:高价拿地逢严政亏本卖

  事实上,金茂作为实力央企并没有想方设法去突破政策,值得点赞。比如对厦门的地王项目翔安金茂悦,就选择了“亏本入市”。

  厦门楼市曾在2016年、2017年分别涨幅45.5%、16.9%,位居当年全球第二、第五位,是中国楼市的“领涨王”。四处寻求扩张的金茂自然不会放过。

  2017年9月29日,在厦门 “金九”的最后一场土拍中,金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块,成交楼面价达29450.7元/平方米。

  2018年3月,厦门限购政策再度升级。和以往政策不同,此次“厦门最严限购令”堵上了此前厦门限购中存在的赠与转让、离婚买房等漏洞,对于外埠消费市场占半壁江山的厦门楼市来说,相当于削减了一半的需求。很快,厦门成为房价下跌最为显著的二线城市。

  

  为了尽快回款,翔安金茂悦项目获批售价2.9-4.2万元/平米,但是实际销售中甚至出现2.6万元/㎡的低价。这是金茂第一次进入厦门市场,却无奈面临赔本结局。

  楼市资本论认为,金茂近年在地王项目上频频吃亏,想来也品尝到了高价拿地的苦果。2018年的大举拿地,想来也给金茂带来不小的后续经营压力,这也让总裁李从瑞在2019年说出不激进拿地的话。

  【四】密集转让项目股权,短期债务337亿压力大

  金茂的麻烦正从这三个“尴尬的地王”蔓延开来。楼市资本论了解到自5月下旬以来,中国金茂已经连续转让和退出多个项目。

  先是,6月12日,北交所披露信息显示,宁波方兴拟转让北京茂丰28.56%股权,转让底价为5.3亿元。据天眼查信息显示,宁波方兴由北京兴茂置业有限公司100%控股,实际控股方为中国金茂控股集团有限公司。

  早些时候,5月31日,北交所挂出了长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司拟转让所持有的长沙鼎茂置业100%股权,底价11.45亿元,涉及金茂广场内北塔写字楼。

  5月27日,北交所项目产权转让预披露信息显示,中国金茂拟转让在北京的两个住宅项目,包括北京昊远置业有限公司的34%股权及天津北方泽茂企业管理有限公司的100%股权。两个交易目前都仍处于预披露阶段,还未公示转让底价。同一天,招商局置地公告,中国金茂出让浙江瑞安项目49%股份予招商局置地和中梁地产。

  

  数据显示,目前中国金茂账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有258亿元,短期债务为337亿元,长期债务为660亿元。中国金茂的短期偿债压力指数高达1.31,远高于TOP50房企数据均值0.69,公司短期偿债压力较大。

  有媒体据此断言,金茂进行股权转让的核心原因是拿地价格超出预算,金茂正在加紧筹钱,改变发展策略,放弃高价地块,盘活存量资产。不过,金茂内部人士对此并不认同,否定了公司集中对外出售项目的说法。

  楼市资本论认为对于土地项目或房产项目的转让,不排除有其他考虑,但回笼资金是无可争议的事实。毕竟目前市场情况下,很难有不缺钱的企业,更别说是房企了。

  【五】目标2000亿,金茂雄心壮志

  中国金茂的话事人宁高宁在地产界以高超的财技著称,被誉为“红色摩根”。他擅用资本的力量,借助并购、整合等手段,在主事华润、中粮期间,两家央企的资产规模都翻了数番。宁高宁从华润、中粮到现在一人身兼中化集团和中国化工集团两大央企的董事长,历久弥新,仍在续写自己的传奇生涯。

  2016年1月,宁高宁加入中化集团,并担任中国金茂董事长。金茂的“地王”拿地高潮也开始在全国掀起。甚至,中国金茂在2017年业绩发布会定下目标, 3 年以后,中国金茂要达到 2000 亿的销售签约额。今年初,宁高宁面对 “中国金茂2000亿元的目标会实现吗”的问题再次回应:“中国金茂是可以做到的。”

  

  现年59岁的宁高宁,作为央企董事长,业内认为其退休年龄最多也就延迟至63岁,大概率中化乃至金茂就是其职业生涯的最后一站。

  楼市资本论认为“房住不炒”大背景下,金茂有必要重新思索其拿手的“地王战略”合理性。毕竟,地王除了带来销售规模和人气效应的同时,还有冷周期的去化难特点。业界另一位大佬孙宏斌就总强调,房地产企业要控制风险,唯一方法就是不要把地买贵了。他说:“地买贵了,谁都救不了你,明年你可能就过不下去。”

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