李宇嘉：公寓到底能不能买？请提防“卖点硬伤”！

中新经纬客户端7月9日电 题：《李宇嘉：公寓到底能不能买？请提防“卖点硬伤”！》

作者李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

公寓上市放量

近期，中原地产披露了深圳下半年供应的新楼盘，下半年有69个项目计划入市，可谓“放量”，其中有大约一半是公寓类产品。从户型看，未来深圳新房供应的格局是，小户型由公寓主导，大户型由商品住房主导。

另外，近期地铁站卖楼盘的“小蜜蜂”成群结队。“首付50万，在深圳安家”，若看到这样的广告，一般都是公寓类产品。公寓可不可以买？未来还有增值空间吗？会不会砸在手里？笔者在这里就公寓市场现状和置业选择，给大家提供一些建议。

公寓的今生前后

公寓这类产品，本质上是土地用途管制“孕育”出来的。即便是深圳这种产业发展的“大牛”，也不需要那么多商业办公用地。再说，过去大城市都是工业主导，当产能过剩叠加出口下滑、劳动力成本攀升，产业用地也腾出了很多改造空间。于是，就有了商办写字楼空置的问题。

但另一方面，住宅需求却非常旺盛。不过，由于严格的土地用途管制，加上国家担心产业“空心化”及过度房地产化造成泡沫。于是，一边是产业用地空置，另一边是住宅需求亟待满足。

于是，打擦边球的现象出现了。很多旧改和商业用地建造一些“宜居、宜商、宜业”的公寓类产品，俗称“类住宅”，名字有公寓式办公、酒店式公寓、创新型用房、商务公寓等等。这几年，限购严格加上住宅需求旺盛，一线城市的公寓类产品非常火。

公寓，没有产品打造

那么，现在还可以买这类产品吗？从需求角度看，大城市限购还会很严格，外来人口还会大量涌入。从自住需求来看，即便落了户，可能也高攀不起新建住宅的价格。人口流入、限购严格，加上投资需求还很旺盛，按照此逻辑推演的话，这类市场还被看好。

从产品类别来看，公寓类小户型、精装修、上车门槛低，这不正是新市民、首次置业者和投资客的优选吗？但是，若放长眼界，问题没这么简单。首先，公寓类产品的买方，一直是投资客主导，对户型、设计、配套，几乎没有太多要求，即便是自住，也被视为换房的垫脚石。

既然买方不重视，作为供给方的开发商，自然没有太大的动力打造产品。现在，各大开发商都在研究自己的“产品系”，打造旗舰，但除少量高档公寓外，基本没有听说知名的公寓系列。而且，许多公寓的居住体验是很差的，甚至有人居家办公，电梯里经常充斥着送货的小贩，夜间嘈杂声很大。

公寓，开发商的心头好

另外，公寓在工业、商办用地上建造，也不可能像住宅那样，做产品和配套。开发商做这类产品，还有一个“鸡贼”的地方，就是看重其现金流回笼快的优点。由于开发商资金链紧张，但凡一次性付款的，都会有较大折扣。在住宅领域，刚需和改善客多，一次性付款的少。但在公寓市场，由于总价较低、投资客多，一次性付款的很多，这成为开发商现金流回笼的粮仓。既然现金流一次性回笼了，开发商自然不会关心后续教育、社区等配套问题。

笔者经常听说公寓出现的一些问题。例如，公寓在销售时说的好好的，居住设施一应俱全，但交付时却发现没有开放式厨房、没有独立卫生间、没有空调外挂。就在不久前，笔者得知一个朋友要去维权，说自己买的公寓无法接入煤气，而上一期则可以接入。

公寓的“卖点硬伤”

一打听，方知本期是受限产品，不能设立独立卫生间和厨房等，目的在于打击炒房客。还有一个重要的问题是，楼市价格上涨所驱动的“短平快”操作，已不再适应当前市场。目前，楼市已进入横盘期，所谓“横盘”并非不涨，而是涨幅除掉成本后所剩不多。

因此，房子的价值，不再取决于涨价预期，以及预期的自我实现，而是取决于其使用价值。具体说，就是房屋品相对于竞品，“卖点”在哪里？过去，无论是上车、过渡，还是投资，公寓确实是一个可选的产品。但现在，公寓“卖点硬伤”开始暴露。

公寓，越来越非主流了

现在，取代公寓的竞品一下子涌现出来。比如，一线城市相继进入改善住房时代，“卖小买大”释放出很多小户型的住房。紧凑型的、总价可控的一房一厅或两房一厅，越来越受欢迎。

大城市“老破小”拥有小商业发达，小店密集，生活气息浓等特点，能满足那些早晨“多睡半小时”的上班族青睐。国家给“老破小”加电梯、改造管线、修复周边商业、建停车场等，也让这类房子的竞争力提升。总之，公寓越来越非主流了，而大城市用地转向存量盘活，这类房子的供给还会源源不断(比如深圳)，未来出售难度增加，放租收益也趋于下降。自从供给侧改革后，调控越来越强调疏导，而不是需求端打击，这个目的慢慢达到了。(中新经纬APP)

李宇嘉

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