致享融告诉您如何破了限购,还能负首付买房!

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  2017年3月17日以来,北京出台的限购政策可以说达到了史上最严,那标题中所说的破限购,而且还能做到负首付,又是怎么回事呢?下面就来详细解析一下如何做到的。

  一、如何破限购

  关于北京买房如何破限购有很多方式,比如结离婚大法,但是很多人可能都不愿意去尝试,因为毕竟风险还是比较大(道德风险很多人也难以接受),而且违约可能性还是比较大的。那么我们是如何做到的呢,主要方式是购房法拍房,部分法拍房可以不限购,相比较二手房而言,法拍房有以下几点优势:

  (1)价格低,大部分法拍房要比二手低20%-30%,如果有“瑕疵”的房子会低更多,所以有“瑕疵”的房子性价比更高。

  (2)税费低,北京法拍房只有契税、契税、契税(重要的事情说三遍),二手房不仅仅需要考虑契税,还可能有增值税和个税。

  (4)杠杆高,法拍房本身价格就比二手房价格相对低,在相同贷款比例的情况下,杠杆就可以比二手房更高,同时,由于法拍房只有契税,不用为了避税而去做低房屋总价,所以法拍房的杠杆无论是按揭贷款还是抵押贷款都可以做到更高的杠杆,甚至可以做到0首付和负首付。

  (5)按揭快,法拍房可以做按揭贷款,按揭贷款,按揭贷款(重要的事情说三遍,成数,利率,年限二手房完全一样),很多人以为法拍房肯定不能贷款,但是我们在此辟谣,只要有购房资格(没有购房资格只能全款后抵押),法拍房不仅可以做按揭,而且批贷放款都远比二手房交易快,最快的一个案例是资料齐备后,三天内完成批贷和放款到法院。

  二、法拍房购买流程

  上面提到法拍房有这么多优点,现在法拍房都是在淘宝、京东上公开拍卖,也可以在致享融APP上查看法拍房源。

  购房法拍房的流程如下:

  第一步、确定参拍标的后,双方达成最高出价共识,与我公司签署竞买服务协议,每个拍卖标的我公司只签署一名竞买客户,确保诚意客户参拍成功。

  第二步、由拍卖负责人协助下,竞买人首先在法院监管的司法拍卖平台注册帐号,并通过实名认证。实名认证之后由拍卖负责人协助进行缴纳保证金,支付成功后,系统将为竞买人授权并分配竞拍号。

  第三步、提交保证金时,个人提交最好是(招商和建设银行,务必携带优盾/网银方可提交保证金)公司头回参拍实名认证需要2-3天务必提前审核。

  第四步、在拍卖负责人协助下竞买人在标的物详情页面确认出价金额,价高者得。

  ①拍卖成交后:买受人交纳的保证金充抵价款,支付我方约定比例服务费用。

  ②未成交竞买人:交纳的保证金在三日内自动退还原支付账户里(无任何费用)签署竞买协议自动解除。

  第五步、需要贷款的客户,我司贷款部门协助买受人拍卖前一周进行银行资质预审,竞拍成功后准备好贷款相关材料,去银行进行面签,首付款支付到法院后,担保公司出示担保函,银行5-7天内尾款支付到法院指定账户,法拍贷出示担保函需缴纳=贷款额2%。

  第六步、拍卖结束后,最高应价者成为该拍卖标的物的买受人,买受人信息在司法拍卖平台上公示。拍卖负责人协助买受人应在法院规定的时间内将剩余价款支付到法院指定账户(抛去保证金,剩余房款可线下支付)。

  第七步、付清拍卖款项后,法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等。我司权证部门专员协助买受人凭相关文书办理房产缴税过户事宜。北京司法拍卖相关的税费标准是(首套房90平米以下缴纳成交价1%契税,首套房90平米以上缴纳成交价1.5%契税,二套房统一成交价3%契税。只需缴纳契税,经济适用房与限价房等多缴纳土地增值税)

  第八步、取得不动产权证后,我司腾退部门向法院申请强执手续,对占用方进行刑事拘留,协助法院/公安办理房屋清退腾空事宜,腾退部门确保可安全交付后,拍卖负责人将房屋交付给竞买人,竞买人支付剩余部分担保服务费。

  三、如何做到负首付

  在这里先举一个不久前操作完的一个案例,房屋全款509万买到,全款后办理抵押贷款570万,还可以办理装修贷款50万,大额信用卡30万以上,如果在北京有相应的资质,还可以匹配相应的其他贷款。下面解析一下具体的操作过程:

  1、2019年3月27日缴纳保证金,保证金金额为55万元,3月28日从淘宝网站上509万拍下房屋,淘宝上评估价559万,比实际市场价低,实际市场价在650万左右,也就是说,即使算上税费,购买到的法拍房会比市场价低100万+,而且考虑到17号线将在3年内开通,具有相应的升值空间,从投资的角度而言,还是非常划算的,既破了限购,还相对低价买到了房产。

  

  2、2019年4月16日,缴纳全款,其中由致享融给客户垫资250万元,其余资金为客户自有资金,也是在买房之前办理的信用贷款,约为300万左右,所以从一开始,基本上就是负首付(信贷+垫资)。

  3、2019年6月5日,完成过户并拿到房本,并启动了贷款办理工作,经过多次沟通,银行确认了评估值高达957万,按照贷款比例60%计算,可以贷款570万,并于6月28日,银行顺利批贷570万。

  

  4、2019年7月5日抵押贷款放款570万元,从交全款,到抵押贷放款,历时80天。

  

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