半年五个地王,宁波哪块地最难操作?

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  前不久,江北庄桥冯家卖了一块地,被祥生/联想拿下,至此我们知道,联想不仅卖电脑,还卖房子。

  在电脑界,可能是联想房子卖得最好。那么在房产界,谁电脑卖得最棒呢?

  是融创中国的老板,孙宏斌。

  孙老板电脑卖得有多好,网上有很多描绘,老司机就懒得说了。不过,相比于他后来卖房子的成就,卖电脑的辉煌简直不值一提。

  在所有的地产大佬中,对中国楼市的本质认识最到位的,孙宏斌可能排在第二,排在第一的,应该是任志强。

  但孙宏斌最善于抓机会,而且出手比谁都狠。

  去年,孙宏斌说了一句很经典的话,做开发没什么风险,唯一的风险就是地买贵了。

  这句话适用于除央企之外的所有开发商,可以看作开发企业风控的核心。

  宁波楼市是一个不大的江湖,但历史上照样有不少开发商(差点)死于地买贵了。

  这就不得不提到香港的嘉里置业。2010年7月,距今刚好9年前,嘉里置业竞得东部新城水乡邻里板块三幅土地,其中E-4号地块以20750元/平的楼面价问鼎地王。

  20750自此成为宁波楼市历史上的一座丰碑。后来,更成为了宁波土地价格的封顶线。

  每一次达到封顶的土拍,都可以视为在向嘉里地王致敬。只今年上半年,这样的致敬就有五次,它们分别是:

  东部新城会展中心东侧地块(绿城);鄞州钟公庙慧灯寺地块(中交);海曙高塘四村地块(中海);老江东宁穿路地块(奥克斯);江南路福明路口地块(江山万里)。

  排名不分先后。

  如果说上半年有谁地买贵了,那么很大可能就在这五块地当中。

  谁会是那个倒霉蛋呢?

  首先简单来比较一下绝对地价,即折算后住宅的实际楼面价。

  高塘四村地块实际楼面价:27000元/平;

  会展中心地块实际楼面价:27000元/平;

  慧灯寺地块实际楼面价:26000元/平;

  三号桥地块实际楼面价:23000元/平;

  福明路口地块实际楼面价:24000元/平。

  以上楼面价估算都来自于业内同行,准确性不能保证,仅供参考。

  乍一看东部新城会展中心这块地最贵,高塘四村地块也不遑多让,是不是它们就最贵呢?不一定。

  只有放在具体的板块中,地价才有可比性。

  这五块地所处板块,谁最好,谁最差?

  东部新城 无疑是最先要说的。作为宁波的宇宙中心,东部新城一直都是关注的焦点、价格的高地。嘉里20750的记录,也是在这里创造的。

  老司机曾说东部新城就像范冰冰,很红,很贵,也很漂亮,虽然没几部好作品。

  东部新城热度不减还有一个重要原因,就是土地供应严重偏少。平均每年仅2幅土地出让,潜在土地也不多,这与高度聚集的关注度和购买力形成了强烈的反差。

  目前,东部新城在售楼盘几近断档,二手房价格多在4万以上,绿城拿下的这个价格,以目前周边的楼价,似乎并无压力。

  只是不知道到时候会不会限价,限价是多少。

  再来看 海曙 。海曙核心区目前在售的楼市有好几个,早的如北宸府,月湖天地,新的如海语天下。同样是高端改善型楼盘,海曙与东部新城在影响力上的差距,直接反映在售价与销售速度上。

  以目前看,海曙单价在3.5万以上的楼盘,销售速度非常缓慢。高端人群对海曙的认可度,亟待提高。

  老江东 现在划归鄞州,但仍是一个独立的板块。前两年供应量小,就二号府邸,兴宁府,未来道几个楼盘,今年新增金地,奥克斯,龙湖和江山万里四个项目,供应量有所增加,但都比较分散,住宅总量不大。

  计划供应的土地也不多。

  有老江东情节的购房者不少,划归鄞州后,在东部新城房价的映衬下,老江东的房子显得颇具性价比。市中心配套成熟,抗跌性强,地铁逐渐成网,3万的房价已经能普遍接受,销售没啥压力。

  但与海曙一样,老江东3.5万以上的房价,仍有待市场检验。

  最后来说 鄞州中心区 ,尽管没法和东部新城这样的网红比,但鄞州中心区的实力和影响力,仍然不容置疑。鄞州公园板块的单价以及销售速度,除了东部新城,也没有其他板块可比。

  重要的是,鄞州中心区土地出让量很小,在售楼盘几乎全是高价盘,而且卖得不错。待售楼盘很少,相对于规模庞大的存量居民,中心区供应量仍然是偏少的。

  中心区房价一直维持在宁波次高位,新楼盘已经上冲到了3.5-4万这一区间。

  综合比较来看,东部新城的认可度最高,供应量小,绿城地王压力不大;鄞州中心区购买力强,项目也不多,中交应该也没难度;老江东虽然有所放量,但项目分散,奥克斯和金地正面PK,但时间上有错开,不必过于担心;最具挑战性的恐怕是海曙的高塘四村地王了,中海不仅面临高成本,更重要的是海曙高端楼盘销售都比较艰难。

  何况地块本身的规划就很有难度。

  绿城会展中心地块,规划要求建设不少于2000平米社区用房,2000平米超市,无偿移交给政府,另外需建一所公厕,配套100个车位和1000平米健身场地。

  江山万里江南路地块要求配建一所4042平米的幼儿园,按照1500元/平的装修标准建成后移交给政府。此外还有少量的社区用房,以及不低于总面积千分之5‰的室内体育场馆。

  中交钟公庙地块需建一所3187平米的幼儿园,建成后无偿移交给政府。

  相比之下,中海高塘四村地块规划限制最严。在新芝宾馆东侧200米范围内建筑高度不得高于18米,以及北面的采光退让,让这块地能正常造房子的区域所剩无几,规划难度大增。在此限制下,高塘四村地块将出现北宸府那样东高西低、南高北低的布局。

  奥克斯宁穿路地块则没有特别要求,仅需满足周边采光等基本规划条件即可。

  虽然其他四块地有幼儿园、超市、停车位这样的要求,但海曙高塘四村地块的规划要求是最苛刻的,加上如此高的地价,产品设计的难度真不小,也特别考验市场接受度。

  从地价、板块及规划条件看, 高塘四村地块可能是今年上半年出让的高价地中,操作难度最大的一个 ,可能也是压力最大的一个。当然,这也并不是绝对的,因为政策再次刺激,目前看到的困难,都不是个事。

  地王解套的最佳手段,是再造一个新地王。

  话说回来,中海是央企,地买贵了也不是问题。

  

  ————End————

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