万科长租公寓“万村计划”主动违约深圳城中村改造

大力发展租赁市场近几年楼市发展的重要方向，以租赁市场来缓解商品房需求，从而规范租赁市场秩序，稳定租赁市场是租赁住宅和长租公寓本该有的一份责任。不过对于楼市而言逐利依然应该是第一位的，所以才有了后续租赁市场大力发展之下的长租公寓们的爆雷。在众多的长租公寓项目之中万科的“万村计划”可以说是做的很大，并且看起来很有前景。

万科的“万村计划”在深圳曾掀起巨大的舆论话题，“万村计划”旨在依靠城中村的力量发展一批数量可观的长足公寓项目，在这个项目当中万科的角色就是二房东，借助租赁城中村的住房进行改建然后转手租出去，这样不仅节省了建设的成本还节约了项目上市的事件。不过“万村计划”从一开始就没有受到城中村房东和租客的欢迎，先是房东反对“万村计划”因为这个计划意在对城中村进行改造，让房东们失去了占地赔款一夜暴富的机会。其次是租客原本以低廉的价格租住在城中村里，现在万科要接手改造之后的房租一定会上涨，无疑会增加他们的生活成本，而长租公寓对深圳租金的影响早在2018年年中就显现了出来。不过，就算“万村计划”有人“阻挠”万科也成功的改造出了几万套的“泊寓”，成功的当上了二房东。

在万科“万村计划”利好实施的情况下又有一个消息传来，今年万科对于“万村计划”当中深圳较为偏僻的几个城中村计划房企改造，主动违约赔偿房东损失。这样主动的态度不禁让人觉得万科是不是遇到了什么难处。在大家猜测万科难处的背后，又有原“万村计划”负责人调离，新领导上任的消息，并且这个新领导之前是主管财务的角色。这样的变化似乎也让“万村计划”变得不那么明朗了。

万科的“万村计划”打的口号是“给我一村，还你一城”这样的豪言可以让我们看到万科改造的信心和对城中村整体质量的提升。外部提升，电梯设施等假装，内部翻新装修万科在“万村计划”之中投入不小。首批与房东签订的租期也在10年左右，也说明“万村计划”是想要打一场长线的战役。不过仔细想想“万村计划”其实也能发现其中的一些问题。首先，“万村计划”用的是城中村房东的楼，这就要让房东做好先期与房客解约的工作，否则改造难以开展，而对于解约来说赶人走就面临着这些租客要从新找地方，但大面积的城中村正在改造租客的情绪一定不好安抚，这项工作没有想象中那么容易。其次，房子产权是别人的，万科也是租来的房子，可以说前期费用都是垫付的，如果“万村计划”租金收入不佳就意味着该项目难以盈利。再次，城中村本来是偏于底层的租房地，现在一改造环境提升了价格自然也要涨，最终如何吸引那么多的租客呢？是不是要先赔钱赚吆喝呢？最后，项目开发商自建的长租公寓虽然不能出售但是楼是自己的资产可以抵押可以贷款，起码用钱的时候可以用起来，但是“万村计划”不一样，除了收租金这些房子别无他用。

万科此次主动违约应该也是看到了“万村计划”并不是哪里都合适，毕竟改造成本放在那，周边租客经济能力放在那，这些都是要事实面对。所以说长租公寓并不是开发商眼中的肥肉，虽然可以利用租赁市场来实现开发商的攫利目的，但这样的方式终究难以长久。同时不断提升租住环境是好事，但这也将不断提升租住的成本将一些生活在底层的租客踢出城中村之外。万科对于部分城中村的主动违约既是自身的利益衡量也是对市场的负责，当然利益方面的考虑肯定是更多一些。

租赁市场是所以要稳定就是因为租房的保障意义比买房更大一些，毕竟买房最终还是自己的，而租房就是纯纯的消费，如果租赁市场都变得那么趋利开始挤压下游租客手中紧握的那些钞票的话，就真的太不应该了。所以说长租公寓最终达到的目的应该是稳定楼市，保障住房。而不是一个全新的房产领域任由大房企收割。