身边很多朋友问我：有没有计算房贷月供的简便公式。
有的！
如果银行不收利息，那么公式很简单！
假设房子价值100万，首付3成，即30万，向银行贷款70万，还款期限25年，即计算公式为：70万÷25÷12=2333.33元。
事情当然没那么简单，因为银行毕竟不是什么慈善机构，贷款给你买房，不可能一分钱利息都不收你的。
正因为要收取利息，所以房贷计算也就变得复杂起来。
我们按照房贷的还款方式来一一说明，首先，房贷的还款方式主要有两种，等额本金和等额本息。
1、等额本金还款方式
等额本金还款的计算公式，虽然比不算利息的要难一点，但毕竟是读过小学的，所以小良还是能够理解的。
等额本金是指，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
还是以买100万的房子为例，首付3成，贷款70万，还款期限为25年，那么每月月供额，就是本金和利息之和。
本金不变，每月还本金2333.33元；
利息是未还本金一个月所产生的利息。
假如按基准利率4.9%计算，月利息就是0.4083%，第一个月利息是2858.33元，第二个月未还本金的利息就是70万减掉2333.33元后的利息，是2848.81元……
细心的朋友想必已经发现了，每月月供的差额是固定的，就是2333.33元乘0.4083%，约等于9.52元。
2、等额本息还款方式
等额本息是在还款期内，每期偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
这种方式还款看起来简便，毕竟每月还款固定金额，前期还款压力相对等额本金来说也较小。
但是！它的月供计算复杂呀！因为等额本息的房贷计算方式是按复利计算的。
假设贷款金额是P，月供是y，还款月份数是n，月利率是r。
那么第一个月的利息就是y(1+r)，第二个月的利息就是y(1+r)2，以此类推，第n个月的利息就是y(1+r)n。
最后，等额本息的月供计算公式，就变成了下面这个“庞然怪物”，不管你看没看懂，反正小良我呀，是没懂啦！
y：表示月供，是月字的首个拼音字母；
P：表示本金，假如你贷款100万，25年，P就是1,000,000；
i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；
n：表示月供的期数，假如你贷款25年，一年12个月，月供期数就是300。
详细推导过程如下：
有数学困难症的童鞋可以绕过此道。。。
我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要偿还的等额月供，那么根据复利公式，银行要获得的本息为：
S=P×（1+i）n
借款人每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息为：
第1个月y×（1+i）n-1
第2个月y×（1+i）n—2
第3个月y×（1+i）n--3
第4个月y×（1+i）n--4
…
第n个月y×（1+i）0=y
这些月供、利息和也要等于银行的本息S
S= y×（1+i）n-1 + y×（1+i）n—2 + y×（1+i）n—3 +…+ y×（1+i）2 + y×（1+i）+ y
=
= P×（1+i）n
以上就是详细推导过程。
假如基准年利率是I,月利率是i，那么基准0.9、1、1.1、1.2倍分别是i1、i2、i3、i4。贷款总额大致是月供的199/188/178/168倍，
——约等于200倍（9折利率）
——190倍（基准利率）
——180倍（利率上浮10%）
——170倍（利率上浮20%）
下面公布魔法公式！
- 如果是9折基准利率，月供=贷款总额/200
- 如果是基准利率 ，月供=贷款总额/190
- 如果是1.1倍基准利率，月供=贷款总额/180
- 如果是1.2倍基准利率，月供=贷款总额/170
月供计算实例：
比如说利率上浮10%，贷款30年等额本息，月供就是100万除以180，每月还款5555.56元。
当然，如果你实在是不愿意算，还可以借助房贷计算器（下载良策App，点击首页的“计算器”即可快速计算你的房贷月供等）。
（上下滑动可查看操作过程）
奇迹发生了，我们的魔法公式计算的是5555.56元，实际上月供是5614.68元，相差仅仅59.12元！
这个魔法公式，是不是超准的呢！！
而且呀，这个魔法公式还可以根据你的月供承受能力，反推你的购房总额哦。
比如说你每月可负担的月供为9000元，首付3成，利率是基准上浮10%，你能买得起多少钱的房子呢？
即0.9万元=贷款总额÷180，贷款总额=0.9万×180=162万元；
又因房子总价×0.7=162万元，所以总价=162万÷0.7=231.43万元。
换言之，如果你每月可支付月供9000元，那么买得起的房屋总价将是231万元。
当然这个反推过程是针对首套房的计算，如果是二套房，又另当别论了……
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